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너바나, 주우이, 자음과모음
투자로 이어지는 가설 검증 1편
가설과 검증을 세우라고 하면, 단어만 들어도 어렵게 느껴지지 않나요?
가설과 검증 해보고 싶어도!! 막상 하려면
가설을 세우는 것 부터 막막합니다.
우선 가설과 검증은 어떤 이유로 할까요?
우리는 가치투자자입니다.
가치투자자는 ‘가치 대비 저렴한 기회의 단지’를 찾아냅니다.
더운 날도, 추운 날도 직접 걸으며 눈으로 임장지를 보고,
집에서는 컴퓨터를 붙잡고 입지를 분석하며 가치를 파악합니다.
이 길은 쉽지 않지만,
역설적으로 혼란스러운 시장에서도 흔들리지 않는 투자를 가능하게 합니다.
그 이유는 우리가 가치를 기준으로 가격을 바라보기 때문입니다.
제대로 가치를 파악했는지 가설을 세워보고 검증할 수 있습니다.
앞으로의 글에서 가설과 검증 방법에 대해 이야기 드리고자 합니다.
다만 가설과 검증에 몰두하다보면
오히려 투자가 아니라 ‘공부’에 머무를 수도 있습니다.
그래서
- 임장보고서에 적용할 수 있고.
- 투자로 연결되는
가설 검증들에 대해 나누어보고자 합니다.
#1. 지역의 핵심 요소를 파악하는 가설 검증
선명한 앞마당이란 가치를 잘 파악할 수 있는 지역으로
최종 결론에서 투자 우선순위를 남겨야 합니다.
이를 위해 지역 내 단지들의 가격을 결정짓는
핵심 선호요소를 이해해야 합니다.
요즘 핫한 지역,
부천 원미구로 이야기를 해보겠습니다.
저는 사전임장보고서를 통해
부천에서 핵심적인 선호요소를
위 세 가지라 생각하여 정리하였습니다.
➡️7호선 역세권 환경 상품성
다음으로 투자 전략을 위한 가설을 세웁니다.
1. 7호선 역세권 단지의 가격이 더 많이 오른다.
강남과 접근성이 좋은 7호선 주변을 더 선호하기에
1호선과 가까운 반달극동 보다 포도삼보영남의 가격이 더 높게 오릅니다.
7호선이 있기 때문에 노선 주변의 상권이 더 발달한 걸 임장하면서 느낄 수 있습니다.
동일한 7호선을 이용하더라도
역과 가까운 한라비발디가 더 먼저, 많이 오르는 걸 알 수 있습니다.
그런데 두 단지 모두 20평대 중에서 구조가 좋습니다.
같은 상동의 환경이고 연식도 같아 상품성, 환경의 변수가 없습니다.
2. 역과 거리가 있어도 환경과 상품성이 우선된다.
역세권이면서 환경과 구조가 좋은
풍림아이원 20평대
역세권이면서 환경이 좋은
은하마을 주공
선도지구 재건축 호재도 있습니다.
역세권이면서 주변 환경은 유흥이 많아 아쉬운
꿈마을삼환한진을 비교해보겠습니다.
백송마을풍림아이원이 월등하게 많이 오르는걸 보면서
부천은 땅의 힘이 적기 때문에
재건축 호재가 있어도
‘더 살기 좋은’ 단지가 결국 먼저
선택 받는 걸 볼 수 있습니다.
그렇다면 7호선 역세권은 아니지만
상품성이 매우 좋다면 어떻게 되는 걸까요?
3. 상품성이 좋은 단지 vs 입지(환경,역)가 좋은 단지
팰리스카운티는 09년식으로 3천세대 대단지에 단지 상품성이 우수합니다.
팰리스카운티는 선호하지 않는 중동 입지 환경이나
단지 자체로 보면 상품성이 좋고 1호선 역과 가깝습니다.
반면 02년식 라일락 대우유림은 7호선 역세권으로 선호하는 상동입지입니다.
두 단지 모두 연식이 들어갈수록 땅의 가치로 인해 라일락대우유림이
가격을 따라잡는 것을 볼 수 있습니다.
아, 팰리스카운티는 연식이 지날수록 땅의 가치가 적어 선호도가 빠지는구나
로 끝나는 게 아니라
하지만 여기서 투자자라면 투자의 측면에서 고민해야 합니다.
가격 상승 흐름이 느린 부천을 투자하는 이유는
서울 대비 지역 땅의 가치가 적은 경기도 외곽이지만
적은 투자금으로 사람들이 좋아하는 단지를 매수할 수 있고
현금흐름이 생깁니다.
또한 싸게 산다면 전저점 만큼 가격이 빠지지 않는 특징을 지녀
안정적으로 다음의 투자해나갈 수 있습니다.
팰리스카운티는 임장해보면 사람들이 여전히 좋아하는 단지이고
상품성으로 인해 수요가 있습니다.
비역세권이 아니라 1호선을 끼고 있는 면도 장점으로 작용합니다.
그렇기 때문에 작년과 올초엔 7호선 구축들 보다
적은 투자금으로 기회를 열어주기도 했습니다.
20년도에 매수하여 욕심을 부리지 않고 전세를 올렸다면
대략 5~6년만 7,000만원의 현금흐름이 생기고
연 1천만원은 생기는 것입니다.
이렇듯 선호도 검증을 위한
가격 흐름 - 전세가 수준 확인을 통해
경기도 외곽 투자에 대한 확신도 얻을 수 있습니다.
가설 검증은 복잡한 이론이 아닙니다.
내 투자의 우선순위를 세우기 위해
결국 “왜 이 단지가 비싸고, 왜 저 단지가 저렴한가”를 논리적으로 설명해보는 과정입니다.
데이터와 임장을 통해 가설을 세우고,
그 가설이 실제 시장 가격에서 검증될 때,
투자자는 **감(感)**이 아닌 근거로 움직이는 사람이 됩니다.
다음 가설과 검증 시리즈로 찾아뵙겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
