경기도 고양시 일산동구 백마 삼성 1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 2리와요, 9해줘 월부 알토란임당]

경기도 고양시 일산동구 백마 삼성 1단지 아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

백마 삼성 1단지(93년식, 772세대)

▶위치(지도)

▶입지평가

1. 직장 (B등급)

경기도 고양시 일산동구 사업체수 146,057개 / 종사자수 27,696명

2. 교통 (A등급)

강남 1시간 / 여의도 1시간 / 시청 48분

3. 학군 (B등급)

4. 공급 (B등급)

- 아실

- 부동산 지인 및 양파링님 강의자료 양식

5. 환경 (B+)

홈플러스 1개

기타 : 뉴코아아울렛 1개

*1.3km이내 롯데백화점 및 이마트 있긴함

▶ 수익률 분석

현시세: 백마삼성1단지 36평 현재 매매 8.3억, 전세 매물없음(23.12.18. 실거래가 하한가 4.6억 상한가 5.4억)

저점에서는 투자했다면 수익률과 순수익이 높지만,

고점과 현재 시점에서는 투자금 비용이 많이 들고, 수익률이 마이너스이기 때문에 투자에 적합하지 않다.

▶ 현장사진

*기타 - 현장임장 기록

29조 일산동구 분위기 임장 루트 _ 책수성가님 제공

생활권 간략 기입

- 1, 8 : 롯데아울렛, 터미널 등이 있어 번화가였음. 벨라시티 부근은 일산병원과 소각장, 고가 아파트인 요진 와이시티가 자리잡음. 조원들은 전체를 둘러봤을 때 확실히 기억에 남는 곳은 이곳이라 했다. 병원, 요양시설등이 여러 번 보여서 거주 인구 연령대가 높지 않을까 추측

- 2 : 마두역도 역세권이라 높은 건물들 있음. 일산동구청, 법원 , 뉴코아 아울렛등의 기관들이 많았음.

- 3 : 일산롯데백화점, 라페스타, 홈플러스 등 일산동구 주요 상권이 있으며 밤가시 마을과 같은 저층 빌라들이 많이 있음. 조용하며 정원이 잘 조성되어 있어 연령대 높은 노년층의 분들이 많이 거주하지 않을까 추측됨. 당일 아침이라 정확한 연령대는 파악 못함.

- 4,5,6 : 저층인 밤가시 마을 형태의 빌라가 늘어서있고, 큰 길 반대편에 고층의 신식 아파트들이 있거나 건설중이였음. 조용하고 밤가시 카페거리라 할만큼의 아기자기한 가게들이 있었음.

- 7 : 백마 학원가. 아파트들 사이 정원이 크게 잘 나있고, 학원가가 형성되어 없는 상권이 없었음. 점심시간대가 넘어서 어린이, 학부모, 학생 연령대가 많이 보였음.

[일산의 특징, 고가의 빌라는 투자에 적합하지 않을까?]

실제로 매매가를 확인해보니 '정발마을 6단지 건영', '정발마을 8단지 청구'와 같은 빌라가 가격대가 높았고, 요진와이시티는 예상했던 대로 신식이며, 벨라시티와 같은 쇼핑몰 및 병원등의 인프라로 매매가가 높았다. 나를 비롯해 조원 두 분이 고즈넉한 빌라가 개인적 취향이라 이야기도 했지만, 전반적으로 투자에는 환금성에서는 좋지 않을 수 있겠다는 의견이 나왔다.

즉 투자에는 적합하지 않을 수 있겠다는 것이다.

그리고 개인적으로 정발산역 부근은 롯데백화점, 호수공원, 공연장 등의 인프라로 높은 수요가 있을 거라 추측했는데 이또한 거주에는 좋지만 투자에는 적합하지 않을 수도 있겠다는 것과 연결되기도 했다. 이 부분을 나중에 선배님들에게도 여쭤봐야 겠다.

[대장아파트]

일산동구의 대장아파트는 킨텍스원시티다. 요진와이시티는 4위.

시간 관계상 이곳은 가지 못했지만, 추후 방문하여 이번에 방문한 곳들과의 차이를 알아야겠다.

일단 추측으로는 신식인 이유가 클 것 같고, 조원들과 나눈 이야기로는 GTX-A의 영향이지 않을까 싶었다.

두 번째 임장 날 살펴보고 기록을 남겨야 겠다.