안녕하세요 몽그릿입니다 :)
10.15 부동산 대책이 발표를 하고나서
기존에 계약 하신분들이 많은 혼선이
일어나고 있을거라고 생각합니다.
저 또한 여기에 해당하고 있어서
세무사와 상담을 통하면서 내용을 정리했습니다.
혹시 비슷한 상황에서 고민하는 동료분들에게
조금이나마 도움되셨으면 좋겠습니다.
세금 문제는 개인의 상황에 따라
달라지기 때문에 반드시
세무사와 직접 상담하고 의사결정 하시길 바랍니다!!
일단 저의 상황은
24년9월 지방물건 주택 매수
25년 8월 계약진행, 10월30일 잔금 예정이었습니다.
(조정 지역 및 토허제 지정 지역)
즉, 조정지역과 토허제 지역
지정 이후에 잔금이 진행되는
상황이기에 여러가지 부분들이 맞물려 있었습니다.
1. 취득세
조정지역이 되고 나서 가장 큰 차이점은 취득세율 변화입니다.
| 비조정지역 | 조정지역 |
1주택 | 1~3% | 1~3% |
2주택 | 8% | |
3주택 | 8% | 12% |
4주택 | 12% | 12% |
즉, 기존 1주택자 경우 이번에
비조정지역 2번째 주택을 매수했을땐
취득세 1~3% 구간일텐데
조정지역을 바뀌게 되면 8% 바뀌게 됩니다.
(3주택의 경우는 8% → 12%)로 바뀌게 되구요
그래서 조정 지역여부가 되게 중요한 시점이었습니다.
결론은 16일 이전 (15일까지 계약했다면)
조정 지역으로 바뀌었다 하더라도
비조정 지역으로 취득세율 계산하게 됩니다.
2. 양도세
제가 개인적으로 가장 궁금한 부분이었습니다.
| 비조정지역 | 조정지역 |
보유기간 | 2년 이상 | |
거주요건 | 없음 | 2년 이상 실거주 |
양도가액기준 | 12억 이하 비과세 | |
(1가구 1주택 양도 비과세 요건)
양도세의 기준은 “잔금 당시의 조정지역 여부”입니다.
비과세를 받기 위해서 가장 큰 차이는
실거주 요건이 들어가기 때문입니다.
결론은 케이스별로 정리해보면 아래와 같습니다.
15일날 잔금까지 마무리 한 상태
비과세를 위해 실거주 의무 없음 (무주택, 유주택 상관없음)
15일 이전 계약, 16일 이 후 잔금진행
-. 계약 당시 무주택자 이면서, 비조정 지역이였다면 비과세 요건인 실거주 의무 없음
(만약 유주택자라면 실거주 의무 필요)
양도차익에 의한 비과세 여부는 잔금시점의
조정지역 여부가 중요하기 때문에
시기별로, 주택여부에 따라 달리짐을 확인했습니다.
실거주를 하지 않게 된다면 일반과세로 적용이되고
양도차익에 따라 수백~수천만원 발생될 수 있습니다.
(토허제 시행에 따른 실거주 여부와는 별개입니다. 19일까지 계약 체결을 하면 실거주 없이 매수 가능합니다.
위 내용은 양도시 비과세 받기 위한 조건입니다!)
그렇다면 비과세 혜택 방법은
1) 상생 임대인 제도 방법을 활용한 가능성이 있습니다.
현재는 26년 12월 31일까지 기한이 있기에
만약 상생 임대인 제도 기한이 연장이 된다면
이 제도를 활용해서 비과세 혜택을 받을 수 있지만
불확실성이 매우 큽니다.
2) 실거주 2년을 한다. (보유기간중 시기는 상관없음)
3) 일반과세를 지불하고 매도한다.
이렇게 정리 할 수 있을 것 같습니다.
저는 잔금을 조정지역 이 후에 진행하기 때문에
실거주의무를 채워야하는 상황임을 확인했습니다.
다만 이 후에 내 상황이 어떤것임을 알고
대응하기 위해서 정확하게 파악했습니다.
단순히 감정이 아니라, 어떻게 행동할까 고민 해보기 위함입니다.
3.일시적 1가구 2주택 비과세
저 같은 경우 내년에 지방 물건 2년을 채우고 난뒤
비과세 요건을 충족하면 매도 할 예정이었습니다.
혹시나 조정지역여부에 따라 종전주택의
매도 기간이 변경이 될 수 있을지 확인해봤을때
우리가 일반적으로 알고 있던
- 기존주택 취득 후 1년뒤 신규주택 매수
- 기존주택 2년이상 보유
- 신규주택 취득 후 3년이내에 기존 주택 매도
하게 되면 문제 없는 상황이었습니다.
다만, 기존주택이 조정지역인지
취득시기에 따라 세금결정이 달라지기에
이 부분은 매도 전 한번 더 전문가와 상담을 해보셨으면 좋겠습니다.
저도 세무사 두분과 상담을 진행했는데
첫번째는 채팅으로만 이야기했을 때와
두번째는 상황을 정리하고 내용을 확인 후
통화로 진행하면서 답변이 달라졌습니다.
위 내용은 세무사와 저의 상황의 기준으로
하나의 예시라고 이해해주시면 좋을 것 같고
꼭 전문가와 상담을 통해 최종 의사결정을 하셨으면 좋겠습니다.
감사합니다 :)
