지역의 가치 제대로 알기 위한 임장과 임장보고서[실준반 71기 100조 튜핑]

안녕하세요 실준반 71기 100조 튜핑입니다

2주차 강의에서는 실력을 키우고 투자와 연결되는 임장과 임장보고서에

대한 강의를 해주셨습니다

우리는 목표를 달성하는 과정에서 필요한 일이 무엇인 지를 

먼저 생각해 봐야 합니다

처음 월부에 들어왔을때 힘들게 임장하고 나서

임장보고서까지 작성해야 하는 것이 너무 부담스럽고

힘들고 하기 싫었었습니다.. 하지만

아파트 투자를 잘해서 경제적 자유를 달성하기 위해

우선 순위로 내가 해야 할 일은, 

지역의 가치 판단을 잘하는 것이고 그렇게 하기 위해서는

먼저 임장과 임장 보고서를 작성해야 합니다

이는 내가 투자를 잘 하기 위해서 반드시 필요한 일입니다

특히 저 같은 재수강생들은 임장과 임보를 작성해가면서

지역의 가치 판단을 잘하는 행위를 반복하고 투자로 연결되는

단계가 되는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다

분위기 임장시 에는 동별로 땅의 선호도 순위를 매겨 보는 것이 중요합니다

 땅의 선호 순위는 입지평가를 통해서 알 수 있는데

서울, 경기도는 직장, 교통이 제일 중요하고 환경과 학군도 함께 고려해 보는 것이 중요합니다

인천은 직장, 교통, 환경을 중요하게 보는 것이 좋고 

5대 광역시와 중소도시는  인구수가 중요합니다

인구수가 그 지역의 수요를 이끌기 때문입니다

광역시는 인구수 외에도 직장, 학군이 중요하고 

중소도시는 인구수, 직장, 환경이 중요합니다

일자리와 교통은 사람이 살아가는데 필수재라고 할 수 있고

학군과 환경은 어느정도 사람들의 생활수준 및 상황이 만족된 후에 신경

쓰게 되는 선택재 라고 할 수 있습니다

수도권에서 직장이 중요한 것은    

즉 종사자 수가 많을 수록 그 지역의 수요가 높다는 것이고

결국은 수요가 가격을 결정하기 때문에 S, A 정도면 다른 지역에서 

이사 올만한 수요라는 것입니다

직장이 많고 연봉이 높다면 수요를 이끌수 있다는 것이고 결국은

아파트 가격에 영향 줄 수 있습니다

수도권에서 교통이 중요한 이유는 직장이 위치한 곳이 한정적이라서

모든 사람이 직장 지역에 살 수 없기 때문에

주요 일자리(강남)까지 빠르고 편리하게 

갈 수 있는 곳을 사람들이 살고 싶어합니다

이에 비해서 지방은 직주근접이 안 중요하다는 것, 왜냐하면 30분 내외면 출퇴근 가능하기

때문에 직장이 멀더라도 신도시 신축 아파트에 사는 것을 더 좋아합니다

즉, 젊은 부부라면 아이 잘 키울 수 있는 쾌적한 환경에서 살고 싶어 합니다

지방은 학군이 매우 중요합니다 직장, 교통이 그닥 중요하지 않다는 것은 자차로

대부분 30분 이내로 출퇴근 가능하기 때문입니다

 지방에서는 구축에 살아야 하는 이유는 단지 학군 뿐입니다.

환경적 요소에서 백화점과 대형 마트 외에도

최신 상권과, 신도시, 아파트가 조성된 택지 환경은

그 자체로서 거주 선호 요인이 될 수 있다는 것과

비선호 환경요소가 존재하더라도 직장 접근성, 교통, 학군 등 거주에 결정적인 요인이 

이를 충분히 상쇄하고도 남는다는 것입니다

지금은 좋은 것과 덜좋은 것의 가격차이가 크지 않은 시기이기 때문에

열심히 앞마당을 늘리면서 임보를 쓰고

같은 투자금이면 입지가 더 좋은 곳이 결국은 가치가 가격을 찾아간다는 것과

호재는 하락장에서 꼭 알아야 하는것으로 

상승장에서는 기름과 같고 하락장에서는 찬밥과 같은 것이라는 겁니다

적용할 점

1. 분위기 임장시 에는 “법정동”별로 구분하여 분위기가 다른 땅의 갯수 확인하여 생활권 나누기

2. 수도권에서 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어선다. 반면 지방은 학군이 매우 중요하다

   직장, 교통이 크게 중요하지 않다. 지방에서 구축에 살아야 하는 이유는 오직 학군, 환경 뿐이다

3. 입지를 개선시키는 호재 3가지는 교통, 환경개선, 일자리다

4. 재건축 사업시행인가 났더라도 시간이 꽤 걸릴 수 있다

   (관리처분인가)까지 났다면 이미 가격에 반영되어다고 보면 된다