안녕하세요, 존자입니다:)
2024년 10월, 신도시투자기초반에서 자모님과 약속했습니다. 6개월 안에 투자하기로.
그리고 2025년 4월, 월부에서 핫한 그 광역시에서 1호기 계약서를 작성하게 됩니다.
(감사합니다 자모님, 자모님 덕분이에요)
매물 찾는 과정에서 잔금까지,
부족한 점이 너무 많아 스스로 자책도 많이 한 1호기 경험이었는데요
이 글을 통해 부족했던 부분을 복기하고 앞으로 같은 실수를 반복하지 않도록 하고자 합니다.
쓰다 보니 너무 길어지기도 했고 글재주가 많지 않아 재미있는 복기 글은 아닐거에요(…)
매물 찾는 과정부터 잔금까지 차근차근 복기해보도록 하겠습니다.
이번 글에서는 계약까지의 내용을 다루고 2편에서는 전세, 수리와 잔금까지를 마지막 3편에서는 1호기 투자를 모두 마치고 난 이후에 배운 것들에 대해 다뤄보고자 합니다.
1편 시작하겠습니다!
매물 찾기
저는 1억 미만 소액으로 투자하려고 했기 때문에, 신투기에서 자모님이 말씀해주신 A광역시로 달려갔습니다. A광역시를 하나도 몰랐기 때문에 가장 좋은 B구부터 시작했습니다. 그런데 A광역시는 저 같은 초보투자자가 자실로 알아가기에는 정말 어려운 곳이었습니다… 이 구축들에 투자해도 되는 걸까? 생각보다 투자금이 너무 많이 드는데..? 라는 혼란만 가득했습니다. 이 대로면 당시 듣고 있던 열중반도 앞마당 만들기도 제대로 하지 못하겠단 생각에 매임을 포기하고 열중반에 집중하게 되었습니다.
그 이후 제 머리 속에는 “투자 대체 어떻게 해야 하지…?”라는 생각 뿐이었는데요,
정말 감사하게도 12월, 1월에 실전반을 연속으로 수강하면서 임장 임보 실력을 많이 향상시킬 수 있었고 튜터님들의 조언으로 크게 관심 갖지 않았던 A광역시의 다른 구를 집중해서 보도록 방향을 잡게 되었습니다.
특히 A광역시를 앞마당으로 만들고 나서 투자 물건을 찾아야 한다고 생각하고 있던 저에게 “투자는 지금 당장도 할 수 있다”고 말씀해 주시며 제가 가진 앞마당 중에 제 투자금으로 투자가 가능할 만한 곳에 매임을 나가도록 독려해주신 쟈부쟈 튜터님께 감사드립니다. 덕분에 느슨해져 있었던 마음에 ‘투자해야한다’는 불꽃이 강하게 타올라서 계약까지 이어질 수 있었습니다. 그리고 이 때 기존 앞마당을 훑어볼 수 있었던 것이 나중에 제 선택에 확신을 가지는 데 큰 도움이 되었던 것 같습니다.
잘한점 1호기 투자 데드라인을 정한 점
튜터님들께 투자 방향성에 대해 조언을 구한 점
아쉬운 점 앞마당에 있는 단지들을 더 많이 보지 않은 점
이 앞마당에서 정말 투자할 수 있을 거라고 생각하지 않고 매물을 본 점
배운 점
투자하기 위해서는 언제까지 투자하겠다는 목표설정이 필요하다.
투자 물건 찾기는 지금 당장. 내가 가진 앞마당에서도 투자할 수 있음을 기억하기
답은 현장에, 최선을 다 하는 것의 중요성
그렇게 다시 A광역시로 가서 C구와 D구를 임장했습니다. 그런데 C구는 이미 투자자들이 한 차례 쓸고 갔던 터라 매매가가 꽤 올라간 상황이었고 부사님들도 많이 지쳐있어 매물을 보기 어려운 곳도 많았습니다.
그런 상황에서 제가 비교적 싸지만 제가 세운 기준에 못 미쳐 네고를 더 해야겠다고 생각하면서 봤던 매물이 그 자리에서 바로 계약되는 것을 보면서 조급한 마음이 드는 한편, C구는 이미 싸지 않다는 생각이 들기 시작했습니다.
그래서 C구보다는 아직 가격이 싸다고 판단한 D구를 더 중심적으로 보게 되었습니다.
이 과정에서 전임을 하루에 1~2번 밖에 안하고 매물털기도 어떻게 해야 할지 몰라 헤매던 시간이 있었는데요, 바로 직전 지투반 조장님이셨던 숨유지 조장님 덕분에 정신 차리고 현장에 나갈 수 있었습니다.
“존자님, 투자하려면 그 정도 전임으로는 안 돼요, 투자 후보 단지 인근 부동산 리스트업 해서 주기적으로 전화 돌리고 방문해서 존자님을 인지시켜야 해요. 그 동네 부사님들이 존자님 다 알 수 있게. 그래야 급매 떴을 때 연락도 주시는 거에요. 그거 부터가 시작이에요.”
유지 조장님 조언대로, 제가 투자로 고려하고 있는 단지들 인근 부동산 리스트업해서 퇴근 후 한시간 정도 전화를 돌렸고 주말에는 부동산에 다 들러
“n억n천만원 이하로 가능한 매물 있나요?”를 묻고 다녔습니다.
처음에는 부대낌이 정말 컸는데 하다 보니 생각보다 호의적이신 분들이 많았고, 훈계하시거나 쌀쌀맞은 부사님이 계셨어도 상냥하고 적극적인 부사님들 만나면 또 마음이 좋아지는 경험을 해보니 냉대에도 크게 주눅들지 않고 용기가 생겼던 것 같습니다.
그리고 나중에 1호기 계약을 결정할 때, 내 결정에 후회하지 않기 위해서는 이 과정이 정말 중요하다는 사실을 깨달았습니다.
모든 부동산을 다 들러서 확인했을 때 이거보다 좋은 물건은 없었다는 확신, 나는 내가 할 수 있는 최선을 다했다는 믿음이 제 결정을 후회하지 않게 만들어 준다는 것을 알게 되었습니다.
사실, 너무 지쳐서 부동산을 다 돌지 못한 단지도 있었는데 1호기 투자를 결정할 때 그 부분이 계속 껄끄럽게 남아서 내가 정말 최선의 선택을 한 것인지, 더 노력할 수 있었던 건 아닌지 자책하게 되더라구요.
그래서 앞으로는 반드시 '내가 이 구역의 미친x이다'라는 생각으로 모든 부동산을 방문하고 매물도 최대한 많이 봐야겠다는 생각을 했습니다.
또, 실제로 그렇게 눈 도장 여러 번 찍은 부동산에서 시간이 지나서 급매 나왔다고 연락이 오는 경험을 해보니 이 과정이 중요하다는 것, 너무 조급하게 결정하지 않고 씨를 뿌리고 기다릴 줄 알아야 한다는 것을 배웠습니다.
잘한점 전임과 워크인에 부대낌이 있어도 조장님 조언대로 실천한 점
쌀쌀맞은 부사님이 계셔도 다음 부동산은 친절하겠지 생각하며 상처 크게 받지 않은 점
아쉬운 점 부동산 전부를 돌지 못한 점.
눈도장 찍고 기다렸어야 했는데, 부사님들과 연락을 지속하는 것에 대한 어려움과 조급함으로 일찍 결정 내린 점
적용할 점 투자를 할 거라면 현장에서 모든 부동산 돌기
최대한 많은 매물 보기, 매물에 대해 부사님보다 빠삭하게 알기
조급해 하지 말기
어쨌든 매물을 털며 투자 후보 물건들을 찾아냈는데요,
둘 다 단임할 때 까지만 해도 투자 우선순위로 고려하지 않았던 단지들이었습니다.
선호하는 생활권이 아니라서, 주변 환경이 아쉬워서, 세대수가 아쉬워서, 단지가 별로인것 같아서……
그런데 매임을 해보니 주변 환경이 아쉬웠던 곳(a단지)은 비슷한 연식의 더 선호도 높은 다른 단지보다 훨씬 “신축” 느낌이 나서 인상이 확 달라졌고 젊은 사람들의 수요가 꽤 높다는 것도 캐치하게 되었습니다.
저환수원리를 모두 충족하고 제 투자금 안에 안정적으로 들어오기도 해서 그 어떤 단지보다 열심히 매물을 털었고 층수는 좋지 않지만 최저가 물건을 매코에 넣어봐야겠다고 생각했습니다.
세대수가 아쉬웠던 곳(b단지)도 신축인데다 입지가 좋고 층과 뷰가 좋은데 인근 다른 신축보다 저렴해서 투자금이 아슬아슬했지만 욕심이 났습니다.
매코 오케이가 안 되더라도 투자 방향성을 잡아보겠다는 생각으로 매코에 도전했는데
도저히 매코를 잡을 수가 없었습니다🥲 1주일 이상 광탈이 계속되면서 제가 봐둔 두 단지 모두 날아가고 새로 본 단지들도 부사님들의 결정 독촉에 멘탈이 나가 아무것도 못하고 시간만 보냈습니다…
이 때 제가 했어야 했던 일은 전수조사를 싹 다시하고 전임 돌리면서 “새로운 투자 후보”를 찾는 일이었습니다.
그러나 저는 매코가 되지 않는다는 ‘제가 바꿀 수 없는 일’에만 몰두하여 우울해 하기만 하고 아무것도 하지 않은 채 시간을 보내고 있었습니다.
이런 저에게 매코 계속 도전하면서 할 수 있는 일[전수조사와 전임]을 해야 한다고 조언해주신 쟈부쟈 튜터님 감사합니다. 튜터님 덕분에 제가 무엇을 놓치고 있었는지 깨달을 수 있었습니다.
튜터님 말씀 덕분에 정신차리고 전수조사를 해야겠다고 생각한 다음 날 바로 매코가 되었습니다..! 원래 넣으려던 a단지의 최저가 매물과 b단지 매물 모두 날아간 상태였는데요, a단지에는 대체 물건이 두어개 정도 있었지만 b단지에는 이미 날아간 물건 외에는 대안이 없었습니다. 그래서 신축 가격 감이라도 잡자는 생각으로 a단지의 다른 물건과 함께 날아간 b단지 물건을 매코에 넣게 됩니다.
잘한 점 아쉬운 부분이 보이는 단지라도 전임과 매임을 통해 충분히 수요가 있다고 판단해서 투자 후보로 생각한 점
신축 가격에 대한 감이 잡히지 않을 때 다른 동료들의 의견을 구해본 점
어려운 마음이 들 때 튜터님에게 조언을 구한 점
아쉬운 점 내가 어떻게 할 수 없는 일에 매몰되어 실제로 해야 하는 일을 하지 못한 점
그래서 매코에 넣을 후보 물건을 제대로 만들지 못한 점
적용할 점 내가 할 수 없는 일에 휘둘리지 말고 할 수 있는 일을 찾아 묵묵히 하며 기회를 만들자
돌이켜보면 교통사고처럼 다가온 1호기 계약
a단지에는 정말 맘에 드는 RR물건이 있었습니다. 오션뷰 RR이라 다른 매물보다 4천 만원 정도 더 비쌌는데, 보통 RR이 다른 매물보다 5천 이상 비쌌기 때문에 싸다고 생각했습니다. 전세가 시세 대비 높게 끼어 있어서 제 투자금으로도 가능했고 전세를 맞출 필요도 없어서 무척 매력적으로 느껴졌습니다. 무엇보다 RR이라 나중에 매도하기 더 좋지 않을까?라는 생각이 지배적이었습니다.
a단지의 다른 후보로는 그다지 선호하는 동도 아니고 조망도 상대적으로 막혀 있고 층수도 중저층이라 대충 둘러보고 나왔던 매물이 있었습니다. 투자금은 RR물건보다 조금 더 필요했지만 당시 최저가 매물이었고 부사님이 네고 의사를 가지고 계셨으며, 주인이 먼저 이사를 나갈거라 공실이 될거라는 매물이었습니다.
a단지 RR은 그 지역에서 더 선호하는 단지(c단지)의 최저가 매물과 비슷한 가격이었는데요, 이 금액이면 c단지를 해야한다는 생각, 전세가가 너무 높게 껴 있어서 재계약 시점에 역전세가 일어날 수도 있겠다는 걱정이 있었지만 마음은 자꾸만 RR물건으로 기울어, 매코에 RR물건을 후보로 넣었습니다.
그리고 자향 멘토님과 진행한 매코에서 RR물건은 “NO”라는 답변을 받게 됩니다.
사실 예견된 결과인데, 공급이 없는 지역이다보니 전세가가 올라가서 괜찮다는 말씀을 해주시길 기대하고 있었던 것 같습니다. 자향 멘토님께서는 공급이 없더라도 전세 갱신시점에 투자자가 많이 진입하게 되면 전세가가 떨어질 거라는 제가 한 번도 생각해보지 못한 인사이트를 주셨습니다. 사실 이 때는 자향 멘토님의 말씀을 100% 받아들이지 못했는데 제가 전세를 뺀 이후로 변하는 전세시장을 보면서 멘토님이 해주신 말씀의 의미를 마음으로 이해하게 되었습니다.(이 내용은 3편에서 더 자세히 다뤄볼 예정입니다.)
RR물건이 탈락하고, 이미 날아간 b단지의 물건 역시 그 당시 전세 상황에서 너무 높은 예상 전세가로 희망회로를 돌리고 있었다는 것을 알게 되어(자향멘토님 曰 “날아가길 잘했어요.”) 별로 마음에 들지 않았던 a단지의 중저층 물건만이 후보로 남아있었습니다.
더 궁금한 건 없냐는 멘토님의 말씀에 가벼운 마음으로 이 물건은 어떤지 여쭤봤는데
자향 멘토님께서 수리 상태를 물어보시더니 큰 하자가 없다면 투자해도 좋다고 하셨습니다…!!!
사실 더 넓게 보라고 하실 줄 알아서 된다는 말씀을 한 번에 받아들이지 못해 몇 번이나 확인사살(ㅎㅎㅎ)을 했습니다
“선호하는 동도 아니고, 막힌 단지뷰에 기본집인데도 괜찮은가요?”
자향멘토님께서는 “그만큼 싸니까 괜찮다”고 말씀해 주셨고 최근 실거래를 참고하여 n백만원 네고해서 계약하라고 조언해주셨습니다.
*혹시 몰라서 n백만원 네고가 안되는 가격이라도 매수해도 되냐고 여쭤보기도 했습니다 ㅎㅎㅎ(된다고 하셨어요)
이렇게 생각지 못한 OK를 받고 생각보다 행동이 빠른 저는 당장 부사님께 전화해서 말씀하셨던 대로 n백만원 깎아 주시고 인테리어 기간 주시면 가계약금을 넣겠다고 말씀드렸습니다.
그리고 이게 저의 실수인데요,
다른 대안이 없는 상태였던 만큼 바로 부사님께 연락해서 가격 조율을 할 것이 아니라 투자 후보를 더 물색해서 찾아둔 후에 연락을 드렸어야 했습니다.
항상 강사님들께서 손안에 투자 후보를 쥐고 있는 것이 중요하다고 말씀해주실 때마다 그렇게 해야겠다고 수십 번 생각했으면서 막상 실전에서는 조급한 마음에 그렇게 하질 못했습니다. 그리고 이 실수는 제가 네고에 소극적이 되도록 만들었습니다. 이 물건이 아니면 안 된다는 생각에 더 강하게 네고를 요청할 수 없었고, 제가 원하던 가격(이자 부사님이 만들어주겠다고 한 가격)보다 백만원 비싼 가격+인테리어 기간을 준다는 조건에 가계약금을 넣게 되었습니다.
추가로 이 집은 안할거야~라는 안일한 생각에 매물 볼 때 대충 본 것이 나중에 화근이 되었는데요 ㅎㅎ..매임을 꼼꼼하게 잘 해두었더라면 백만원 네고를 더 할 수 있었을 거라는 생각이 듭니다..^^ (자세한 이야기는 수리 편에서 다루겠습니다.)
잘한 점 행동한 점
오케이 받은 매물에 대해 불안한 점을 다 여쭤본 점
내가 마음으로 온전히 받아들이지 못해도 나보다 훨씬 경험이 많은 멘토님의 말씀을 그대로 따른 점 (감사합니다)
원하는 만큼 네고는 못했어도 원하는 조건은 다 챙긴 점
(필요시 매도인이 임차인과 전세계약 체결, 집보여주기 협조, 인테리어 기간 협조)
아쉬운 점 투자 후보를 만들어두지 않아 소극적으로 협상에 임한 점, 조급해한 점
매임을 대충해서 협상 키워드를 놓친 점
적용할 점 다음부터는 무조건 투자 후보 5개는 만들어 놓고 협상에 들어가기★
아무리 힘들어도 매임은 꼼꼼하게 !!!
계약
험난했던 가계약 과정
투자후보를 만들어 두라는 강사님들의 말씀은 지키지 못했지만🥲 가계약금을 넣기 전에 모든 조건을 조율해두라는 말씀은 그대로 따랐습니다.
부사님의 독촉과 거절에도 굴하지 않고 강의에서 알려주신 가계약 특약을 다 넣으려고 부사님들을 설득 또 설득했는데요, 공동중개 물건이어서 매도측 부사님을 설득하는게 정말 쉽지 않았습니다.
그래도 강의에서 배운대로 욱하는 마음을 누르고 차분하게 이 조항이 들어가면 매도 측에도 좋다, 내 직업상 계약서를 많이 보는데 특약 때문에 문제가 발생한 적이 많아서 꼼꼼하게 본다. 이해해달라는 식으로 설득했고 단 한가지 조항을 빼고는 다 넣을 수 있었습니다. (사실 다 넣었다고 생각했는데도 넣을지 말지 고민하다 안 넣은 문구가 필요하게 되어 잔금 때 보완했습니다. 처음부터 잘 넣읍시다!!)
넣을 수 없었던 조항 때문에 문제가 되지 않을까 걱정이 되어 급하게 알아봤는데,
정말 감사하게도 열중 선배와의 대화에서 만나뵈었던 집심마니 선배님께서 갑작스러운 연락인데도 내 일처럼 알아봐주시고 도와주셔서 괜찮다는 확신을 가지고 특약을 결정 짓고 가계약을 넣을 수 있었습니다. 이 자리를 빌어 집심마니님께 다시 한 번 감사드립니다.
가계약 특약 조율 경험을 통해, 공동중개보다는 단독중개를 하는 편이 협상을 더 쉽게 할 수 있다는 것을 배웠습니다. 험난했던 조율 과정이었지만 되도록 물건지 부사님과 일을 하는게 좋다는 걸 몸소 느끼게 된 것이 큰 값어치라고 생각합니다.
또, 부사님을 설득하지 못하면 매도인에게 제 의견이 전달되지도 않는다는 사실도 확실히 알게 되었습니다. 계약할 때 매도인에게 넣지 못했던 조항에 대해 지나가듯 여쭤보니 아예 그 내용 자체를 모르고 계시더라구요 ^^…
힘들었지만 그만큼 배운 게 많은 시간이었습니다.
잘한 점 강의에서 배운 대로 가계약금 넣기 전에 내가 필요한 특약을 다 협상한 점
이 특약을 넣었을 때 상대방 입장에서도 유리하다는 어필을 한 점
특약 관련해서 미심쩍은 부분은 경험 많은 선배님들께 다 여쭤보고 찾아본 점
아쉬운 점 굳이 넣지 않아도 된다고 생각했던 문구 때문에 나중에 걱정한 점(결국 나중에 넣고 진행함)
적용할 점 문구가 꼭 필요할까 고민하지 말고 그냥 다 요구하기
왜 이렇게 까탈스럽냐는 부사님의 말에도 기죽지 말고 원하는 바 근거와 함께 요청하기
가계약은 험난했지만 계약은 무사히 진행되었습니다.
매임을 대충했던 것이 맘에 걸려 계약 전에 집을 다시 한 번 보여달라고 요청해서 집을 봤고(근데 이 때도 수리할 것을 제대로 발견하지 못했습니다 …..) 계약서 내용이 잘못된 건 없는지 미리 다 체크하고 계약에 임했습니다. 계약서에 집 보여주기에 협조한다는 내용을 넣었지만 매도인이 더 잘 보여줄 수 있도록 하고 부사님도 열심히 전세를 구해주셨으면 하는 마음에 두 분께 작지만 선물도 드렸더니 화기애애한 분위기에서 계약이 진행되었습니다.
도장은 정말 순식간에 찍더라구요 ㅎㅎ
감사하게도 제가 말씀드리기도 전에 제 부사님이 먼저 자긴 상관없으니 전세 다른 부동산에 돌리라고 말씀도 해주시고, 중개수수료도 잔금 때 받아도 된다고 흔쾌히 말씀해 주셔서 가벼운 마음으로 집에 돌아올 수 있었습니다.
매물을 찾는 순간부터 계약까지를 경험하며 가장 크게 배운 점은 아래 4개입니다.
★조급해하면 안 된다★ 그렇지만 데드라인을 정해 놔야 투자할 수 있다.
조급하지 않기 위해서는 내 손안에 투자후보가 5개는 있어야 한다.
나중에 내 선택에 후회가 남지 않을 정도로 열심히 매물을 털어야 한다.
CEO마인드를 갖추고 주체적으로 행동해야한다.
특히 CEO마인드를 갖추고 행동해야 한다는 내용은 1호기의 모든 과정이 끝날 때까지 정말 매일 같이 마음속에 되새겼던 것 같습니다.
내가 주인이 되어서 행동하고, 요구하고 때로는 거절할 수 있는 투자자가 되어야 겠다고 진심을 담아 생각하게 되었습니다.
그리고, 1호기를 하며 매 순간 내가 판단하고 행동할 수 있도록 투자 실력을 기르고 싶다는 욕망이 생겼습니다.
매물을 찾는 과정에서 계약까지 매번 연락 받아주시고 도와주신 숨유지 조장님. 너무 사랑하고 감사합니다. 조장님 없었으면 진짜 1호기 못했을거에요…
그리고 제가 조급해할 때마다, 힘들어할 때마다 올바른 길로 갈 수 있도록 조언해주신 쟈부쟈 튜터님,
갑작스런 연락에도 내 일처럼 도와주신 집심마니 선배님 감사드립니다.
또, 응원해주신 우리 보쟈조와 동료분들께 감사합니다 💛
다음에 2편[전세빼기, 수리, 잔금]으로 돌아오겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다 😊
