■ Intro (인트로)
지방실전반 2주차는 매수의 꽃, 비교평가 챕터로 시작하였습니다.
프메퍼님은 처음 강의에서 뵙는데, ‘프린세스 메이커’가 아니라 ‘노력이 완벽을 만든다’는 소개로 친근하게 다가와주셔서 웃으며 강의 시작을 열 수 있었습니다.
월부에서 오랜 전설처럼 내려오는 비교평가의 대표적인 사례들이 다음과 같은 것들이겠지요?
1등 생활권 구축 vs. 3등 생활권 신축?
구축 84와 신축 59 ?
광역시와 중소도시 중 어느 것?
실전반 레벨에선 비교평가를 어떻게 좀 더 업그레이드해서 배웠을지 기대감을 가지고 강의 후기 시작해볼게요!
■ 나에게 와닿았던 점
2주차 비교평가는 다음과 같은 순서로 진행되었습니다.
1. 실전 투자를 위한 단계별 비교평가
1) 비교평가의 개념 및 기본 원칙: 가치(임장+임보)대비 가격(시세)이 더 싼 것 선택
2) 지역내 비교평가
3) 지역간 비교평가
2. 비교 평가를 적용한 실전 투자 사례
1) 투자를 위한 액션플랜
2) 투자 사례 적용
가장 먼저 비교평가의 개념과 기본원칙을 알려주시는 데부터 출발합니다. 지역내 비교평가로 시작하여, 점차 실력이 쌓여갈수록 지역간 비교평가(같은 규모끼리 비교후 규모 다른 지역간 응용)로 확장해나가며, 마지막으로 투자를 위한 액션 플랜까지 알려주십니다. 특히 강사님께서 실제 투자하셨던 케이스 중에 비교평가를 적용해 투자할 후보군을 선정하고, 적절한 상황맞춤 네고를 통해 물건을 현장에서 만든다는 것이 어떤 의미인지 명확히 알았습니다.
사실 저 역시도 지방은 공급이 중요하기에, 막연히 '공급이 많은 지역은 리스크가 크니까 투자로 피해야지.'라고 생각했던 것 같습니다. 하지만 강의를 들으면서 공급이 많은 지역은 리스크가 있기에, 일반 투자자들도 접근하지 않아 싼 가격이 매력적인 시장일 수 있다는 장점을 발견할 수 있었고, 따라서 실거주로 매수해 나중에 전세주고 나오거나, 3년 전세를 맞추는 방법은 없는지 검토하는 대응은 사고의 프레임을 전환 시켜주었습니다.
무엇보다 진짜 투자자는 '어떤 상황에서든 투자를 할 수 방법을 찾는데 집중한다'는 생각의 전환이 놀라웠습니다. 결국 궁극적으로 제가 원하는 것도 시장을 읽기는 해야겠지만, 시장에 상관없이 꾸준히 수익을 낼 수 있는 투자자로 성장하는 것이기에, 실력적인 면을 그렇게 쌓아갈 수 있다는 부분이 새롭게 와닿았습니다.
■ 적용해보고 싶은 점
- 매임 후 1페이지 남기기+앞마당 1페이지 정리요약
- 매물임장 후 1페이지 정보 남기기
저는 보통 매물임장을 다녀오면 매물양식에 적긴 하지만, 1페이지로 제가 뽑은 투자 매물에 대한 1페이지를 만든 적이 없었습니다. 특히 대구와 부산을 다녀오면서, 고민되었던 부분이 규모가 다른 두 지역은 어떻게 비교평가를 해야할까 였습니다. 대구는 7개구로 이루어진 경북의 대장이라면, 부산은 17개의 구로 이루어진 경남의 대장인데 두 광역시에서 각 구별로 특징도 다르고 규모도 달라 어떻게 비교평가가 가능한 것일까가 고민이었습니다. 결국 답은 지방투자의 핵심에 있었습니다.
지방 투자의 핵심 3요소: 지역선호도+신축+환경
같은 지방이라고 하더라도, 지역별 특징이 다르기에 해당지역에서 선호하는 요소를 파악하는 것이 중요합니다. 거기에 입지와 연식의 가치를 더하는 것인데, 광역시로 갈수록 입지(땅의 가치)를 보고, 중소도시로 갈수록 입지보단 연식의 가치를 봅니다. 위의 지식을 머리에 넣어두고, 1) 지역별 규모를 확인하고 2) 단지 선호도 파악(생활권 순위와 단지 선호도)한 뒤, 3) 비교검증을 해나가는 방식으로 진행합니다.
제가 이번에 적용하려고 하려는 점은 그러한 비교검증을 통해, 매물임장 후 1페이지 결과를 남기는 부분이었습니다. 지금 당장 투자를 못하더라도 1페이지로 살아있는 호가정보를 남겨두어 모의투자를 했던 장표로 남겨둔다면 기회가 왔을때 바로 검토가 가능한 보고서로 활용할 수 있단 생각이 들었습니다.
- 앞마당 1페이지 정리요약
그동안 4번의 지역 앞마당을 만들었지만, 앞마당 정리는 어떻게 해야할지 고민이 많았습니다. 하지만 이번 강의에서 프메퍼님이 주신 초보자/중수용 양식을 보면서 앞마당 정리라는 건 ‘저렇게 지나온 앞마당을 복습하면서 새로 확장한 앞마당과 함께 투자기회를 검토하는 것이구나.’하고 깨닫는 기회였습니다.
무엇보다 늘 해야만 하는 숙제지만 어떤 걸 정리해야할지 몰랐던 제게 구체적으로 정리할 항목까지 알려주셔서 이번달 임보에서 바로 정리하며 적용해갈 수 있겠단 확신이 들었습니다. 앞으론 앞마당 1페이지 정리요약을 통해 지나간 앞마당에 대한 기억은 되살려 투자 기회를 반드시 잡는 투자자가 되고자 합니다.
■ Epilogue (에필로그)
- 감사 그리고 저의 마음가짐
이번주 2주차 실전반 강의를 다 듣고, 투자를 돕기 위한 프메퍼님의 진심과 노력이 가득한 강의를 듣게돼 다시 한번 감사하고 기뻤습니다. 그동안 몰라서 못했다는 앞마당 정리도 사실 핑계가 될 순 없겠지만, 이제 아는데 하지 못하는 건 제 시간과 노력을 다하는 일에 아쉬움이 가득한 일 같아 열심히 앞마당 정리도 해나가겠습니다.
처음 온 실전반이라 매일이 우당탕탕 정신없이 과제하며 따라가느라 때론 무게감이 버겁기도 했지만, 임보에서 한 가지 부분을 깊게 파보는 것과 앞마당 1페이지로 정리해 보는 것만은 반드시 남기는 10월을 보내겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사하고, 10월 남은 가을로 행복하게 보내세요!
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