다음 2~N호기 투자를 위한 복기글 및 개인 기록용이므로 글발이 부족한 점 양해 부탁드립니다! 부린이인 제가 아파트 투자 후기를 쓰다니 영광입니다.. 운이 좋았습니다..
올해 1월 엄마의 추천으로 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>를 읽으며 너나위님의 부동산 투자 로드맵을 처음 보았고, 나도 할 수 있겠는데?라는 근자감이 생겼습니다. 작년에 이직한 회사에서 운 좋게도 엽테크님을 만났고, 엽테크님의 설득?추천?으로 월부에 입문하게 되었습니다. 3월에는 엽테크님 따라서 듣게 된 <2025 부동산 전망 & 핵심시그널> 오프라인 특강에서 지금이 기회라며 올해 6월까지 무조건 매수하라는 너나위님의 단호하면서도 진심어린 명령이 너무 인상 깊어 상반기에 무조건 투자하겠다는 마음을 먹게 되었습니다. (두번째줄 가운데에서 유튜브와 책에서만 보던 너나위님이 너무 신기해서 두시간 내내 뚫어져라 보다온 기억이 생생합니다. 마침 브이로그를 찍고 계시더군요 ㅎㅎ)
2월 재테크기초반, 3월 열반스쿨기초반, 4월 실전준비반, 5월 서울투자기초반, 6월 열반스쿨중급반, 7월 지방투자기초반을 순서대로 들었고 조모임을 통해 4월 수지, 5월 평촌, 6월에는 강서구 앞마당을 만들었습니다.
강의에서 정석대로 하는 것이 가장 빠른 길이라는 것을 강조하신 권유디님 덕분에 분위기임장부터 전수조사, 단지임장, 전화임장, 매물임장까지 어느 하나 빠트리지 않고 할 수 있었습니다. 잊을만 하면 권유디님과 자모님은 앞마당 3개면 투자해야 한다고 거의 혼내다시피 말씀하셨고, 강서구까지 총 3개의 앞마당을 만든 시점에서 매수 결심을 했습니다. 저환수원리 원칙과, 매물임장을 통해 알아낸 단지별 조건을 토대로 단지 대 단지로 비교평가를 했습니다. 투자 후보 단지를 뽑아내었고, 6~7월은 매물을 보러가고 계약을 시도하고의 반복이었습니다. 중간에 6/27 대책으로 조건부 전세대출이 막히면서 강서구 1순위 매물을 어쩔수없이 포기하고 처음으로 멘붕이 왔습니다. 이후 정신 차리고 수지 2순위 매물을 매수할 수 있었습니다.
매수를 위해 협상하는 과정에서, 지정일에 입주 가능한 전세 세입자를 찾는 과정에서, 전세잔금일에 기존 세입자에게서 인테리어 비용을 일부 받아내는 과정에서 여러 난관이 있었고 6~7월 내내 회사에서 각종 전화를 받으며 일에 온전히 집중하지 못해 혼란스러웠습니다. 기운 빠질 때마다 지금 뿌린 씨앗이 5년, 10년 후에 결과를 가져다 줄 것이라는 너나위님의 말씀을 되새겼습니다. 덕분에 매수부터 전세놓기, 인테리어 공사까지 모두 마무리되었고 어느새 전세와 매매의 실거래가와 호가가 몇천씩 뛰었습니다. 현재는 2호기로 5급지 투자를 하기 위해 부천, 산본을 앞마당으로 만든 상태이고, 다시 종잣돈을 모아야 해서 강의를 듣진 못하지만 매일 독서하고 매주 임장을 다니고 있습니다. 이제는 10/15 규제가 나와도 혼란스럽지 않습니다. 위기는 기회라는 너나위님의 말씀을 믿었고, 6/27 규제 때 실제로 이를 느꼈던 덕분입니다. 단기적으로는 2호기 투자를 위해 독강임투하며 1호기를 운영해나가겠습니다. 매수-운영-매도의 전과정이 실전투자이고, 이것 역시 공부라고 강의에서 배웠습니다. 너나위님처럼 5년, 10년, 20년 이 시장에 남아있을 수 있도록 독강임투하겠습니다.
마지막으로 월부 입문을 도와주고 물심양면 퍼주시는 엽테크님, 열기반 조모임에서 처음 임장이란 것을 같이 하며 임장의 재미를 알려주신 스위밍풀님, 올해 3월에 거의 매수 명령을 내려주신 너나위님, 앞마당 3개면 무조건 투자하라고 끊임없이 말씀해주신 권유디님, 전화임장과 매물예약 녹음 예시까지 보여주며 실전에서 써먹을 수 있게 도와주신 자모님, 전세 놓는 구체적인 방법론과 대처법을 알려주신 양파링님 모두 감사드립니다.
+ 매물코칭 비용이 부담되어 찾아간 문화센터 강의에서 성심성의껏 코칭해주신 송희구 작가님, 정말 존경합니다.
<기록용 복기>
못한 점 (추가 예정)
- 투자 후보 단지를 1-2순위밖에 만들지 않아 매수 협상시 협상력과 여유를 가지지 못한 점
- 입지가 좋으니 전세가 무조건 나갈거라는 생각으로 전세잔금일(기존 세입자 나가는 날)이 지정되어 있고 2개월 반 남은 상태에서 매수를 결정한 점
- 매수 직전 매물 볼 때 장판을 꼼꼼하게 보지 않아 전세잔금일에 이사 나간 집에서 장판이 크게 손상된 것을 뒤늦게 발견한 점
잘한 점 (추가 예정)
- 규제로 1순위 매물이 날아간 상황과, 2순위 매물 협상 중 집주인이 매물을 거둬들이는 상황에서 침착함을 유지하고 다른 대안을 찾은 점
- 수지 매물이 저평가되어 있다는 확신으로 6/27 규제 하에서 포기하지 않고 세안고 조건을 만들어낸 점
- 새로운 세입자를 구할 때 기존 세입자의 집보여주기 거부가 있었지만 잘 구슬려서 설득한 점
- 전세 광고를 근처 부동산 300군데 넘게 뿌린 점
- 세입자의 전세 계약 조건인 화장실 수리, 전체 도배, 발코니 탄성코팅 등 500만원 정도의 인테리어 비용을 손해가 아닌 기회라고 생각하고 지불한 점
