수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요 바람숲 입니다 :)
계약을 마무리하는 잔금날,
챙겨야 할 것들이 많습니다.
사실 돈만 잘 오고 가면 되지만,
그 돈이 잘 오고 가려면 미리미리 준비를 해야 합니다.
돈이 제대로 준비 되지 않아 식은땀을 뻘뻘 흘리며
아버지께 어마어마하게 혼이 나면서 발을 동동 구르던
제 예비 세입자분을 보며
미리 필요한 경비를 확인하고 준비하는 것 참 중요하겠다 느껴졌습니다.
제 경우 의심과 걱정이 많아서 혹시 이체가 안될까봐
친한 친구에게 입금 연습까지 했지만 ㅋㅋㅋ
이정도까지는 아니어도
언제, 어떤 목적으로, 얼마의 돈이 오고가야 하는지
스스로 미리 정리해봐야 한다고 생각합니다.
오늘은 제가 진행한 매매, 전세 동시계약 상황을 통해
언제, 어떤 목적으로, 얼마의 돈이 오고 가야 하는지
확인해보겠습니다.
어떤 돈이 언제 오고 갈까?
이 사진은 제가 실제로
매수 > 전세세팅 > 잔금을 진행하면서
오고 갈 돈을 관리했던 파일입니다.
(금액과 날짜는 예시입니다.)
돈의 오고감은 보통
매매의사 밝힘 (계약금의 일부(가계약금) 입금)
> 계약금 (나머지) 입금
> 중도금 입금
> 전세세팅 (전세 계약금 입금)
> 전세/매매잔금 동시 진행
(잔금 입금, 기타 공과금 정산, 등기비(법무사보수, 취득세, 채권 등) 입금, 중계보수 입금)
의 순서로 진행이 됩니다.
그럼 하나하나 뜯어볼까요?
계약금, 중도금, 잔금은 얼마이고, 언제 낼까?
서울에서 8억짜리 집을 매수한다고 생각해봅시다.
1) 계약금
통상적으로 계약금은 매매금의 10% 정도로 합니다.
8천만원의 계약금 중,
매수 의사를 밝힐 때 그 일부를 매도인에게 입금하게 됩니다.
가계약금이라고 흔히 말하지만
법률 용어로는 '계약금의 일부'이며
이때부터 진짜 계약이 된 것이니 신중하게 결정해야 합니다.
계약금의 일부는 정해진 금액은 없어서
상호 협의하거나 해당 단지의 관례를 따릅니다.
계약금의 일부를 입금한 후
일주일 정도 내로 계약서를 작성하며
나머지 계약금을 매도인에게 입금합니다.
8천만원의 계약금 중
500만원을 계약금의 일부로 입금한 경우
계약서 작성 시 나머지 7500만원을 매도인에게 입금하는 것이지요.
2) 중도금
'중도금'은 필수사항은 아닙니다.
다만,
매매금액이 크거나,
잔금까지의 기간이 길거나,
해당 단지의 최근 거래 관례가 그러하거나,
매수하는 입장에서 협상의 카드로 사용하거나,
하는 등 다양한 이유로
매도인과 매수인의 상호 협의 하에
중도금을 하기도 합니다.
중도금이 입금되는 순간,
해당 계약은 파기할 수 없기 때문에
시장 상황에 따라
매수 또는 매도 측에서 중도금을 하자고 제안할 수 있습니다.
중도금은 계약서 작성 후, 잔금 전의 어떤 시점에 하게 됩니다.
횟수와 금액도 다양해서
2~3회에 걸쳐 여러번 중도금을 하기도 하고
한번 하기도 하고
안하기도 합니다.
3) 잔금
잔금은
매매금 - 계약금 - (중도금) - (전세금)
으로 이루어져 있습니다.
기본적으로 매매금에서 계약금을 뺀 금액이 잔금이 되는데,
만약 내가 중도금을 했다면 중도금을,
세낀 물건을 매수하거나, 주인이 전세로 내려 앉거나, 새롭게 전세세팅을 해서
임차인의 전세금이 있다면 전세금을
추가로 뺀 금액이 최종 잔금이 됩니다.
제 경우, 매도인께서 제가 모셔온 새로운 임차인과의
임대차 계약을 맺은 후, 제가 그것을 승계받는 형식을 취했기 때문에
임차인이 전세금을 매도인에게 직접 지급했고,
저는 계약금, 중도금, 전세금을 뺀 차액이 최종 잔금이 되었습니다.
잔금은 계약서상에 작성된 잔금일에 매도인에게 지급합니다.
자, 잔금을 냈으니 끝~ 일까요?
아닙니다 ㅎㅎ
잔금일에는 잔금 말고도 신경써야 할 비용들이 있습니다.
공과금과 관리비 정산, 언제 할까?
잔금일에 신경써야 할 비용 첫번째는 각종 공과금과 관리비입니다.
선수관리비, 장기수선충당금, 관리비, 가스비 등
다양한 비용을 잔금일에 정산해야 하는데
각각이 어떤 비용이고, 얼마를, 누가, 누구에게 주어야 하는지
알아봅시다.
가장 많이 헷갈려 하시는 부분이 선수관리비와 장기수선충당금 입니다.
1) 선수관리비
선수관리비는 관리비예치금이라고도 합니다.
둘은 같은 의미이죠 :)
선수관리비라는 것은
처음 아파트가 지어졌을 때,
아직 관리비가 한번도 납부되지 않았기 때문에
첫달에는 아파트를 관리하는데 필요한 비용을 충당할 수 없어
미리 소유주가 관리비를 납부하는 예치금으로
퇴거시 환급받게 됩니다.
따라서 집에 대한 매매가 이루어지면
매도인은 관리사무소에서 선수관리비에 해당하는 금액을 환급받고,
매수인은 관리사무소에 동일 급액을 납부하면 되는데,
보통 이것을 매도인과 매수인이 직접 정산하는 방식으로 해결합니다.
즉, 잔금일에 매수인이 매도인에게 선수관리비에 해당하는 금액을 지급합니다.
2) 장기수선충당금
장기수선충당금은 배관 교체, 옥상 방수, 엘레베이터 교체 등
아파트의 대규모 보수에 사용되는 비용으로
선수관리비와는 달리 환급되지 않고 사라지는 비용입니다.
장기수선충당금의 원 납부 주체는 소유주입니다.
그런데 이 비용이 매달 또는 일정 기간에 한번
관리비에 포함되어 납부하게 되거든요.
그렇게 때문에 만약 임대차 계약 중이라면
임차인이 임대인을 대신해서
계약기간 동안 발생한 장기수선충당금을 납부하게 되고,
따라서 계약이 만료할 때 전세금과 함께
임대인이 임차인에게 장기수선충당금을 돌려줍니다.
제 경우 매도인이 임대차 계약을 하고 제가 승계받는 형식이었기 때문에
임차인이 한달 살고 나면 내게 될 관리비에
잔금 시점까지 내야 할 장기수선충당금이 포함되고,
이 부분에 대해 매도인이 추후 임차인에게 비용을 돌려주게 됩니다.
따라서 매수인인 저는 잔금 당일에
장기수선충당금과 관련하여 할 일이 없는 것이죠.
다만 이후 임차인께서 퇴거할 때는
현 임대인인 제가 임차인께
계약기단 동안 납부하신 장기수선충당금의 총액을
돌려드려야 합니다.
3) 기타 관리비, 가스비 등
이 부분은 잔금일을 기준으로 정산이 됩니다.
기본적으로
잔금일 이전까지의 공과금은 매도인이, 이후는 매수인이 납부합니다.
매도하시는 분께서 잔금일까지의 비용을 납부하면 되고
매수인은 이를 확인하면 됩니다.
저처럼 임대차계약을 함께한 경우,
이후의 잔금일 이후의 공과금도
매수인인 제가 아니라
거주자인 임차인이 납부하게 됩니다.
이렇게 하고 나면
매도인, 임차인, 매수인 간에
오고 가야 할 비용은 마무리가 됩니다.
다음은 주택 취득에 따른 등기비용을 정리해봅시다.
등기비용은 얼마이고, 언제 낼까?
등기비용에 반드시 포함되어야 하는 항목은
1) 법무사보수
2) 취득세
3) 지방교육세
4) 등기신청수수료(증지대)
5) 인지대
6) 국민주택채권(할인)금
입니다.
이 외의 항목은...
죄송하지만 반드시 필요한 요건이 아니며
얼마든지 조율이 가능하고
내가 모르면 자칫 과도한 비용(aka 눈탱이)을 치를 수 있는 부분이기도 합니다.
따라서
등기비용에 대해서는 반.드.시.
늦어도 잔금일 2주 전에
1) 부동산 사장님이 아는 분
2) 내 동료가 아는 분
3) 법무통
이 세 루트로 견적을 받아본 후,
적절한 금액을 제시하는 법무사님께
최종 금액 제안을 하여
원하는 조건 충족 시 거래하시면 됩니다.
1) 법무사비
숲님,
부동산 사장님이 소개시켜준 법무사님이
법무사보수로 85만원을 말씀하시고요..
제증명, 등본, 제출대행, 영수, 취득세 대행, 교통비, 식비 다 들어가면
XXX만원이나 되는데.. 이게 맞나요..?
예 ???????????????????????
아니오ㅠㅠ
물론 물가가 다소 올랐지만
법무사님 기본 보수는 보통 20~25만원 사이 입니다.
제 경우 이 언저리에서 적정 금액을 제시한 법무사님께
부가세 포함해서 XX만원에 합시다,
6가지 항목 외의 신고대, 제증명비, 교통비.. 등은 제외해주십시오,
하고 먼저 제안드렸고
이를 OK 하셔서 원하는 금액에 법무사비를 맞출 수 있었습니다.
따라서 견적을 받아 보신 후,
너무 터무니 없이 높은 금액의 보수액이 책정되어 있으면
다른 법무사님을 알아보는게 좋다 생각하고,
보수액은 적정한데 6가지 항목을 제외한 요소가 있다면
그 금액을 빼달라고 요청드리볼 수 있고,
그 안에서 내게 협조적인 법무사님과 거래하면 됩니다.
법무사비 협상에 대해서는 아래의 글을 참고하세요.
2) 취득세와 지방교육세
법무사님으로부터 견적을 받으면
이미 취득세와 지방교육세가 계산되어 적혀있을겁니다.
하지만 저는 내가 먼저 한번 계산해보는 것을 추천드립니다.
세금에 적용되는 세율은
내가 주택을 몇 채를 가지고 있는지,
생애최초인지 아닌지,
구입하는 주택의 소재지가 조정지역인지 아닌지,
취득액(매매금)이 얼마인지에 따라 다릅니다.
만약 1주택자가 수도권에서 8억짜리 24평 아파트를 매수한다면
취득세율은 6억 초과 9억 이하 차등적용을 받아 2.33%가 됩니다.
따라서 8억 x 2.33% = 1864만원이 되는 것이지요.
그리고 지방교육세는 취득세액의 10%니 186만 4천원이고요!
법무사님도 사람인지라
실수하실 수 있으니
직접 계산해보고 그 금액과 견적서의 금액이 맞는지
비교해보시길 추천드립니다.
제 경우
엑셀로 직접 계산도 돌려보고
부동산계산기 사이트에 들어가서도 계산해본 후
법무사님의 견적과 비교해보았습니다.
만약 세금을 전액 현금으로 납부할 시
법무사님께 드리면 되고,
그렇지 않고 카드로 일시불 또는 할부 납부할 경우
미리 법무사님께 말씀드리고
세금을 제한 금액을 법무사님께 드린 후,
추후 법무사님께서 세금 납부하세요~ 하고 연락이 오면
바로 위택스 접속하여 세금을 납후하고
납부 완료 사실을 법무사님께 말씀드리면 됩니다.
제 경우 세금을 카드로 납부했고,
그래서 잔금 당일에 현금으로 나갈 돈과
카드로 나갈 돈을 구분해서 관리하였습니다.
세금을 카드납부하는 방법은
아래의 글에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
[아속] 부동산 취득세, 신용카드 무이자 할부 3개월로 나눠내기(위택스)
취득세 카드 분할납부! 이거 모르면 당일에 큰일납니다 (ft. 농협카드 취득세 무이자 할부 이용방법) [하하옷]
3) 등기신청수수료
등기신청수수료는 신청할 때 등기소에 납부해야 하는 공식적인 수수료로
'증지대'라고도 합니다.
2025년 8월 1일자로 비용이 상승하여
전자신청은 10,000원, e-form은 15,000원, 서면신청은 18,000원입니다.
이는 정해진 금액으로
만약 견적이 다른 금액이 적혀 있거나
18,000원으로 적혀있다면,
15,000원으로 해주세요, 하고 부탁해볼 수 있겠지요?
4) 인지대
인지대는 법원 등 공공기관에 문서를 제출할 때 납부하는 법원 수수료입니다.
우리는 등기를 하는 상황이니 수입인지를 구입해 첨부하거나,
인지액 상당의 금액을 현금으로 납부하는 방식으로 취하는데요,
기재금액에 따라 세액이 다릅니다.
보통 주택 구입시
1억 초과 10억 이하의 주택을 구입하는 경우가 많으므로
15만원 고정 비용이 나간다고 생각하시면 됩니다.
추후 자산이 쌓여 35만원 인지대를 내도록... ㅎㅎ
5) 국민주택채권(할인)금
우리나라에서 부동산 소유권을 이전하려면
의무적으로 국민주택채권이라는 것을 매입해야 합니다.
그래도 이것을 바로 되팔 수 있기 때문에
보통은 바로 되팔고 채권 할인율에 대한 금액만 지출하게 됩니다.
이때 채권 시세는 매일 변동되기 때문에
잔금 당일 조회를 해 보면
법무사님이 사전에 주신 견적서에서 가감이 있을 수 있습니다.
따라서 잔금 당일 아침에 이 금액을 직접 계산해보고
잔금 현장에서 등기비용을 처리할 때
오늘 금액으로 맞게 책정이 되었는지 확인해볼 필요가 있습니다.
채권금액 확인은 크게
a) 공시가격 확인
b) 채권매입금액 확인
c) 본임부담금 확인
의 3단계로 할 수 있습니다.
a) 공시가격 확인
부동산 공시가격 알리미 > 공동주택 공시가격 > 공동주택가격 열람
순으로 접속하여 매수한 부동산의 주소를 입력하면
공시가격을 확인할 수 있습니다.
b) 채권매입금액 확인
주택도시기금 > 청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 매입대상금액조회
순으로 접속하여
매입용도 : 부동산 소유권등기(주택, 아파트, 연립) 선택
대상물건지역 : 서울특별시 및 광역시 or 그 밖의 지역 中 선택
건물분 시가표준액 : 공시가격 입력
하면 채권매입금액이 뜹니다.
c) 본인부담금 확인
주택도시기금 > 청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 고객부담금조회
순으로 접속하여
발행금액 : 채권매입금액 입력
하면
하단에 '즉시매도시 본인부담금' 부분이 실제로 납부해야 할 금액입니다.
중계보수는 얼마이고, 언제 낼까?
이렇게 등기비까지 처리하고 나면
마지막으로 그 동안 애써주신 부동산 사장님께
보수를 지불하는 과정이 남습니다.
중개보수는 거래 금액에 대한 상한요율 내에서
부동산 사장님과 거래자 간에 협의로 정할 수 있습니다.
서울에서 2억원 이상 9억원 미만의 매매금으로
주택을 매매거래가 이루어질 경우
매도인과 매수인은 각각 사장님께
매매금의 0.4% 이내의 중개보수를 지불하게 됩니다.
만약 사장님이 물건지 사장님인 경우
매도와 매수 양측에서 각각 보수를 받으시게 되고,
공동거래로 매도측 사장님과 매수측 사장님이 있는 경우
매도인과 매수인은 각각 자신의 사장님께만 보수를 지불합니다.
보수에 대해서는 잔금일이 아니라
사전에 협의를 하시길 추천드립니다.
제 경우 '상한' 요율이라고는 하나,
중개보수를 깍으려고 하기보다는
중개보수를 다 드리되,
제가 요구하는 요구사항을 명확히 전달하여
제대로 일처리를 해주시길 요청드리는 편입니다.
위 사진에 '50만원DC'는
거래를 성사시키기 위해 사장님 측에서 먼저 보수을 깎아주시겠다고
말씀하셨던 사례를 반영하여 작성해보았습니다.
이런 경우엔 내가 계산한 매매중개보수액에서 해당 금액을 뺀 금액이
최종 중개보수액이 되겠지요.
한편,
저는 임대차계약을 새로 세팅했었는데,
물론 매도인께서 임대차계약서를 써주시고
제가 승계받았지만,
애초에 제 필요에 의해 매도인께서 임대차계약을 해주신 것이므로
임대차계약에 대한 중개보수(전세중개보수)도 제(매수)가 지불했습니다.
이때 만약
매매계약에 대한 사장님과 전세계약에 대한 사장님이 동일하다면
동일한 주택에 대한 두개의 거래여서
전세계약에 대한 수수료는 지불하지 않습니다만,
다른 사장님께서 전세를 빼주셨다면,
그 사장님께 임대차중개수수료를 지불해야 합니다.
마찬가지로 거래금액에 따라 상한 요율이 달라지며
전세금이 5억이라면
1억원 이상 6억원 미만의 구간에 해당되어
전세금의 0.3% 이내의 중개보수를 지불하게 되는 것이지요.
부동산 투자를 한다는 것은
개인 사업을 하는 것과 같습니다.
누구도 나를 대신해서 해야 할 일을 알려주거나
미리 준비시켜주지 않을 뿐만 아니라
다른 사람의 말을 듣고 그에 따라 수동적으로 움직였을 때
발생할 수 있는 모든 리스크와 손실은
온전히 내가 짊어지게 됩니다.
큰 돈이 오고가는 만큼
언제, 어떤 목적으로, 얼마의 돈을, 누가, 누구에게 지불해야하는지,
어떤 방법으로 지불하는지,
나는 그만한 금액이 가용이 되는지,
하다못해 이체 한도는 최대로 되어있는지까지도
미리 확인하고 준비해서
무사히 거래를 매듭지으시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
