[2ㅣ스보아 튜터님과 2ㅣ스보니들_멈추지말고달려] 현장에서 매물을 많이 봐야 좋은 매물을 투자할 수 있다!!!!

실전 투자로 연결 짓는 법 

지방 투자의 특징 

입지

서울 수도권 : 빈 땅이 없고 사람은 많다 = 땅의 가치가 높다 

지방 : 빈땅은 많고 사람은 적다 = 땅의 가치가 떨어진다

상품성

서울 수도권 : 입지 (위치) > 상품성 (연식)

지방 : 입지 (위치) < 상품성 (연식)

선호요소

서울 수도권 : 교통 (3대 업무지구 접근성)

지방 : 학군, 환경, 커뮤니티 (=지역 선호도)

지역 내 선호 / 비선호 단지의 가격차이를 가져오는 것은 무엇인가? 

같은평형 / 연식의 단지 (구축 / 준신축 /신축) - 가격 차이를 보고 그 이유를 찾는다 

지역 내 비교평가 

가치와 가격 비교 평가

• 가치가 더 높은데 가격이 싼 것이 저평가
• 가치가 비슷하면 가격인 싼게 저평가 

절대적 저평가 - 가치 순서대로 가격이 비싸지 않다면 가치가 더 좋은 것을 우선 시

상대적 저평가 - 가치 순서대로 가격이 비쌀 때 가격이 더 싼 것이 저평가

공통 원칙 - 비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가 / 같은 가격이면 가치가 더 높은것이 저평가 

연식은 가변하는 선호요소이다 → 이제 15년차이니 좀 더 신중하게 접근해야겠다 → 과거 15년 넘어간 단지 중에 가격 회복한 단지가 있나? 실제로 검증해볼까? 특올수리 투자된 물건이라면 그래도 수익이 괜찮네!! → 단지 분석 가설 검증 후 투자 검토!! 

가치가 비슷한 단지라면, 비슷한 단지 중에 조금이라도 어디가 더 좋은 단지이지? 단지 등수를 매기려고 고민을 하기 

보다 비슷한 가치를 가진 단지중, 현재 가격 + 매물조건 + 상황을 고려해서 나에게 더 맞는 단지 선택

투자를 위한 액션 플랜 (심화)

1. 매물 임장 후 결과 남기기 - 당장 투자를 못하더라도 결과 남기기 (호가 남기기) 

 - 모의 계약서 작성해보자!!

 2. 가설 검증 (주장 - 근거 - 결론 - 적용)

 - 주장 : 투자와 연관된 궁금증과 가설 ‘투자 질문’

Ex) 랜드마크 단지의 흐름과 공급을 통해 시장의 모습과 투자할 단지를 찾는다

 - 근거 : 궁금증을 해결하기 위한 ‘데이터’

Ex) 랜드마크의 가격의 변화가 있던 시기 기사와 비슷한 공급을 찾아본다. 

 - 결론 : 데이터 해석에 대한 ‘결과 확인’

Ex) 지금과 비슷한 시기가 몇 년도이며 그때 투자하기 좋았던 단지를 찾는다. 

 - 적용 : 결과를 토대로 현재 ‘투자 적용’

Ex) 결과를 보고 선호도를 현재에 적용하여 투자 우선순위를 찾는다.

지방 앞마당 정리에서 꼭 들어갈 것

1. 저평가 단지 - 시세트래킹을 통한 지역 내 저평가 단지 정리 → 생활권 별 선호도 상/중/하 단지
2. 공급과 전세물량 - 지역 3년 내 공급상황 현장의 전세물량 → 아실 매물 증감, 네이버 부동산 전세 개수 

저평가 단지 → 어떤 단지를 선정해야 하는가? 

• 지역별 선호도를 잘 반영하는 단지 → 생활권 + 선호도 

  - 랜드마크 

  - 투자관심 단지

  - 구축 대장 단지 

  * 20평대는 생활권 중상 이상 

• 앞마당 시세트래킹 

현장에서 매물을 많이 봐야 좋은 매물을 투자할 수 있다!!!! 

적용할점 

1. 투자 그룹핑 (5분위) - 매매가 / 투자금으로 만들기
2. 수익률 분석에 대한 가설 검증 꼭 해보기!!