관련 강의
실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
실준반 2강은 임장보고서와 단지임장이
왜 꼭 필요한가에 대한 권유디님의 디테일한 강의였어요.
나의 목표를 다시 떠올리기!!
임장보고서는 눈에 보이지 않는 세부적인 사항을
채워주는 것이므로,
목표를 이루기 위해서 꼭 필요한 과정임을
기억하라고 하셨어요.
떡볶이는 만들때 레시피를 그대로 따라하면
되듯이, 임보도 그대로 따라하면 투자를 할수 있습니다.
단지임장을 분위기 임장보다 먼저하게 되면,
아파트가 구축인지 신축인지가 먼저 보이게 되어,
입지에 대한 가치판단이 어렵기때문에
분위기 임장을 먼저하여 땅의 가치 순서를
먼저 정하는게 우선입니다.
분위기 임장은 구단위로 동별로 분위기를 정리하며,
시세분석 및 단지임장을 통해 각 단지를 순위를 정합니다.
매물임장은 투자금으로 할 수 있는 매물위주로 하고,
투자금 부족시에는 1순위 단지부터 하는게 좋습니다.
📌적용할 점
포기만 하지 않으면 결국 투자할 수 있다.
투자를 잘하고 못하고는 문제가 되지 않는다.
한발자국씩 나아가다 보면 그 경험이 디딤돌이 된다.
지역과 인구 파악하기!
임보의 기본단위는 구단위(서울은 25개구)입니다.
구가 없는 중소도시는 시 기준으로 작성합니다.
20개까지는 한달에 한 구만 작성해야 기억에 오래 남습니다.
일반지도로 강남과의 직선거리를 파악하고,
지적편입도로 그 지역의 주요기능(직장 or 주거 or 소비)을
파악하여 해당동의 분위기를 가늠하고
분위기 임장하여 직접확인!!!
인구수는 주택수의 수요를 결정합니다.
전체인구수 → 네이버에서 검색
연령대별 인구 → 부동산 지인 > 지인 빅데이터 > 인구/세대수
인구 이동 → 부동산 지인 > 지인 빅데이터 > 전출
📌적용할 점
(위치) 지도상의 위치, 강남과의 거리 확인
(동별특징) 분위기가 다른 땅의 개수 확인,
분임 직후 느낌 남기기(동별 우선순위)
(지적편집도) 어떤기능(직장or주거or소비)을 하는 지역인지
(인구) 거주수요의 크기(지방은 특히 중요),
거주 연령대 확인,인구 이동 규모가 큰 곳 TOP3 확인
직장, 교통, 학군의 보며 핵심 수요 파악하기!
강남권의 직장 종사자수가 170만명으로
2위인 광화문 65만보다 3배정도 되므로
이왕이면 강남 가까운 곳에 투자하는 것이 유리합니다.
종사자수, 연봉 수준은 사람들이 그 지역으로
이사오게 만드는 주요요인, 즉 아파트 가격에 영향을
주게 됩니다.
직장 종사자수 확인 → 국가통제포털
직장인 연봉 확인 → 호갱노노
인구수 대비 종사자수가 100%가 넘으면 그 지역은
업무지구로 본다.
수도권에서 교통이 중요한 이유!!
직장이 위치한 곳 땅은 한정적이라 직장지역에
모두 살수가 없습니다. 주요 직장(특히 강남)까지 빠르고
편리하게 갈 수 있는 곳 선호
*빠르고=1시간이내, 편리하게=지하철(대중교총)
그러나, 지방은 끝에서 업무지구까지 30분 내
출근가능하므로 교통이 중요하지 않음. 환경이 중요!!
울산은 지방투자의 바이블, 울산 북구는 단순히
환경(신축)만 보고 사람들이 선호함(교통, 학군 안좋음)
교통은 2호선>9호선>3호선>7호선>5호선>신분당선 순으로 선호!
수도권의 교통은 연식의 힘을 넘어섭니다.
우수한 학군은 지역 내 장기 거주수요를 유지하기 때문에
매매가, 전세가에 영향을 줍니다.
수도권의 경우는 대치, 목동, 광장, 안양동안구 정도의
지역이 아니라면 학군의 중요도가 낮지만,
지방은 인구를 끌어올 수 있는 요소로
학군의 중요도가 매우높음.
📌적용할 점
직장, 교통, 학군을 파악하여 사람들이
좋아할 만한 어떤지역을 더 선호하는지 ‘우선순위’ 정하기!!
환경, 공급, 호재를 보며 투자 기회 잡는 법!
백화점과 대형마트가 입지한 지역은 양질의 주거상권이
형성되어 있으며, 소비 수준이 높은 지역으로 평가됩니다.
비선호 환경요소가 존재하더라도 직장 접근성, 교통,
학군등 거주에 결정적인 요인이 있으면, 이를 충분히
상쇄할 수 있습니다.
지방에서는 교통의 영향력이 상대적으로 적으므로
환경이 진짜 중요!!
공급은 적정수요 * 0.05배로 판단합니다.
3년간 공급물량을 보는 이유는
'25년 : 투자시점 전세세팅에 영향을 줌
'26년 : 적정수요 이상 공급시(특히 2배이상)
→ 다음해로 영향
'27년 : 만기시점 공급영향 → 과잉시 역전세
투자아파트의 잔급납부시점과 2년후 전세만기 시점에
주변공급 물량이 있는지 반드시 확인 필요!!
이 지역에 ‘관심단지’를 ‘지금’투자한다면,
내 투자에 영향을 줄만한 입주예정단지가 있는지
생각할줄 남겨보기!!
입지개선 호재 3가지
(중요!!!) 실제로 진행될 호재를 구분하여 입지가치에
반영 후 투자
- 교통 : 착공이후 건만 반영
- Richgo에서 교통망 진행사항 확인, 국가철도망
구축계획에서 신규사업현황 확인
2. 환경개선 : 주변에 재개발개건축에서 사업시행
인가 이후 인 건만 반영
- 해당단지가 이미 가치가 좋은데, 거주환경이
개선되었을때 가격 상승
(마포구 염리상록과 강동구 한강현대 비교)
3. 일자리 :구글링 OO시 호재 검색후 추가될
종사자수를 기존종사자수에 더해서 가치분석
호재는 상승장에서는 기름이지만, 하락장에서는 찬밥!
📌적용할 점
지역 및 단지를 좋다 나쁘다라고 단순 판단하지 말고
우선순위를 매기는 것이 중요하다.
우선순위에 따라 내 투자금에 맞는 아파트에 투자
가능하기 때문!!
직장, 교통, 학군, 환경으로 입지분석 하고,
비교분석함으로써 가진 투자금으로 할 수 있는
제일좋은 입지에 투자하기!
시세정리, 앞마당 관리, 단지임장 방법!
백화점과 대형마트가 입지한 지역은 양질의 주거 상권이
형성되어 중간층 대비 10% 싸면 급매라 할수 있다.
단지임장은 아파트 단지별 특징과 선호도를 파악하고
투자 우선순위를 정하는 위함입니다.
단지 1개당 10~15분 정도 머물며 임장내용 정리!
단지임장을 투자와 연결하는 방법
(방법) 내가 본 단지의 우선순위를 정하는 과정
(단지외부) 지하철역, 정류장, 초등학교까지 걸어가는
과정의 스트레스(언덕, 길 보수상태), 안정성,
쾌적함(인도와 차도 구분, 정돈), 유해시설 유무
(단지내부) 동간거리, 관리상태(쾌적함), 조경, 단지자재,
지하주차장 유무 및 단지와 연결되어 있는지
주차상태는 단지의 가격에 영향을 주지 않는다.
(외재차가 많은지가 영향이 크다. 꼭 보기!!)
구축아파트도 비슷한 것처럼 보이지만 디테일의 차이가
투자수익으로 연결됨
입지를 뛰어넘는 선호단지 특징
대평평수로 구성(동간 거리 넓음)
아파트가 밀집되어 있는곳에 위치
보도블럭, 잔디 상태관리가 잘 되어 있고,
조경에 신경을 많이 씀.
📌적용할 점
투자는 즐겁게, 누가 더 오래했냐가 중요!
할 수 없는 일에 집착하기보다는 할 수 있는 일에
집중하고 거기에 최선을 다하기!
3년만 열심히 하자!!
3년만 지나면 익숙해져서 플레이어로 시장안에 있을것이다!
