안녕하세요. 오르디입니다.
정부에서 6.27 대출규제, 9.7 공급대책에 이어
3번째 부동산 규제 정책으로
서울 전지역 및 경기 12곳 토허제·규제지역으로 지정하였습니다.
계속되는 부동산 규제 정책
왜 이런 정책을 계속 내놓는지, 우리는 그럼 어떻게 해야하는지
알아보도록 하겠습니다.
부동산 규제를 강화하는 이유는?
1.서울 매매지수
서울 매매지수를 살펴보면 올해 2월말부터 시작해서
강남,서초,송파와 용산이 가장먼저 상승하기 시작했고,
그 흐름이 주변인 종로/중구, 마포구, 성동구, 강동구, 광진구, 양천구로 퍼져나갔고
몇 주만에 3급지인 동작구, 영등포구까지 가격 상승이 이어졌습니다.
특히, 6월 상승세가 더 심해지면서(더 붉은색)
정부에서는 급격한 부동산 가격 상승을 잡기 위해
6.27 대출규제를 발표했습니다.
그리고 그 효과는 어느정도 있는 것 같았어요.
실제로 7월은 6월보다 상승폭이 줄어들었고
8월은 더욱 더 줄어들면서 대출규제가 먹히려나 싶었는데…
9월 7일 발표한 공급대책에서
실질적인 공급이 부족하다는 것과 수요억제를 위해 대출을 더 조이면서
대출이 더 줄어들면 집을 못살지도 모른다는 불안감 때문에
9월부터 다시 1~3급지 가격 상승이 큰 폭으로 증가했고
더불어 4급지인 동대문구, 서대문까지 상승흐름이 퍼졌습니다.
2.경기도 매매지수
마찬가지로 경기도 또한
서울과 가까운 과천부터 시작해서
사람들이 선호하는 분당, 평촌, 수지 등의 지역까지
가격상승이 이어졌다가 6.27대책 이후 잠시 주춤했지만..
9월부터 다시 급격한 상승이 시작된 것을 볼 수 있습니다.
3.지역별 가격 수준
대부분의 단지가 21년 전고점을 뚫고
계속해서 가격이 상승하고 있습니다.
성동구, 종로구에서 가져온 단지들은 그 안에서
선호도가 그리 높은 편은 아님에도 불구하고 전고점을 넘었고,
서대문구에 있는 단지도 전고점까지 거의 다다랐습니다.
4급지에서 선호도가 중간정도 되는 구축 단지들
그리고 5급지에 있는 단지들은 전고점까지 가격이 회복되지 못했습니다.
결과적으로 1~3급지는 전체적으로 다 전고점까지 가격이 회복했고,
오히려 전고점을 넘어서기도 했지만
4급지 이하는 그 안에서 선호하는 몇몇 단지는 전고점까지 가격이 회복한 반면
전체적으로는 아직도 가격이 싼 수준입니다.
두 번의 규제 정책에도 불구하고
계속해서 부동산 가격 상승흐름이 점점 더 퍼져가고 있기 때문에
정부에서는 이를 해결하기 위해
또 한번의 규제 정책을 내놓게 되었습니다.
규제지역&토허제 지정으로 인한 변화는?
1. 규제지역(조정대상지역&투기과열지구)
우선 대출규모가 더 줄어들게 됩니다.
주택담보대출을 받을 때 LTV 생애최초 70%, 무주택 40%, 유주택 0% 이며
최대 대출한도는 6억까지이며 6개월 이내 반드시 전입을 해야합니다.
생활안전자금은 1택 최대 1억까지 가능하며 다주택은 불가합니다.
2. 토지거래허가구역
취득일로부터 실거주 2년 의무가 적용됩니다.
그렇기 때문에 투자가 불가능합니다.
3. 규제지역과 토허제로 지정된 곳
서울 25개구 전지역 그리고 경기 12개지역까지
규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
두차례의 부동산 규제 정책에도 불구하고 앞에서 확인 한 것 처럼
서울 4급지와 경기도 선호지역에서 선호하는 단지들이
전고점까지 가격을 회복했기 때문에
풍선효과로 인해 전체적으로 가격상승 분위기가 퍼질 것을 우려하여
미리 더 넓은 범위까지 지정한 것으로 보입니다.
우리가 할 수 있는 것은?
1. 가용할 수 있는 예산 확인하기
규제가 많이 생겼다고 해서 ‘이제 집을 살 수 있는 기회가 없다’
라고 생각하고 포기하는 것 보다는
LTV가 감소하면서 가용할 수 있는 예산이 바뀌었기에
얼마인지 정확히 확인하는 것이 필요합니다.
앞에서도 말씀드린대로
전고점을 넘어선 단지들도 있지만
아직 회복하지 못한 저렴한 가격의 단지들도 있습니다.
그렇기 때문에 집을 매수하셔야 하는 분들은
그에 맞춰 빠르게 예산을 확인하는 것이 필요합니다.
2. 예산에 맞는 지역 확인하기
예산이 정해졌다면 그 금액으로 살 수 있는 지역이 어디인지
단지가 어디에 있는지를 찾아보는 것이 필요합니다.
네이버부동산에 들어가서 200세대 이상
평형은 서울은 20평대, 경기도는 30평대를 우선으로
가용할 수 있는 예산에 맞게 매매가를 선택하신 후
강남부터 시작해서 점점 더 멀리 지도를 옮겨 아파트를 확인하면 됩니다.
3. 현장 방문하여 후보단지 선정하기
매수할 수 있는 지역을 선정했다면
직접 그 지역에 방문하셔서 주변 환경은 어떤지
지하철 역까지는 가까운지 등등을 확인한 후
지역별 3~5개의 단지를 후보단지로 정해봅니다.
이때 중요한 것은 강남과 위치가 가까운 곳, 강남접근성이 좋은 곳
한강까지 가까운 곳, 환경이 좋은 곳을 우선적으로 선정하는 것이 필요합니다.
그 다음 부동산에 가서 물건을 직접 보면서
최종적으로 매수할 물건을 고르시면 됩니다.
집값이 잡히지 않고 더 올라갈수도 있고,
강력한 규제로 인해서 다시 떨어질 수도 있습니다.
중요한 것은 어떻게 될지는 아무도 모른 다는 것입니다.
그렇기 때문에 매수를 앞두고 있던 분들이나
내집마련을 해야하는 분들은
포기하는 것보다 내가 할 수 있는 최선의 선택을 이어나가보시면
좋을 것 같습니다.
