이번 지투실전반 2강은
어느정도 임장과 임보에 익숙해졌다면
누구나 어려워하는
비교평가를 어떻게 하면 잘 할 수 있을지에 대한
프메퍼 튜터님의 강의였다
공급에 대한 편견
비교평가에 대한 강의에 앞서
일반인, 또는 기초반 수강생과 실전반 수강생은
사고의 깊이가 달라야 한다며
보여주셨던 문구가
나는 아직도 기초반에 머물어 있었구나…
하는 생각이 들게 했는데
일반적인 사람은 공급많은 곳은 투자를 못하겠다 피하는 반면
실전 투자자는 공급이 많은 곳도 오히려
투자자가 없기 때문에 가격 협상이 잘되고, 전세셋팅을
잘한다면 오히려 더 좋은 투자 기회를 줄 수 있다는 말씀과
강의 막바지에 실제로 튜터님의 투자사례를
보여주시면서
실전 투자를 편견을 버리고, 내가 뽑은 지역별
투자 단지에서 공급이 많다고 패스했던 지역의
물건도 다시 한번 기회가 없는지
파악해봐야 겠다는 생각을 가지게 되었다
비교평가를 함에 있어 잘못된 습관 캐치
나 역시도 마찬가지이며, 대부분의 수강생들이
어려워 하는 비교평가…
어떻게 하면 잘 할 수 있을까?!
강의를 듣다 보니 비교평가를 위해서는 우리가
행하는 임장,임보를 통해 그 지역의 선호 요소를 파악하고
큰 범위 에서의 그 지역의 선호도가
입지, 연식 중 어느 것에 중요도가 높은지를
파악해야 하는데
내가 비교평가를 할때는
너무 단지 끼리만 비교를 하려고 하고
그 지역에 대한 선호 요소가 무엇 인지를
놓치고 있었다는 생각이 들었다
그리고 각 지역별로 광역시는 입지가 좀 더 중요하고
중소도시는 연식의 중요성이 크기 때문에
큰 의미의 선호 요소와 그 지역의 선호 요소를
함께 보면서 단지끼리 비교를 하는데
이때 아직 비교 평가가 어려운 나는
연식이나 평형 등 변수를 통제하고
비교하는 연습을 해야겠다고 생각했다
같은 가격이라면 더 좋은것, 같은 가치라면 더 싼것
비교평가에 있어 기본 원칙은
절대적 시장과, 상대적 시장에 따라 다른 기준이 적용되는데
어떤 시장이든지 간에
가치와 가격을 비교해서 가치대비 가격이 더 ‘저평가’된 것을 찾는다!!
는 것에 모든 초점을 맞춰야 한다
이런 저평가 물건을 찾을 때 봐야 하는 것이
가.가.투.리
(가치 + 가격 + 투자금 + 리스크)
그리고 각 지역별 선호요소(대체 불가 항목)를
찾아내는 것이 중요하기 때문에
그 지역에서 가장 선호하는 요소가 무엇인지
파악하는 것이 지방투자에서
가장 중요하다는 생각이 들었다
비교평가 (지역내 & 지역간)
선호요소를 모두 파악했다면
단지대 단지를 비교할때 고려할 사항으로
지역 내에서는 그 지역별 특징을
지역 간에는 지역의 규모를 고려한 비교가
필요하며
단지별로 “지역선호도, 환경, 연식”이
얼마의 비중을 차지하고 있으며
그것들이 그 지역이 어디인지에 따라
더 가치있는 것을 얼마나 많이 포함하고 있는지 알고
가격을 비교하면 쉽게 비교평가 할 수
있을 것 같다!!
그리고 나는 아직까지는
지방앞마당이 10개가 안되기 때문에
무리해서 다른 규모의 지역간 비교보다는
비슷한 규모의 지역간 비교평가를 하면서
비교평가 방식에 대한 이해도를 높이는
한 달을 보내야 겠다!!
(부산 vs 대구 , 광주 vs 울산, 부천 vs 영통 vs 산본 등)
절대적 저평가 & 상대적 저평가
절대적 저평가(지방) 시장은 모두가 다 싼 시장
→ 더 좋은(가치가 큰) 것에 투자
상대적 저평가(수도권) 시장은 비싼것과 싼것이 혼재
→ 가치가 같다면 가격이 싼것(오르지 않은것)에 투자
이 두가지 사실을 강의를 통해 분명히
배웠음에도 불구하고
수도권 시장과, 지방광역시 시장에서 적용을
제대로 하고 있지 못했다는 생각이 들었다.
수도권에서는 비슷한 가치를 가진다고 생각한
수원 영통, 부천 원미구 등에서
비슷한 가치를 가지는 단지중에서
아직 오르지 않은 단지를 찾으려 노력해봐야겠고
지방광역시 앞마당에서는
모두다 싸기 때문에 더 가치있는 단지가
어떤 단지인지를 확인해서
더 가치가 높은 단지가 조금더 비싸더라도
먼저 오를 만한 단지를 추려봐야 겠다
희미한 앞마당 선명하게 만드는 법
불행인지 다행인지
내가 초반에 만들었던 앞마당들은
1호기 투자당시 많은 종잣돈을 고려해
높은 투자금이 들었던 곳들이었는데
언제부터인가 그 단지들에
투자하기에는 이제 종잣돈이 부족하기
때문에 관리를 소홀히 하고 있었던것 같다
그리고 월부 기초반때 만들었다보니
깊이 있는 단지분석이나
입지선호도 확인을 못했었는데
적어도 시세트레킹을 꾸준히 하면서
그 지역에서 어떤 단지들이 먼저 상승흐름을 보이고
그 상승흐름이 보이는 단지들의 공통점을 찾아
해당 지역의 선호도를 역으로 확인해보면서
희미해져가는 앞마당도
관리해야 겠다는 생각이 들었다
그리고 선명한 앞마당을 만들기 위한 두가지!!
1. 모의 매물 문의
2. 가설 검증 (주장-근거-결론-적용)
가설 검증을 처음 해봤던 것도
지난 지투 강의 였는데,
사실 가설 검증을 하면서
내가 하고 있는 이 검증이 맞는지 확인할 수 있는
기회가 잘 없기 때문에 기초반
강의를 들의면서는 조금 소홀했던것 같아 반성한다…
이번 지투실전때 좀더 뾰족한
선호도를 확인하기 위해서
지역내 유사한 생활권 내에서의
가설검증으로 지역내
어떤 단지를 투자할때 가장 좋은 수익률을
얻을수 있을지 가설검증 해봐야 겠다
그리고 매물임장 후 매물시트를 정리하고
투자 대상 단지를 찾은 뒤
모의 매물문의 시트를 만들어서
내가 뽑은 단지가 가장 최선의
단지가 맞는지까지 이번달에 꼭 작성해봐야겠다
시세트레킹… 이제는 정착해야 할때
시세트레킹을 시작한것도
실전반을 들었을때였고
그 당시 기존에 만들어두었던
앞마당에 시세트레킹 단지를 선정하는 것조차
그저 내가 투자 하고 싶었던 단지들 위주였었고
랜드마크 단지는 왜 시세트레킹 해야하는지
투자하지도 않을 구축 단지는 왜 봐야하는지 알지 못했던것 같다
그런데 1강 잔쟈니 튜터님강의와
2강 프메퍼 튜터님 강의에서
공통적으로 알 수 있는 것이
랜드마크와, 후순위 구축 단지는 그 시장의
시작과 끝을 알 수 있는 가늠자이기
때문에 꼭 필요한 시세트레킹 항목으로
지금 잘못 적용하고 있는
시세트레킹 단지 목록들을 정리해서
정말 그 시장의 흐름을 확인 할 수 있는
단지들로 재 선정 해봐야 겠다고 생각했다!!
“생활권 랜드마크, 투자관심단지, 구축 대장 단지”
많이도 말고 이 세가지 단지를
생활권 별로 시세트레킹 단지로
정해서 가격과 매매,전세 물건수를
기록해봐야겠다!!
5분위 시세표 활용 방법
열중반 수업때 주우이 튜터님한테 처음 들은이후
정리할 엄두를 내지 못하다가
두 달전 처음으로 금액대별 단지를 추렸봤는데
그 당시 내 투자금에 맞지 않는 금액대의 단지를
더 많이 정리하다보니
내 투자금에 적합한 단지의 범위를 적게 조사했던게
아쉬웠었는데
이번 강의에서도 프메퍼 튜터님게서
5분위 시세표를 만들고
상한선과 하한선을 정하고
그 사이에 들어오는 단지에서
어떤 방식으로 물건을 만들고
투자를 할 수 있는지 알려주셔서
이번 달에는 좀더 내 투자금에
맞는 단지들을 범위에 포함시켜보고
공급이 많아서 잘 보지 않았던 곳까지
좀더 자세히 들여다 봐야겠다!!
