부동산 소액 투자의 정석[메트리]

책의 개요

책 제목 : 부동산 소액 투자의 정석
저자 및 출판사 : 김원철(부동산 김사부) / 알에이치케이코리아
읽은 날짜 : 2025.10.01
총 점 (10점 만점) : 10점 
이유 : 아파트 투자 뿐 아니라 빌라/오피스텔 투자의 특징을 알 수 있고 살아남는 투자를 배울 수 있다

책에서 본 것

[들어가는 말]
#본성 # 끈기

• 10년을 공부하고 노력해도 충분한 경제적 수준에 도달하지 못한 사람들은 모두, '지나치게 똑똑한 사람들'이거나 '지나치게 재테크에 밝은 사람들'이었다
• 놀라운 건, 그러한 '열정'이 그들을 해치더라는 것이다. 당장은 앞서나간 덕분에 많은 사람의 부러움을 받지만, 10년 정도 지나면 그 열정이 문제가 된다. 어째서? 남보다 '더 빨리' 무언가를 이루고자 하는 그 특별한 욕심이 만들어 낸 함정에 빠지게 되는 것이다
• 그런데 안타깝게도, 다른 대상들은 부동산만큼 쉽지가 않다. 훨씬 많은 함정이 있으므로, 오랜 시간 엄격하게 훈련받아야만 성공할 수 있다. 그럼에도 불구하고, 부동산에서의 작은 성공이 눈을 가린다
• 지름길이 훤하게 보이는 상황에서 일부러 돌아서 가려면 인간의 본성을 거스를 수 있는 사람이어야 한다
• 다만 나는 재테크 분야에서 '열심히'라는 단어는 끈기를 의미하는 것이지, 몰입을 의미하는 것이 아니라고 생각한다. 현실적으로 그렇고, 확률적으로 그렇다
• 예를 들어, 성공하려면 매일 아침 일찍 일어나라, 매일 감사하라, 남의 이야기에 귀를 기울여라, 인연을 소중하게 여겨라 같은 이야기는 그야말로 귀담아 들을 필요가 있고, 열심히 따라 할 필요가 있다. 이러한 것들은 꾸준히 따라 하는 게 힘들 뿐이지, 위험하지는 않다
• 그러나 성공한 사람이 주장하는 구체적인 방법, 특히 구체적인 투자법은 따라 했다가는 '매우 위험한' 경우가 상당히 많다. 돈과 관련된 것은 모두 그렇다

[1장. 대한민국 부동산의 미래]
#위기의 당연함 #경험치

• 투자는 '희소성'을 보고 하는 것이다. 세월이 흐를수록 사람들이 더 많이 찾는 곳, 취향의 변화 또는 생활의 변화, 세상의 변화로 인해 더 많은 필요가 집중되는 곳, 그런 곳에 투자 하는 것이다. 이런 곳은 늘 생기게 마련이다
• 누군가가 내게 "위기가 올까요?"라고 물으면, 나는 서슴지 않고 대답한다. "당연하지요. 위기는 옵니다"
• 따라서 위기가 올 것인지 안 올 것인지 언제 올 것인지 예측하지 말고, 그냥 올 거라고 생각하는 것이 현명한 자세다
• 단언컨대, 보통 이러한 '위기론'에 관해 공부하고 생각해 낸 전략이라면 100% 잘못된 전략일 것이다. 왜냐고? 그렇게 취한 전략은 결국 '대중적으로 지지를 얻는 내용'을 받아들인 결과일 것이고, 그것은 결국 대중을 따라간다는 이야기이며, 대중을 따라간다는 것은 대체로 돈과는 거리가 멀어진다는 것이기 때문이다
• 누가 위기를 이겨내는가? 어떻게 위기를 대비하는가? 그 대답은 다름 아닌, '현금'이다. 안정적인 현금흐름이 있는 사람은 어떤 위기가 닥쳐도 결국 견뎌낸다
• 하나는 위기가 올 때 운용할 현금이 있어야 한다는 것이고, 다른 하나는 위기가 올 때 그 위기를 극복할 수 있다는 확신이 있어야 한다는 것이다
• 따라서 희망을 보고 베팅할 수 잇는 능력을 갖추기 위해서는 공부해야 한다. 그것이 투자 고수로 가는 길이다. 이 같은 수준에 이르기까지 노력하는 것이, 투자자가 진정으로 추구해야 할 자세다
• 혹시라도 운이 지독히 없어서 매수하자마자 위기가 닥치는 일이 벌어진다고 해도, 좋은 부동산을 사면 결국 보상을 받는다는 것을 확실하게 알면, 위기가 오든 안 오든 불안할 필요가 없다. 어느 정도 현금흐름을 확보한 상황에서 충분한 가치가 있는 부동산을 과감히 사두면, 반드시 승자가 된다
• 가격이 떨어지는 것만이 리스크가 아니다. 가격이 오르는데 거기에 올라타지 못하는 것도 리스크다
• 절대 돈을 잃지 않고, 벌려면 어떻게 해야 할까? 가장 확실한 방법은 가능한 한 많은 '사례'를 습득하는 것이다. 이것이 가장 확실하고, 효과적으로 부동산에 관해 공부하는 길이다
• 문제는 좋다고 해도 베팅할 수 있을 만큼 좋은지, 지금 가격이 매수해도 될 가격인지, 매수해도 괜찮은 시점인지 판단하는 건 생각보다 쉽지 않다는 것이다. 이것이 실력인데, 이러한 실력은 생각보다 빨리 늘지 않는다

• 공부한 만큼 달콤한 보상을 주는 것이 부동산이다. 게다가 김 사부가 확신하건대, 여러 가지 대상과 수십 년간 비교해 본 입자에서, 법의 테두리 안에서 시간과 노력 대비 효율이 부동산보다 더 높은 대상은 없었다

   

[2장. 뉴 전세 레버리지 전략]
#규제 #현금흐름 구조

• 진짜 문제는, 이런 게 아니라 '정부의 규제'다. 정부의 규제는 어떻게 할 수가 없다
• 양도세 때문에 매도하지 못할 이유가 하나도 없다
• 알아야 할 것이 하나 더 있다. 복리의 효과를 거두려면, 투자를 통해 낸 수익금 전부를 모조리 투자해야 한다는 것이다
• 그러나 일단은 투자의 수익금 모두를 합쳐 재투자한다는 원칙을 지키려고 노력해야 한다. 일정한 단계에 이르기 전까지 '파티는 금지'다
• 재산이 많지 않은 상태에서 빠르게 돈을 벌 수 있는 불변의 진리는, 바로 '레버리지'와 '현금흐름'을 활용하는 것이라고 말했다. 이 2가지 무기를 절대 손에서 놓으면 안 된다
• 이와 같이 역전세난이 일시적으로 그친 후 전세금이 상승할 지역인지 아닌지를 꼼꼼히 따져보라는 말이다
• 일시적으로 화폐의 유동성은 줄어들 수 있지만, 통화량 자체는 계속 늘어날 수밖에 없다. 흔히 말하는 인플레이션이다
• 희소성이 없는 자산인 경우에는 인플레이션이 일어난다고 해도 가격이 하락한다
• 물론 가장 이상적인 건, 투자할 돈이 매년 저절로 나올 수 있는 구조를 만드는 것이다 .이런 시스템을 만드는 데는 다소 시간이 소요되겠지만, 충분히 가능한 일이다

[3장. 소액으로 아파트 투자하기]
#나홀로아파트 #비로열아파트 #미분양

• 투자 측면에서 대단지 아파트를 사야 하는 이유는, 관리비 때문도 아니고 단지 내 쾌적성 때문도 아니다. 가장 큰 이유는 '노출도' 때문이다
• 거래가 쉽게 이뤄져야, 즉 거래량이 많아야 가격이 오르고 또 거꾸로 가격이 내려갈 때도 높은 '하방경직성'을 가질 수 있다
• 아무리 나 홀로 아파트라고 해도 결국 '부동산의 가격은 시장가격 수준에 맞춰진다'는 원칙 때문이다. 조금만 생각해도 아주 상식적인 이야기다
• 주변의 대단지 아파트들의 가격이 모두 오른 후, 그것도 충분히 오른 후다. 나 홀로 아파트는 바로 이때 매수해야 한다. 이때가 바로 매수 기회인 셈이다
• 사실상 심리적으로는 더 큰 어려움에 처하게 된다. '다른 것들 다 올랐는데 이건 왜 오르지 않지?' 하는 의문이 들면서 매수하기 싫어지는 것이다
• 원칙은 이렇다. 모든 부동산 가격은 시세에 맞춰 따라간다는 것이다. 나 홀로 아파트가 대단지 아파트의 가격을 역전하는 일은 없다. 나 홀로 아파트가 대단지 아파트보다 더 좋아지는 일은 벌어지지 않겠지만, 그렇다고 해도 대단지 아파트 가격의 80%, 낮아도 70% 선은 가야 하지 않을까?
• 이와 같은 비 로열 대단지 아파트의 매수 타이밍도 나 홀로 아파트와 비슷하게 생각하면 된다
• 같은 비 로열이라고 해도 '대단지'라는 조건을 달았다. 그건 바로, 같은 나 홀로 아파트라고 해도, '기반 시설이 잘 갖춰진 곳'이라는 조건으로 투자 대상을 좁힌 것과 같은 이유에서다. 여러 가지 흠이 있더라도, 최소한 대단지 아파트여야 한다
• 비 로열 대단지 아파트에 투자했을 경우, 반드시 알아둬야 할 것이 있다. 가격이 충분히 올랐다는 판단이 서면, 반드시 매도해야 한다는 것이다
• 둘째, 비 로열 대단지 아파트는 매도하기가 쉽지 않다. 아파트 가격이 상승하는 시점이 제한되어 있듯, 거래가 가능한 시점도 제한된다. 따라서 거래가 될 수 있는 시점에 반드시 매도해야만 한다. 그 시점을 놓치면 영영 매도할 타이밍을 잡기 힘들 수 있다
• 로열 아파트는 가격이 하락해도 어느 정도 하방경직성이 있다. 게다가 가장 중요한 '거래'가 된다. 생각해 보라. 대다수의 사람은 특별히 부동산에 관해 공부하지 않는다. 그냥 냉장고 사듯 구입하는 것이다. 그들은 무슨 기준으로 냉장고를 살까? 그저 주변인의 경험담을 듣고 비교적 평가가 좋은 냉장고를 선택하는 게 일반적이다
• 그렇게 매도한 비 로열 아파트의 가격은 앞으로 더 오를까, 오르지 않을까? 당연히 더 오른다. 더 오르니깐 팔리는 것이다. 내가 매도한 뒤부터 가격이 떨어지리라 기대해서는 안 된다
• 바로 전세가격이 많이 상승해 매매가격과의 차이가 별로 없어질 때다. 이때야말로 비 로열 물건에 투자하기에 가장 매력적인 시점이다
• 소액으로 비 로열의 아파트에 투자하려면 다음을 기억해야 한다. 첫째, 관심 있는 단지의 로열과 비 로열동 물건의 차이가 어떤 이유로 벌어졌고, 이에 따라 가격이 어떻게 형성 되었는지를 잘 파악해야 한다. 둘째, 비 로열 물건으로 분류되었다고 해도 투자하기 괜찮은 비 로열 물건은 없는지 찾아보고, 이 물건이 급매로 나올 경우 가격이 어느 정도이면 적당한지 알고 있어야 한다. 셋째, 투자하기 적당한 비 로열 물건이 급매로 나올 경우 확신을 갖고 과감하게 매수할 수 있어야 한다
• 이렇게 아무 흠도 없는 아파트 단지가 왜 미분양이 된 걸까? 그 이유는 2가지밖에 없다. 처음 분양 가격이 너무 비쌌거나 주변에 물량이 너무 많아서
• 해당 아파트의 너무 높아 보였던 처음 분양가가 더 이상 비싸게 느껴지지 않는 시점을 노려야 한다. 최적의 매수 타이밍은 '전혀 비싸지 않게 느껴지는 시점'이 아니라, '거의 비싸지 않게 느껴지는 시점'이다
• 예를 들어, 특정 미분양 아파트 단지를 예의주시하고 있다면, 분양 사무실에 연락을 해서 남은 물건 중 가장 좋은 물건이 무엇인지 물어보는 것이다. 이때 담당자가 최고 로열동 로열층 물건이 남았다고 한다면, 아직은 때가 아니니 기다리는 것이 좋다. 그런데 어느 날 연락해 보니 로열동 로열층은 이제 거의 없다며, 약간 선호도가 떨어지는 동과 층을 추천한다면, 이때가 매입해야 할 시점인 것이다
• 무조건 '최고의 선택'만 하겠다 고집하지 말고, 이 정도면 충분히 좋은 타이밍을 잡았다고 생각하면서 과감하게 결정하라
• 그런데 대중은 이렇게 상황이 빤하게 흘러가는데도 도통 예측하려고 하지 않는다. 지금의 현상만 바라보고, 지금의 이유들만 생각한다
• 결론은, 미분양된 부동산의 매수 결정은 '부동산의 가치'가 기준이 되어야 한다는 것이다
• 다시는 같은 기회를 잡을 수 없는 것, 바로 입주 급매물이다
• 실수요자들이 아파트가 괜찮다고 생각하게 되면, 그때부터는 가격에 극적인 변화가 일어날 가능성이 크다. 이러한 이유로 입주 시점에서 가격이 별로 오르지 않았거나 그대로인 아파트 단지는 유심히 지켜볼 필요가 있다
• 입주 시점에 급매가 나오는 건 소유주가 전세를 맞추지 못해서다. 이 말은 자신이 감당할 수 있는 가격에 전세 세입자를 구할 수 없었다는 이야기다. 소유주 역시 어느 정도 각오는 했을 것이다. 즉, 전세가격이 생각보다 낮을 것이라고 말이다. 그런데 전세가격이 생각한 것보다 더 낮은 수준에 형성되니 그 차이만큼의 자금을 조달하기 어려워진 것이다

[4장. 소액으로 빌라 투자하기]
#빌라 #전세가율 #희소성

• 빌라 투자에서 기대할 수 있는 이익은 크게 2가지다. 전세가격 상승을 통한 매매가격 상승, 개발 구역으로 묶이거나 개발에 유력한 자리로 지정될 때 얻을 수 있는 가격 상승
• 빌라라는 것은 기본적으로 감가상각이 되는 대상입니다. 물론 아파트도 감가상각이 됩니다. 그런데도 아파트의 가격이 오르는 건 아파트가 희소하기 때문입니다. 아파트는 쉽게 생산되지 않으므로 건물이 감가상각이 돼도 가격이 오르지만, 빌라는 얼마든지 쉽게 지을 수 있는데 어떻게 가치가 올라가겠습니까?
• 주변 공급을 살피는 것이 매우 중요하다. 일단 빌라 공급이 원활하게 일어나고 있는 상황이라면, 이 지역이 1, 2등 지역이 아닐 가능성이 크다
• 수익성 측면에서 가치 있는 빌라에 투자하려면 전세가율이 높은 물건을 골라야 한다
• 가격이 적절한지 아닌지 판단할 수 있는 가장 확실한 방법이 바로 전세가율이다. 빌라의 전세가격은 아주 예외적인 경우를 제외하고는 거품이 끼지 않는다
• 빌라의 로열은 '시선이 막혀 있지 않은 호수'다
• 문제는 현시점이 아닌 앞으로, 바로 옆집에 새로운 건물이 들어올 소지가 있는지도 체크해 봐야 하는데, 초보 투자자들은 이를 잘 놓치곤 한다
• 빌라의 경우 특별히 체크해야 할 혐오 시설이 있다. 바로 고압선이다
• 낡은 빌라가 투자 대상이 될 수 있는 가장 큰 이유는, 빌라가 깔고 앉아 있는 대지의 크기와 이것이 다시 개발되는 '재개발' 때문이다
• 따라서 '오래 갖고 있으면 좋아진다' 라는 마음가짐으로 접근하더라도, 최대한 5년 이내에 반드시 매도할 수 있을 정도의 가격 상승이 기대되는 물건을 골라야 한다
• 재테크 최고의 적은 자녀를 위해서라면 나 하나쯤은 희생하고 경제적 준비는 뒤로 미뤄도 된다고 생각하는 부모의 무모함이다

[5장. 소액 투자처를 보는 눈]
#오피스텔 #타이밍 #실수

• 오피스텔은 공급이 쉬우면서도 그만큼 판매가 쉽지 않은 대상이라는 것이다. 결국 투자성이 있는 오피스텔은 매우 희귀할 수 밖에 없다
• 여기서 재미있는 건, 이 같은 불편은 모두가 같이 겪을 때는 크게 문제가 되지 않는데, 이런 불편을 겪지 않아도 되는 사람이 늘어나면, 그때부터는 상당한 불편으로 인식된다는 것이다
• 오피스텔은 임시로 거주하는 곳이란 인식이 강한 데 비해, 아파트는 생활의 터전이라는 인식이 강하다는 점이다
• 모든 건물의 용도가 미리 정해진 곳이 바로 택지개발지구다. 이곳에 위치한 오피스텔은 희소성 때문에 가치가 꾸준히 상승할 수 있다
• 관심 있는 오피스텔에 수익성이 있는지 없는지는 어떻게 알 수 있을까? 일단 주변 오피스텔의 임대 가격 수준과 분양가를 비교해 보면 된다
• 광역시의 부동산은 언제 투자하는 게 좋을까? 투자 타이밍은 2가지로 나눠서 생각할 필요가 있다
• 하나는 최적의 타이밍이고, 다른 하나는 적당한 타이밍이다. 매수에 있어 최적의 타이밍이라는 것은, 7년 이상 가격이 침체된 때라고 할 수 있다
• 침체되어 있던 부동산의 가격이 오르기 시작하면 과거에 비해 당연히 가격이 오른 것이지만, 이를 너무 비싸다고 보면 안 된다. 이제 막 가격 상승이 시작된 것이기 때문이다. 이때는 과감하게 매입해야 한다
• 지방에서는 핵심지역 부동산 가격이 올랐다고 하면, 그 핵심지역보다 그 주변 지역의 부동산에 투자하는 것이 좋다
• 지방에 대량의 신규 아파트가 공급될 경우 이를 채우는 건 상당수 '이전 수요'다. 무슨말인가? 외부에서 새로 유입된 사람들이 아니라, 이미 가까운 곳에 거주하던 이들이 옮겨오는 데에서 발생한 수요라는 것이다
• 지방 부동산 투자에서 가장 큰 위기는 무엇일까? 바로, 핵심지역으로 알고 있던 곳이 바뀌는 상황이 벌어지는 것이다
• 많은 이가 착각하는 것 한 가지는, 열심히 노력하면 돈을 벌 수 있다고 생각하는 것이다. 분명히 말하지만, 그렇지 않다. '큰 돈'은 나의 열심히나 노력과 별로 상관이 없다. 결국 시장이 벌어주는 것이다. 그러니 노력하지 말고 그냥 놀라는 말이 아니다. 우리가 해야 할 일은 이것이다.
• "위험은 줄이고, 확률을 높이는 행위를 계속하는 것"
• "이기는 것은 적에게 달려 있고, 지지 않는 것은 나에게 달려 있다"
• 승리는 내가 가져오는 것이 아니라, 상대가 쥐여주는 것이다
• 실수하지 않으면 승리는 못 해도 결코 패배하지 않는다. 내가 실수하지 않고, 상대방도 실수하지 않으면 이 승부는 무승부다
• 돈을 버는 것은 시장에 달려 있고, 돈을 잃지 않는 것은 나에게 달려 있다
• 하지만 내가 해야 할 일이 없다는 뜻은 아니다. 철저히, 잃지 말아야 한다. 그리고 준비해야 한다. 시장이 상승할 때, 그 상승을 모조리 수혜로 받을 수 있는 준비 말이다

[나오는 말]
#인간의 영역

• 문제는 그런 '최고의 결과'만을 추구하는 노력 때문에 오히려 좋은 결과를 거두지 못하는 경우가 많다는 것이다
• '최고의 결과'만을 얻으려는 지나친 고민이 스스로를 상당히 피곤하게 만들고 삶의 질을 떨어뜨린다. 그러니 내가 고민하는 문제가 인간의 영역인지 신의 영역에 속한 것인지 구분해야 한다는 것이다

• 적당한 돈을 벌기 위해서는 그저 '꾸준히 노력하는 삶' 정도면 된다. 돈 걱정 하나 없는 삶, 경제적인 자유를 누리는 삶이 반드시 최고의 삶은 아니란 말이다

   

책에서 깨달은 것
부동산의 작은 성공이 눈을 가려서 실패할 수 있겠다

단기간의 폭발력보다는 열심히 끈기 있게 해야겠다

위기는 당연히 오는 거겠구나

현금흐름이 있으면 버틸 수 있겠다

나홀로/비로열/미분양 아파트의 리스크를 알면 투자할 수 있겠다

빌라투자는 적정 전세가에서 전세가율이 지나치게 높거나 재개발 가능성이 있으면 투자 가능하겠다

사람들의 인식의 변화로 투자대상의 가치가 떨어질 수 있겠다

돈은 시장이 벌어다 주는 것이지 열심이 벌어다 주는게 아니구나

승리는 상대가, 패배는 내가 정하는 것이구나

책에서 적용할 점
자만하지 않고 항상 겸손하기

잘 하는 것보다 오래 할 수 있는 방향으로 행동하기

위기를 항상 인지하고 안전한 현금흐름 구조를 만들기

리스크가 있는 투자대상은 리스크가 줄여지지 않는다면 최대한 후순위로

사람들의 인식변화도 놓치지 않기

시장이 돈을 벌어다 줄 때까지 겸허히 기다리기

절대 절대 절대 패배를 정하지 않기

책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 18) 다만 나는 재테크 분야에서 '열심히'라는 단어는 끈기를 의미하는 것이지, 몰입을 의미하는 것이 아니라고 생각한다. 현실적으로 그렇고, 확률적으로 그렇다

(P. 39) 누군가가 내게 "위기가 올까요?"라고 물으면, 나는 서슴지 않고 대답한다. "당연하지요. 위기는 옵니다"

(P. 309) 여기서 재미있는 건, 이 같은 불편은 모두가 같이 겪을 때는 크게 문제가 되지 않는데, 이런 불편을 겪지 않아도 되는 사람이 늘어나면, 그때부터는 상당한 불편으로 인식된다는 것이다

(P.380) 많은 이가 착각하는 것 한 가지는, 열심히 노력하면 돈을 벌 수 있다고 생각하는 것이다. 분명히 말하지만, 그렇지 않다. '큰 돈'은 나의 열심히나 노력과 별로 상관이 없다. 결국 시장이 벌어주는 것이다. 그러니 노력하지 말고 그냥 놀라는 말이 아니다. 우리가 해야 할 일은 이것이다.

"위험은 줄이고, 확률을 높이는 행위를 계속하는 것"

(P. 381) “이기는 것은 적에게 달려 있고, 지지 않는 것은 나에게 달려 있다”