[실준 71기 제대로 배우고 2배 버는 투자 7ㅏ능하조 조모임 필마여] 3주차 강의후기

3강 - 잃지 않는 투자를 하는 방법!!

마음의 여유가 필요한 필마여 입니다.

3강은 유명한 유튜버…로 더 알려져있는 코크드림님의 강의입니다. 

유튜버(?)로 활동하시는 만큼 귀에 쏙쏙 들어오는 목소리와 속도감 있고 재미있는 강의로 

강의에 더 집중할 수 있었습니다. 이번 강의는 ‘단지분석과 매물임장으로 투자물건 뽑는 법’에 대해 

강의해 주셨습니다.

임장보고서를 제대로 쓰면…

임장보고서를 쓴다는 것은 상당히 시간과 노력이 필요한 과정입니다. 임장을 나가서 

지역의 분위기를 보고 단지를 보고 매물을 보고 좋은 것을 사면 되는거 아닌가 하고 생각할 수

있습니다. 하지만 임장 만으로 파악할 수 없는 가치가 있습니다. 사람들이 선호도에 따라서 

가치가 달라지는데 그 선호도에는 교통, 학군, 환경 등 여러가지 요소가 포함되어 있습니다.

또 가치에 따라서 현재의 가격과 미래의 가격이 차이가 나기 때문에 사람들이 더 좋아하는 

단지를 찾기위해 임장보고서를 쓰게 됩니다. 

임장보고서에서 여러가지 입지요소, 단지의 특징, 투자 판단 등을 작성하면서 단지의 

선호도를 파악해 볼 수 있습니다. 

가격 = 가치?

요즘은 여러가지 사이트, 핸드폰 어플 등에서 여러가지 정보를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 

그 중 '아실'에서는 과거와 현재까지의 가격의 변화를 그래프로 쉽게 볼 수 있는데 

그 그래프를 보면서 아파트의 가치를 파악해 볼 수 있습니다. 하지만 이 그래프만 보고 

가치를 판단할 수 없습니다. 그래프에 표시되는 가격은 여러가지 조건이 다른 실거래를 통해서 

그때의 가격이 데이터로 남는 것입니다. 여기서 중요한 것은 그 시기에 조건이 맞지 않아 가치대로

거래가 이루어지지 않았었다면, 혹은 누군가 그 물건을 가치보다 비싸게 매수했다면 그래프에 

정확한 가치가 표시될 수 없습니다. 또한 그래프만 보고는 연식에 대한 선호도를 파악할 수 없기

때문에 매우 신축인 경우, 또는 매우 구축인 경우 연식에 대한 가치를 판단하기도 쉽지 않습니다. 

그래서 내가 직접 경험한 임장과 임장보고서의 단지분석을 통한 가치판단이 중요합니다. 

실전 매물임장

임장은 분위기 임장 → 단지 임장 → 매물 임장 의 순으로 진행됩니다. 분위기 임장과 단지 임장은

현장에서 구석구석 찾아다니면서 눈으로 보고 동료들과 이야기하면서 편한 마음으로 진행할 수 

있지만 매물 임장은 두명 혹은 혼자 직접 매물을 잡고 부동산에 찾아가 매물을 보고 부동산 사장님과

이야기 나누며 진행해야 합니다. 처음에는 시작하기 어렵지만 가치를 판단하고 실제로 투자하기 

위해서는 반드시 필요한 과정입니다. 때문에 매물임장은 앞마당을 만드는 과정에서 반드시 필요한 

과정입니다. 

투자하기 좋은 단지

투자하기 좋은 단지를 판단하기 위해서는 가치가 있는 단지, 저평가 되어 있는 단지, 

내 투자금에 맞는 단지, 감당 가능한 단지 인지 순서대로 확인해야 합니다. 

가치가 있는 단지는 서울의 경우 200세대 이상의 거의 모든 단지가 가치가 있다고 할 수 있습니다. 

그 다음은 저평가 되어있는지를 확인해야하는데 가치가 있는 것과 저평가 되어있는 것은 다릅니다.

가치가 높지만 그 가치에 맞게 가격이 형성되어 있다면 고평가 일 수 있습니다. 하지만 가치가 덜

좋더라도 가격이 가치 대비 싸다면 저평가라고 할 수 있습니다. 그 가치의 판단은 비교평가를 통해서 

확인할 수 있습니다. 

저평가 되어있는 단지를 확인했다면 내 투자금에 맞는 매물을 뽑아 매물임장을 하고 그 중 

가장 좋은 물건을 내가 앞으로 감당 가능한지를 판단해서 선택합니다. 

매물임장에서 봐야할 것

부동산 사장님과 매물을 볼 때는 수리상태에 대한 것을 꼭 봐야합니다. 전세 레버리지 투자를 

하기 위해서는 전세입자를 맞추기 위해 수리를 해야합니다. 매물의 가격에 수리비용은 포함되지

않기 때문에 수리상태를 보고 추가로 들어갈 비용을 예상해봐야 합니다. 샷시 교체 여부, 구식 몰딩, 

욕실 수리상태, 씽크대, 누수와 결로로 인한 수리, 도배, 장판 등 수리해야할 부분을 파악해보고 

금액을 산출해봐야 합니다. 특히 누수에 대한 리스크는 수리비도 문제지만 두고두고 문제가 될 수 

있기 때문에 꼼꼼히 봐야합니다. 이렇게 수리비를 산정해보고 가격 협상을 시도해볼 수도 있고 

매수 비용에 추가하여 가격을 산정해봐야 합니다. 

나에게 맞는 투자물건 찾기

매물임장을 했다면 그 중에 투자할 물건을 찾아야 합니다. 물건을 찾는 과정은 단지 내 뽑기, 동별 뽑기, 

지역 내 뽑기, 앞마당 중 뽑기 순으로 진행하며 비교평가를 통해서 가장 좋은 물건 중 나에게 맞는 

물건을 찾아야 합니다. 가장 좋은 물건이지만 가격이 안 맞거나 예상되는 리스크에 대한 대비가 되지 

않는다면 나에게 적합한 물건이 아니기 때문에 가장 좋은 투자물건은 아닙니다. 단지 부터 앞마당까지

비교평가를 하며 내가 가장 투자하기 좋은 물건을 뽑는 과정이 1등 뽑기 과정입니다. 그 과정을 통해

1등 뿐만 아니라 그 외 투자할 물건을 뽑아보고 협상을 통해 투자할 물건을 찾아야 합니다. 1등만 

투자할 수 있는 것이 아니라 뽑아본 몇가지 물건 중 협상이 되거나, 조건이 좋은 물건을 투자해야 합니다. 

그리고 투자하기 전에 반드시 확인해야할 것이 저환수원리 입니다. 월부투자의 기준인 저환수원리를

체크해보고 기준에 맞는 경우 투자를 진행해야 합니다. 저환수원리를 통해 투자물건을 평가해보고 

기준에 충족하는 투자를 하여 잃지 않는 투자를 할 수 있어야 합니다. 

독강임투

마지막으로 코크님이 앞으로 해야할 일을 알려주셨습니다. 독강임투를 통한 꾸준한 활동과 씨앗 뿌리기. 

그리고 멘토와 동료에 대한 내용에서 동료의 소중함을 다시한번 느끼게 되었고 먼저 앞서간 멘토를 

통해 바른 길을 갈 수 있는 방법. 즉, 성공의 과정을 벤치마킹해야한다는 내용이 인상 깊었습니다. 

너바나님과의 통화 내용까지 필사할 정도로 정말 성공의 길을 그대로 따라가려는 노력이 대단한 것 같습니다.

성공으로 가는 바른 길을 알려주시는 멘토님들, 튜터님들, 동료분들 정말 감사합니다!