“지역 선호도”: 해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소 찾기
(같은 평형/연식의 단지 가격차를 보고 그 이유를 찾는다 + 매임으로 알 수 있다)
ex. 부산은 평지, 시민공원 접근성이 핵심 / 천안은 신축 택지가 핵심
신축59 vs 준신축84
- “같은 가격이면 여기 32보다 저기 24가 확연히 낫겠는데?” 정도의 차이가 느껴져야 함
- 준신축 이상부터는 .. "과거 15년 넘어간 단지 중 가격 회복한 단지가 있나? 이정도면 그래도 수익이 괜찮네~" 하는 가설 검증 후 투자 검토
- 자료만 보고 1등 뽑기 하는 것 보다 현장에서 1등 물건을 만드는 게 더 중요~
- 그래프와 가치 가격이 무조건 일치하지는 않는다. 지역의 흐름을 알아야 제대로 된 가치판단 가능!
가설검증 4단계 예시
1) 주장: 현재 투자 우선순위 단지들은 과거 시장흐름과 공급이 비슷했던 시기에 수익률이 좋았던 단지일 것이다.
2) 근거: 그래프 상 매/전 붙었던 시기의 기사 검색(OO부동산, OO아파트…) 및 공급 확인
3) 결론: 그 시점에 OO년차 물건 투자했을 때 투자 결과 확인
4) 적용: 당시 결과를 보고 현재 투자 우선순위에 적용
<BM할 점>
- 가설검증 4단계 원페이지 해보기(145p)
- 진짜 투자매물 찾을 때 ‘투자 전 리스크 계량화’(172p)
5분위시세표 활용해서 비교군 설정 및 실거주 거래가 참고해서 조율 시도
(ex. 울산 3.7, 대전 3.7는 애매한데.. 대전 3.3이면 당연 고)
