기회가 끝난 줄만 알았던 곳에 투자했습니다. (2호기 경험담 + 몽부내 튜터님 매물코칭) [월부학교 가을학기 🍂 메순간 퍼펙타클 할 투자8로워들 젠하]



안녕하세요, 진득하게 자산을 모아갈 젠하입니다.☺️

감사하게도 올해 여름 "이미 늦었다고 생각한 지역에" 2호기를 투자했는데요,

(*학교에서 투자한거 아님!!!! 혹시나...)

1호기는 아마추어의 우당탕탕 매수 경험이었다면

조금 더 배우고 투자한(...^^) 이번 2호기에서는 배운점이 많아 복기글을 꼭 남겨보려합니다 ㅎㅎ

(사실 계약서 쓰고 임시저장으로 다 복기글 써놨다가 ...

잔금치고 보완해서 올려야지 했는데

다 날아가서 처음부터 다시 쓰는 중 ......🥲)

진짜 투자하려는거야?

작년 여름 1호기 투자를 하고 이제 다음 투자는 한참 남았다고 생각한 저는

2호기 투자가 불가능한 지역만 앞마당으로 늘려갑니다 ㅎㅎ

물론 실전반, 지투반에서 강제 배정된 지역도 있었지만

성남시 분당구, 대구 중구 등...

5천만원 소액투자와는 거리가 아~~~주 먼 지역들을

단순히 궁금하다는 이유만으로 앞마당으로 만들어가고 있었죠.

그렇게 제 투자와는 거리가 먼 지역만 앞마당으로 만들며

'아 여기도 안되네..', '여기도 택도 없는데...'를 반복하고 있던 중

지난 실전반 동료였던 토레스님과 저녁을 먹을 기회가 있었는데요

그 때 레스님 왈

'아니 2호기 투자하겠다면서 왜 여기를 보고 다녀요? 투자할 수 있는 지역으로 가야죠!'

이 얘기를 듣고 머리가 띵- 울렸습니다.

'맞네. 나 진짜 투자하려는거 맞나?'

당시 저는 본가에 거주하고 있던 상황이라

2호기를 투자하면 취득세 중과로 세대분리를 해야하는 상황이었습니다.

근데 실제로 독립하기는 싫고 ... (숨만 쉬어도 나가는 돈)

어디로 옮겨야할지도 모르겠고 ...

'아 2호기 찾으면 옮기지 뭐 ~' 하며 미루고 있었는데요,

2호기를 찾기 전 "세대분리"라는 과제가 막혀있으니

'2호기 찾으면 뭐해 세대분리 아직 안해서 투자 못하는데' 하는 생각에

2호기를 찾아야겠다는 마음이 안먹어지더라구요.

이날 레스님 덕분에 정신을 차리고 (레스님 항상 감사합니다🙇🏻‍♀️)

그날 당장 집으로 돌아가

"엄마 나 세대분리 해야겠어." 선언을 하고

일주일도 안돼서 세대를 분리합니다.

(마음먹기 전에는 복잡해보였던 세대분리가 마음먹고 나니 정말 간단하더라구요

이걸 왜 질질 끌었을까 ..)

이후 본격적으로 2호기 투자할 수 있는 앞마당을 넓혀가게 됩니다.

매임 어렵다고 안갈꺼야?

사실 투자가 가능할 것 같았지만 발걸음이 쉽게 떨어지지 않았던 지역이 있었으니...

바로 제가 투자한 A 지역이었는데요,

당시 A지역의 절반은 앞마당이었으나

아직 미지의 세계였던 절반이 남아있었습니다.

남은 지역을 모두 끝내버리고 싶기도 했으나

'부사님들 엄청 쌀쌀하다',

'투자자 진절머리나 하신다',

'집 안보여준다'

이런 소문이 들리니

매임이 어려울 거라는 생각에 발걸음이 정말 안떨어지더라구요

사람들이 몰리는 곳에는 이유가 있거늘 ...

지방 부사님의 투자자 냉대에 지쳐있던 저는

겁을 잔뜩 먹고

'에이 거기는 작년부터 사람들이 투자하던 지역이었잖아.

이미 투자 끝났을거야~ 다음 지역 찾지 뭐~' 자기합리화하며

계속해서 애써 모른척하고 있었습니다.

그러면서 다음으로 투자기회를 줄 법한

B지역을 앞마당으로 만들어가고 있었죠 ...

강의를 계속 들어야하는 이유

2호기 이제 진짜 찾아야겠다 마음먹은 시점에

제 월부 첫 강의였던

강의가 너무 좋아 저를 진정한 월부로 이끌었던

자모님의 소액투자특강이 리뉴얼 되었다는 것을 알게 되었고

들을까 말까 백번을 망설이다 다시 듣게됩니다.

(강의 돈 아까워하지 마라 ....)

그.런.데.

여기서 자모님이 계속 A 지역을 이야기하시는게 아니겠어요?!

'아니 아직도 여기를 얘기하신다고??? 진짜???'

'자모님이 이렇게 얘기하시는 거보면 진짜 기회가 아직 있나보다'

하는 생각에 찝찝하게 남은 A지역을 그냥 모두 끝내버리겠다 마음먹고

제 영혼의 단짝 럭키쿼카님을 꼬셔 ㅎㅎ

A지역 남은 앞마당을 마저 만들기로 합니다. (항상 감사합니다 쿼카님🤍)

시장은 생각보다 투자기회를 오래준다. (feat. 시장의 흐름)

그런데 정말로.. 투자할 수 있는 물건들이 보이더라구요 ...

심지어 B지역에서 찾은 투자 물건들보다 더 가치가 좋다고 생각되는 물건들이었습니다.

그렇게 두근두근한 마음으로 매물을 털고

제가 할 수 있는 가장 좋은 물건 2개를 뽑아 몽부내 튜터님께 매물코칭을 받게 됩니다.

(몽부내 튜터님 감사합니다🤍)

튜터님: 젠하님은 이 지역 흐름이 어떤 것 같아요~?

젠하: 음... (한 번도 흐름에 대해 생각해본 적 없음)

이제 투자 끝물인 것 같습니다. 이제 투자할 물건이 몇개 안남은 것 같아요ㅠㅜ

튜터님: 그래요~? 저는 반대로 이제 a구가 소액투자 기회를 주고있는 것 같아요.

b구는 젠하님 말처럼 매매가가 올라서 투자 기회가 사라진 반면

a구는 드디어 전세가가 올라오면서 투자금이 좁혀지고 있거든요.

사실 b구도 투자기회가 끝난 것 같았다가 다시 주고 끝난 것 같으면서 다시 주고 했어요.

생각보다 시장은 기회를 오래줘요.

젠하: 네?!?!??😯

저는 투자 기회가 끝나간다고 생각했는데

튜터님은 이제 시작이라고 생각하신다니 ...

'나 지금 조급하구나'하는 생각과 함꼐

매매가만 볼 것이 아니라 전세가 흐름과 그에 따른 투자금 규모도 같이 봐야하는구나.

시장흐름도 같이 봐야하는구나 깨달았습니다.

특히 저 같은 소액투자자들은

물론 매매가도 중요하지만

투자금이 적어야하기 때문에 전세가가 올라와야 합니다.

전세가가 올라오면 매매가도 조금은 움직일 수밖에 없는터 ...

1호기도 그렇게 투자해놓고는

2호기는 또!!!! 전세가 흐름 + 투자금 변화는 안보고

매매가만 생각했던 것이죠.

안다고 생각했는데 착각이었습니다.

그리고 같은 A지역이라도 하더라도

a구가 오른다고 b구, c구, d구 모든 지역이 같이 오르지 않습니다.

지역을 상세히 살펴보면

사람들이 선호하는 a구는 가격이 많이 올랐더라도

상대적으로 덜 선호하는 b구는 아직 가격이 오르지 않았을 수 있습니다.

상급지는 비싸졌지만 하급지는 여전히 기회를 주고 있는 지금 수도권 시장처럼요.

그렇기에 'A지역이 올랐대!!'라는 소식이 들리더라도

여전히 투자기회를 주는 단지가 있을 수 있다는 점

시장의 흐름을 알아야하는 이유 (현재 어디까지 올랐고, 다음 흐름은?)

시장은 생각보다 투자기회를 오래준다는 점을 깨달았습니다.

하나의 부동산에서 모든 물건을 보지 말자.

마지막으로 매물털기와 관련해서는

저는 X 부동산 사장님과 해당 단지의 거의 모든 매물을 같이 봤는데요 ...

이 사장님이 일 잘하는 사장님이셔서라기보다는

매물 예약을 했는데 다른 매물들까지 모두 예약을 잡아서 보여주신 경우였습니다.

전화 1-2번 만에 매물 예약을 잡았죠.

처음에는 다른 부동산들 들릴 필요 없이

한 사장님과 모든 물건을 봐서 편하다고 생각했었는데요

아니요, 다음부터는 이렇게 하지 않겠습니다.

첫번째 문제는 네고가 어렵습니다.

투자금에 맞추기 위해서는 호가를 1000만원 정도 깎아야하는 상황이었습니다.

최소한 500만원은 깎았어야 했죠.

대략 7-8개의 매물 중에 네고를 시도해볼만한 3개의 매물이 있었습니다.

저는 모든 매물을 X 사장님과 봤기 때문에 3개 매물의 네고를

한 명의 사장님이 모두 시도해주셔야 했습니다.

하지만 사장님은 제가 이 단지를 너무 사고 싶어한다는 사실과

제가 본인과 모든 매물을 봤기 떄문에 다른 부동산에 갈 수 없다는 사실을 알고 계셨습니다.

그러다보니 네고를 열심히 해주시기보다는...

한번 스윽~ 던져보시고 매도인이 안된다고 하니

오히려 저에게 이 가격에 그냥 사라고 설득하셨죠.

두번째는 동일한 물건이 여러 부동산에 올라와있더라도

특히 매도인의 상황을 더 잘 알고 있거나

매도인과 라포가 더 두터운 사장님이 계십니다.

주변 부동산을 돌아다니며 매물털기를 하던 중

Y 부동산 사장님께서 후보 물건의 매도자분과 굉장히 친하며

사실상 Y 부동산 사장님이 매도인분꼐 계속해서 매도 관련 조언을 주고 있다는 것을 알게 되었는데요,

저는 이미 X 부동산에서 물건을 본지라....

Y 부동산 사장님꼐 네고를 요청드릴 수 없었습니다.

제가 Y 부동산 사장님꼐 사장님과 물건을 한 번 더 보면 안되겠냐 말씀드렸지만

사장님은 그럼 X 부동산과 사이가 나빠지기 때문에 하고 싶어도 못한다고 말씀하셨죠.

또한 협상을 잘 하시는 Z 사장님도 알게 되었는데요,

이 역시... 협상을 부탁드릴만한 매물이 없었습니다.

결국 KB 시세가 올라준 덕분에 200만원 네고하고 계약할 수 있었지만

다음부터는 매물예약을 잡기 전 해당 물건을 광고 중인 모든 부동산에 전화를 돌려보고

물건을 여러 부동산 사장님과 나눠서 봐야겠다 생각했습니다.

전세를 뺴는 과정에서도 ...

물론 3개월 전에 빼는 것이 가장 베스트이지만

사실상 2~3개월 정도에 집을 구하는 경우가 가장 많으며 (날짜 맞추기 등)

이는 가이드일뿐 너무 틀에 목메이지 말고

전세 상황에 따라 유동적으로 조절하면 되는 것이구나를 깨달았고,

잔금치는 과정에서는

이번에는 다행히 큰 문제 없이 넘어갔지만

이미 잔금을 한 번 쳐봤다는 생각에

체크하지 않고 넘어간 부분이 굉장히 많았는데요

이 부분은... 하 적기도 부끄럽네요

반성의 의미로 나눔글 작성하겠습니다 !!