지역분석 방법과 순서 알기

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

지역분석의 순서

1. 해당구를 동으로 나눈다
2. 각 동의 순위를 매기기 위해 분위기 임장을 한다
3. 분위기 임장 후 각지역의 개요 (강남까지의 거리, 종사자수, 입지분석, 백화점 등)
4. 단지 우선순위 결정
5. 투자결론
6. 매물임장

임장보고서 체계

1. 지역개요 (지도와 특징, 인구현황)
2. 입지분석 (직장,교통, 학군, 환경, 공급, 호재)
3. 시세분석
4. 단지분석
5. 투자결론

*지방에서는 인구수 중요, 직주근접 중요하지 않고, 학군 중요, 환경 중요

*20-30대는 교통이 편리한 지역 (출퇴근용이, 20평형대)

 10,40대는 학군지, 학원가

 영유아 + 30대 : 신축

 50~60대 : 구도심, 구축

*부동산지인에서 인구이동 구의 입주물량도 꼼꼼히 파악해야함

-구 단위로 종사자수 양적평가하고, 직장인연봉으로 질적평가

2호선>9호선>3호선>7호선>5호선>신분당선

-*공급이 많은 곳은 장기적으로는 거주환경이 좋아지나 입지 독점성이 약한곳은 거주수요가 떠날수 있으니 지방에서는 중요하게 검토

1. 수도권은 수도권 전체 물량을 봐야함
2. 투자한 아파트의 잔금납부 시점과 2년후 전세만기 시점에 주변 공급물량이 있는지 반드시 확인
3. 호재보다 더 중요한것이 상승장
4. 현실성있는 호재만 가치에 반영 (지하철-착공, 재건축-사업시행인가 이후)
5. 전고점 : 21년1월 ~22년 12월, 전저점: 22년 1월~23년 12월

6. 앞마당 관리법

   1)앞마당을 만들고 생활권 우선순위를 정한다

   2)생활권에서 가장 비싼단지와 종잣돈+1억을 만족하는 단지를 시세트레킹양식에 넣는다

   3)최소 월1회 매매가, 전세가를 트레킹한다.

   4)앞마당을 늘리면서 반복한다

   5)매-전 차이가 줄어들어 투자기준에 들어올것 같은 흐름을 보이면 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지 부터 전수조사를 진행한다.