수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 바람숲 입니다 :)
직장 가까운 곳, 역세권, 학군지, 환경이 쾌적한 곳,
이런 입지 좋은 곳의 신축!
갖고 싶지 않으신가요!!
지금 같은 시장에서는
조금 더 나은 선택을 할 수 있기에
전에는 생각도 못했던 신축들에게도 눈길이 갑니다.
하지만 우리는 투자자!
좋은 단지여도 싸지 않으면 안돼, 가
이미 마음에 콕 박혀 있지요.
하락장을 겪으면서 단지마다 차이는 있지만
적게는 5% 미만부터 많게는 40% 이상까지
고점 대비 가격이 많이 빠졌습니다.
일부 단지들은 반등하였지만,
여전히 '전고점 대비 얼마나 빠졌는가?'를
'싼 가격'을 판단하는 지표 중 하나로 활용합니다.
그런데!
내가 갖고 싶은 이 신축..!
상승장 끝에서 입주해서,
하락장에서 입주해서,
어찌되었건 입주한지 얼마 되지 않아서,
전고점이 없네요..??
물론 전고점이 100% 그 단지의 가치를 반영한다고 할 수 없고
전고점에서 많이 빠졌다고 반드시 더 나은 투자가 되는 것은 아닙니다.
하지만 단지의 가치에 대한 내 생각을 충분히 정리한 후
과거의 가격 흐름을 보며 생각을 확인해보는 것은
충분히 의미 있는 일인데
신축의 경우 그런 부분이 아쉬울 수 있을 것 같습니다.
그럼 신축은
이 단지가 싼지 어떻게 알 수 있을까요?
좋은건 알겠는데..
그래도 신축이라 가격이 기축보단 비싼데
이정도면 싼건지 어떻게 알 수 있을까요?
저는
전고점이 없는 신축, 이렇게 비교해보고 있습니다 :)
1. 이건 새건데.. 옆에 있는 헌거는 얼마지?
수도권에서 2022년에 입주한 초역세권 신축 단지 X 입니다.
현재 매매가가 약 9억이네요.
근처 거의 동일한 입지의 2009년식 기축, 동일한 평형을 찾아보았습니다.
8억 5천의 시세를 보입니다.
실제 거래되는 현황을 살펴보면
매매가는 신축이 8억 후반에서 9억 초반, 기축은 8억 중반에서 8억 후반
전세가는 신축이 5억 후반, 기축이 5억 중반 정도입니다.
물론 신축이 적게는 2천에서 많게는 5천정도 비싸지만
수도권에서, 같은 입지에 13년 차이는 연식인데 이 정도 가격차이라면?
신축 X가 충분히 싸다고 생각해볼 수 있지 않을까요?
2. 그럼 옆에 들어올 더 새거는은 얼마에 분양했을까?
만약 인근에 공급이 있다면
그 단지의 분양가도 함께 살펴봅니다.
위의 22년식 신축 단지의 경우 주변에 공급이 좀 있는데요,
신축 X의 현재 매매가와 비교했을 때
공급으로 들어오는 단지들의 동일평형 평균 분양가입니다.
신축 X에 비해
입지가 다소 떨어지는 공급1을 제외하곤
1억 내로 차이가 납니다.
여기에 확장비와 옵션비 등을 포함하면
가격이 더 비슷해지거나 비싸질 수도 있습니다.
입지 차이가 크지 않아
새로 들어올 단지들 중 역에 가까운 단지들은
분명 신축 X에 비해 더 좋은 단지가 될 가능성이 높지만
장기적으로 인플레이션에 의해
분양가가 획기적으로 낮아지기 어려운 상황에서
신축 X의 가격이 괜찮게 느껴졌습니다.
여기서 더 나아가
각 단지들의 분양가가
분양가상한제를 적용 받았는지 확인해본다면,
시세 대비 가격의 적정성을 판단하는데 도움이 됩니다.
**주제와 별개로
물론 공급은 인근 시세에 영향을 미쳐
전세가가 흔들릴 위험도 있지만,
그만큼 매매가에도 영향을 줄 수 있어
오히려 위기 속에서 기회를 찾을 수도 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.
3. 과거 하락장에서 입주한 단지들은 지금 어떻지?
신축 X는 2022년 상승의 끝자락, 하락의 시작 즈음 입주한 단지입니다.
신축 X 인근에서
신축 X가 입주했을 때와
유사한 시장상황에서 입주한 단지를 찾아보았습니다.
승의 끝, 하락의 시작 즈음에서 입주한 이 단지는
그래도 신축이어서
당시 가격이 오르진 못했지만
많이 빠지지도 않았습니다.
이후 매매가의 상승에 비해
전세가의 상승이 빠르게 이루어져
전세가율이 90%를 넘어 우리에게 투자기회를 주었습니다.
그리고 이후 2억 중후반이었던 이 단지는
8억도 넘게 거래가 되었습니다.
물론 이런 일이 신축 X에게도 반드시 일어난다는 것은 아니지만
과거를 공부함으로써
비슷한 시장상황에 놓인 신축 X의 앞날을
상상해볼 수 있었습니다.
신축은
과거장을 겪지 않았기에
충분한 가격 흐름이나 전고점이 없어
가격이 싼가에 대한 판단이 어렵게 느껴질 수 있습니다.
하지만!
본질은 전고점 대비 얼마나 빠졌냐가 아니라
그 단지가 가진 본연의 가치 대비 얼마나 싼가, 라고 생각합니다.
그러기 위해 같은 입지의 기축과 비교해보고
새로 들어올 단지들과 비교해보고
과거 신축이었던 단지들과 비교해보고
끊임없이 가치와 가격을 비교해봄으로써
신축의 저평가를 판단해볼 수 있는 것 같습니다 :)
읽어주셔서 감사합니다.
<신축, 싼지 어떻게 알까?>
1. 주변 기축의 가격과 비교해본다.
2. 주변 단지의 분양가를 확인해본다.
3. 과거 비슷한 시장 상황에서 입주한 단지들과 비교해본다.
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