안녕하세요
겸손하게 나누고 즐겁게 성장하는 투자자
지니플래닛입니다.
최근 규제로 인한 시장 변화가 빨라지고
일부 지역에서 폭등기와 같은 패닉바잉이 일어나면서
마음이 조급해지는 분들이 많으신 것 같아요.
특히
부동산 공부를 시작하신지 얼마 안되신 분들이라면
더욱 불안감이 커지실텐데
그럼에도 불구하고
앞마당 3개 만들어서 투자할거에요!!
라고 마음을 꽉 잡고 계신 분들을 위해
구체적인 방법을 나눠보려고 합니다.
gogo~🚀🚀🚀
✅ 개념 잡기
앞마당 3개로 투자할 큰 흐름은 크게 8단계!!
머릿속에 이런 큰 흐름으로 진행해야 함을 먼저 입력한 후
각 단계별로 할 일을 해내려면
'어떻게' 해야 하는가?
어떻게 해야 '잘' 할 수 있는가?
를 생각해서
가지치기 하시고 살을 통통하게 붙여주시면 됩니다.
😎😎😎
(말을 쉽죠? ㅋㅋ)
그럼, 각 단계별로 좀 더 자세히 알아보자구요!!
✅ 개념 심화하기
📌 1단계 : 앞마당 3개 정하기
이 단계에서는
내 투자금 범위에 들어오는 단지들이 많은 지역 중
좋은 지역부터 3개를 선정하시면 됩니다.
시장변화가 크지 않은 경우 3개만 정하고 진행하셔도 되는데
지금처럼 가격 변동이나 규제의 영향이 있을 경우
5개 정도 후보를 미리 정해놓으시면 좋아요.
매 달 정해도 되지만
미리 정해놓으면 '다음'이 머릿속에 그려져있기 때문에
포기하지 않을 가능성이 높고
(이번달 좀 힘든데? 다음 달 어디가지? 그냥 한달 쉬고 할까? 이런생각 안하게..😁)
각자 스케줄이나 일정에 맞춰 임장지를 '배열' 할 수 가 있다는 장점도 있습니다.
(단, 항상 계획대로 되지 않을 수 있음을 염두에 두고 해야 변수가 나타나도 흔들리지 않을 수 있어요)
◾ 지역 선정하기
앞마당 3개로 투자하기를 목표로 임장지를 선정할 때는
당장 투자금 안에 들어오는 곳으로 정하는 게 우선이죠!
그렇다면, 여기서 필요한 건 뭐다?
어떤 지역이 내 투자금 안에 들어오지??
우리에게 투자금은 매매가 - 전세가!
그리고 우리는 '구' 단위로 앞마당을 만들기 때문에
'구' 별 매전차를 알면 됩니다.
이건 월부의 나눔 천사분들께서 정리해주셔서 매달 말이나 초쯤 올려주시니까
그 글의 자료를 참고하시면 되요!
.
.
.
그럼, 해볼까요??
아래 첨부해 놓은
빙나나님 글의 자료를 보면
24평과 33평 매전 차이가 나와있죠?
👉 내 투자금이 3억이라면,
1억을 더해서 (이건 평균 매매가니까 넓게 잡으시면 되요)
매전차이가 4억 안에 들어오는 곳을 찾으세요
👉 오호! 서대문구, 강서구, 동대문구는 24평이
은평구, 성북구, 관악구, 노원구, 구로구는 24평, 33평이 모두 투자금 범위 안에 들어오네요.
👉 일반적으로 20평대 반등이 30평대보다 빠르기 때문에
30평대까지 볼 수 있는 지역에 아직 싼 단지들이 많이 남아있을 가능성이 큽니다!
👉 그렇다면, 좀 더 많은 선택지를 가져갈 수 있는
은평구, 성북구, 관악구, 노원구, 구로구 중에서 선택!!!
👉 좋은 곳부터라고 했으니까
4급지인 은평구, 성북구, 관악구로 결정!!!!!
(혹시 중간에 가격상승이 빠르다면 나머지 후보들 노원구, 구로구로 교체)
<참고글>
> 매매가, 전세가를 기준으로 투자금을 정리해주신 빙바나나의 글
https://weolbu.com/s/HoyFnytXSw
> 25년 하반기 시세기준으로 투자금별 우선순위 임장지를 소개해주신 샤샤튜터님의 글
https://weolbu.com/s/HH5FBnJZHi
📌 2단계 : 첫번째 앞마당에서 투자 후보 단지 선정하기
좋아!!
은평구, 성북구, 관악구에서 투자를 해보겠어!!
이제 본격적으로 시작이네요.
우리가 강의에서 배운대로
분임, 단임, 매임도 하고
임보도 쓰시면서
임장지의 가치와 가격을 알아가는 시간!!!
이 때
이 과정을 한 달 동안 진행하시면서
결국 우리 손에 들어와야 하는건 뭐다??
우선순위를 아는
투자금에 맞는 투자 후보 단지 5개~10개
💥💥💥
이 걸 알기 위해서는
필수적으로 이 2가지를 하셔야 합니다.
1. 단지 시세 정리
2. 단지 임장 + 단지 분석 후, 생활권별 선호도 정리 (ft.김인턴튜터님)
(왼쪽부터 상위생활권)
이렇게
1번과 2번을 완성해놓으면
1번을 통해 내 투자금 범위(투자금 + 5천) 안에 들어오는 단지들이 무엇인지 알 수 있고
2번을 통해 그 단지 중 우선적으로 봐야할 단지가 무엇인지 고를 수 있어요.
그 단지들 중 5개~10개 정도의 목록을 최종적으로
남기면 끝!!!!
💥💥💥
📌 3단계 : 두번째 앞마당에서 투자 후보 단지 선정하기 (2단계 반복!!)
📌 4단계 : 2,3단계 결과물 종합하여 투자 가능 단지 선정
일단 이렇게 두번째 앞마당에서 뽑은 투자 후보 단지를
2단계에서 만든 결과물에 붙이고
한달이 지났으니까
첫번째 앞마당 후보단지 가격도 업데이트 합니다.
📌 5단계 : 세 번째 앞마당에서 투자 가능 단지 선정 (2단계 반복!!)
📌 6단계 : 4, 5단계 결과물 종합하여 최종 우선순위 선정
후.. 이제 거의 다 왔어요!!
4단계처럼 첫번째와 두번째 임장지 투자후보 시트에
마지막 임장지 투자후보를 붙이고
가격업데이트 후,
최종 상/중/하를 판단하고 정리하면 끄~~읕!!!!!
(최종 판단이 조금 어려우시면 90%는 가격밴드대로 나누시면 괜찮고, 튜터님들께 질문기회가 있다면 여쭤보셔도 좋아요)
💥💥💥
📌 7단계 : 6번의 결과물 중 최종 '상' 그룹에 속하는 단지부터 매임 + 협상
📌 8단계 : 투자 물건을 찾을 때까지 상>중>하 그룹으로 내려오면서 반복
끝인줄 알았는데...
다시 새로운 시작!!
ㅎㅎㅎㅎ
하지만 요 단계가 참 재밌기도 하죠.
일단 첫번째 두번째 앞마당 만드실 때 해당단지를 매임하셨어도
'매물'과 '가격'이 달라졌으므로
상위그룹에 속하는 단지부터 차례로 매임해서 내려오세요.
2-3개 단지 동시에 매임시작하시다보면
매물조건 등에 따라
점점 가능성이 높은 단지로 범위가 좁아지거나
또는
다 협상이 안되는 분위기라면
다음 '중' 단계 단지로 넘어가면서
나에게 확신을 주는 물건을 찾으시면 됩니다!!!
오늘은 여기까지!!!
앞마당 3개로 투자하기 8단계
조금 복잡해보여도
일단
할 수 있다!!!
그냥 한다!!!
는 마음으로
투자까지
포기하지
않으시면 좋겠습니다.
15일에 어떤 규제가 발표될지 모르겠지만
'그럼에도 불구하고'
방법은 다 있으니
못하겠다가 아니라
어떻게 하지?
로 생각을 전환하기로 해요
!!!!!!!!!!!
화이팅입니다
😁😊😁
긴 글 읽어주셔서 감사해요!!
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- 연결 안된 링크는 카페글에 연결되어 있습니당. 닷컴은 제목으로 검색하시면 있어요 :)
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