안녕하세요.
월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"
열사사입니다.
요즘 수도권 시장의 분위기가
심상치 않은 것 같습니다.
뜨거운 분위기와 함께
앞으로 나올 규제 정책들을 고민해보다
지난 상승장에는 어떻게 시장이 흘러갔고
그렇기에 지금은 어떻게 대응하면 좋을지
글로써 한번 정리해보았습니다.
읽으시는 분들께도
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산 규제 지역이 되면
어떻게 될까?
부동산의 규제 지역 정책은
총 3가지로 나뉘어져 있습니다.
1. 조정 지역
2. 투기과열 지구
3. 투기 지역
이 중 아래로 갈 수록 강한 규제이며
조정 지역으로 묶이는 규제는
그 중에서는 그나마 덜하지만
가장 묶이기 쉬운 규제이기도 합니다.
만약 지금 비조정 지역이던 곳이
조정 지역으로 묶이게 되면
어떻게 될까요?
중요한 변화를 정리해보면 다음과 같습니다.
1. 취득세 변화
비조정 지역 : 1주택, 2주택 1~3% / 3주택 8% / 12%
조정 지역 : 1주택 1~3% / 2주택 8% / 3주택 이상 12%
2. LTV 변화
비조정 지역 : 생애최초 80% / 무주택 70% / 다주택 60%
조정 지역 : 생애최초 70% / 서민,실수요자 70% / 무주택 40% / 다주택 0%
3. 양도세 변화
2주택자 20% 가산 / 3주택자 30% 가산
+ 1주택 비과세에 2년 실거주 요건 추가
(현재까지는 양도세 중과 유예 중)
이처럼 취득세와 양도세가 경우에 따라 증가하고
구매할 때 대출도 훨씬 축소가 되게 됩니다.
과거의 조정 지역 이력은?
이렇게 많은 영향을 미치는 조정 지역!
지난 상승장 끝자락에는 서울을 포함한
전국의 대부분 지역이
조정지역으로 묶였었는데요.
그 이력을 정리해보면 다음과 같습니다.
지난 시장의 조정지역 이력
1. 최초 지정 : 2017년도 8월. 서울 전지역 + 경기도 일부 (과천, 광명, 성남, 고양, 남양주, 하남, 화성)
+ 부산 상급지 (해수동연남진) + 기장군
+ 세종시
2. 18년도 8월 경기도 일부 추가 지정
(구리, 동안구, 광교)
3. 18년도 12월 부산 남구, 진구, 연제구, 기장군 해제
수원시 팔달구, 수지구, 기흥구 추가 지정
4. 19년도 11월 부산 전역 해제
5. 20년도 2월 수원 영통구, 권선구, 장안구, 안양시 만안구, 의왕시 추가 지정
6. 20년도 6월 화성시, 고양시, 남양주시 전지역
+ 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 용인시 처인구,
오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시
+ 인천 전지역
+ 대전 전지역
+ 청주시 추가 지정
7. 20년도 11월 김포시, 대구시 수성구, 부산시 해수동연남 추가 지정
8. 20년도 12월 파주시, 부산 전지역, 대구 전지역, 광주 전지역,
울산 중구, 남구, 천안시, 논산시, 공주시, 전주시,
여수시, 순천시, 광양시, 포항시 남구, 경산시, 창원시 성산구 추가 지정
9. 21년도 8월 동두천시 추가 지정
10. 22년도 7월 대구 수성구 제외 전지역,
경산시, 여수시, 순천시, 광양시, 안산시(일부) 해제
11. 22년도 9월 부산 전역, 대구 수성구, 광주 전역, 대전 전역, 울산 중구 남구,
청주시, 천안시, 논산시, 공주시, 전주시, 포항 남구, 창원 성산구 해제
12. 22년도 11월 세종시, 인천시 전역,
경기도 일부 제외(광명, 과천, 성남, 하남 제외) 전역 해제
13. 23년도 1월 경기도 전역,
서울시 강남, 서초, 송파, 용산 제외 전역 해제
지역별 정리
1. 서울 수도권
17년도 중순 서울 전지역 + 경기 상급지 지정
18년도 8월 경기도 중상급지 지정
20년도 초 경기 5급지 지정
20년도 중순 인천 포함 경기도 외곽 지정
22년도 11월 경기도 해제
23년도 초 1급지 제외 해제
2. 지방
부산
17년도 8월 해수동연남진 지정
18년도 12월 일부해제
19년도 11월 전부해제
20년도 11월 해수동연남 지정
20년도 12월 전역 지정
22년도 9월 전역 해제
대구
20년도 11월 수성구 지정
20년도 12월 전역 지정
22년도 7월 수성구 외 해제
22년도 9월 전체 해제
대전 : 20년도 6월 전역 -> 22년도 9월 해제
광주 : 20년도 12월 전역 -> 22년도 9월 해제
울산 : 20년도 12월 중구, 남구 -> 22년도 9월 해제
창원 : 20년도 12월 성산구 -> 22년도 9월 해제
천안 : 20년도 12월 전역 -> 22년도 9월 해제
청주 : 20년도 6월 전역 -> 22년도 9월 해제
전주 : 20년도 12월 전역 -> 22년도 12월 해제
기타 지정 지역 : 세종, 포항 남구, 여순광, 경산, 논산, 공주
미지정 지역 :
울산 북구, 동구, 울주군
창원 의창구, 마산회원구, 마산합포구, 진해구
포항 북구 / 구미 / 김해 등등
조정 지역 지정에 따른
시장 변화
이처럼 조정 지역은 21년도에
전국이 대부분 묶일 만큼 확대되었다가
22년도의 하락장과 함께
대부분 사라지게 되었습니다.
그렇다면 과거 시장에서
비조정 지역 -> 조정지역이 되었을 때
시장에는 어떤 변화가 있었을까요??
서울 수도권
서울의 경우, 지난 시장의 흐름은
14~17년도 완만한 상승기 초입
18년도 1차 상승기 (지금과 유사한 분위기)
19년도 일시적 하락
19년도 말~21년 2차 상승기
순으로 흘러왔습니다.
위에서 정리한 것과 같이
규제지역은
17년도 중순 서울 전지역 + 경기 상급지 지정
18년도 8월 경기도 중상급지 지정
20년도 초 경기 5급지 지정
20년도 중순 인천 포함 경기도 외곽 지정
이렇게 상승장을 거치며 점차 확대되었는데요.
그 때의 수도권 아파트 가격을 살펴보면
다음과 같습니다.
1. 서울 중구 약수하이츠 : 3급지 중~중상급 구축
-> 13~15년도 바닥 보합
14년도부터 천천히 상승
18년도부터 폭등
이처럼 서울 중구의 경우는
17년도 중순에 규제지역으로 묶였지만
상승 흐름에 변화는 거의 존재하지 않았습니다.
즉, 서울의 상위 입지의 경우
지난 시장에서는 규제 지역의 영향이 크게 없었네요.
2. 경기 수지구 새터마을힐스테이트 : 경기도 중급지 구축
-> 14년도~18년도 보합
18년도 중순부터 일부 상승
19년도 12월부터 폭등
수지구의 경우 지난 시장에서
18년도 12월경 규제지역으로 지정되었습니다.
수지구는 상대적으로 서울 상급지에 비하면
수요가 밀리는 지역이기에
18년도 중순부터 천천히 영향을 받아
상승을 시작했지만
18년도 말, 규제지역으로 지정되며
다시 하락을 겪게 됩니다.
그렇게 단기적으로 가격이 빠지고
19년도로 넘어가서야 상승이 진행됩니다.
3. 경기 수원시 권선구 호매실GS : 경기 하급지 외곽 구축
-> 쭈우욱 보합 이후 19년도 말부터 폭등
20년도 2월에 규제지역 지정, 효과 x
이같은 경기도 외곽의 단지의 경우
가장 늦게 상승의 흐름이 갔지만
그때는 이미 폭발적으로 상승하던 시기였기에
규제지역이 크게 영향을 미치지 못했었습니다.
이렇게 지역간 차이가 나는 단지들을 보며
알 수 있는 사실은
비규제 지역 -> 규제지역으로 변화했을 때
해당 단지의 수준 + 시장의 상황
이 두가지에 따라 영향을 받을 수도,
그렇지 않을 수도 있다는 것인데요.
규제 정책 이후 단기적으로 하락한 단지도 있고
크게 영향 없이 상승한 단지도 있기에
"규제가 나오면 이렇게 될꺼야" 라고
예측을 하는 것은 크게 의미가 없다고 생각합니다.
그렇기에 무리하지 않는 선이라면
기다린다는 선택보다는
매수해서 지켜간다는 기준을 지킨다면
규제 이후에 어떤 시장이 펼쳐지더라도
보다 안전하게, 뒤쳐지지 않고
자산을 보유할 수 있지 않을까 생각합니다.
뜨거운 분위기에 휩쓸리지 않고
원칙을 지켜 자산을 쌓고 지켜나가시기를
진심으로 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
사사's 나눔글 모음
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