안녕하세요, 4년 차 투자자 근쌤입니다.
제목 그대로, 규제 발표 직후
3일 만에, 10월 17일(금)에
서울 투자를 해냈습니다.
저는 경북 중소도시에 거주하는,
지방러이자 직장인 투자자입니다.
물리적 거리를 극복하고
3일만에 투자해낸 경험을
공유하기도, 스스로 복기도 하고자
글을 쓰게 됐습니다.
(써보니 길어졌습니다...조회수는 포기;;)
우선 투자 과정을 복기하기 전,
간략하게 제 상황을 말씀드리고자 합니다.
[기존 계획]
*0호기(실거주) 매도 (완료)
*1호기 매도 (진행 중)
*26년 2월 아이 출산 예정
→ 0, 1호기 매도+저축액 고려 투자금 3.1억 정도 예상
→ 2026년 1월까진 3.1억으로 4급지 투자 완료!
이것이 기존의 계획이었습니다.
그러나...대책이 나올 것이라 예상은 했으나
제 체감상, 예상보다 강력했던 대책;;
올해부터 3호기 투자를 위해
만들어 놓았던 4급지 지역 모두가
토지거래허가구역으로 묶여버렸습니다.
결단이 필요했습니다.
아시다시피, 10월 19일까진
투자를 할 순 있으니까요.
그리고 결정했습니다.
일단 현장에 가자.
투자를 설령 못할지라도
아무 것도 안해보고
후회하진 말자.
1호기 매도가 안됐기 때문에
기존 계획과 달리
2.1억의 투자금으로 투자할
매물을 집중적으로 봤습니다.
(좀 더 보수적, 안정적으로 판단)
아래 내용부터는
저를 위해 써내려 가는
일기 형식으로
쓰고자 합니다.
[3호기 투자 과정]
고민 → 결단 → 전수조사(매매가 설정) → 폭풍 전화(전임) → 매물예약 → 매물임장 → 매물코칭 → 계약
약 3일 간의 3호기 투자 과정을
날짜별로 복기해 보고자 한다.
<10월 15일(수)>
*대책 발표 → 고민 → 결단 → 전수조사
오전에 10.15 대책이 발표됐다.
올해 투자를 위해 열심히 만들어 온
4급지 앞마당들 모두
토지거래하가구역으로 묶인단다. 헉;;
오마이갓...이 정도일 줄은 몰랐다.
한대 맞을 줄은 알았는데,
막상 맞으니 아팠다.
그러나 아파만 하기엔 여유가 없었다.
그래도 정부 측에선, 살려는 드리겠단다(?)
10월 19일(일)까진 계약하면 괜찮다라고
약간의 시간을 주었다.
결단이 필요했다.
투자금이 3억에서 2억으로 줄어들게 되니,
투자 대상 단지의 가치도
좀 더 낮아질 수밖에 없었기 때문이다.
또한 시간도 절대적으로 부족했기 때문이다.
지방에 거주하다보니
평일 퇴근하고 현장에 갈 수도 없었고,
발표 당일 포함 5일 간
2억이라는 큰 돈이 들어가는
투자를 해낸다는 것이 쉽지 않았다.
짧은 시간이지만, 충분히 고민한 끝에
투자하기로 마음 먹었다.
정확히는 일단 최선을 다해보고
정 안되면 빈손으로 내려와야
후회는 없을 것 같다는 생각이었다.
투자를 하기로 결정한
가장 큰 이유는
나는 '준비가 되어 있었기' 때문이다.
2번의 투자 경험.
40개의 앞마당.
매월 투자금 별 투자 우선순위 단지들 선정
틈날 때마다 했던 네이버 부동산 탐방(시세스캐닝)
이러한 지금까지의 행동과 노력들이
알게 모르게 나에게 축적되어
'난 이 기간에 충분히 후회없는 투자를 할 수 있다!'라는
생각이 들었다.
'나처럼 19일까지 사야하는 사람도 있겠지만,
19일까지 팔아야만 하는 사람도 있겠지!'
'2억으로 볼 수 있는 지역, 단지들은
매수자가 폭발적으로 몰리기 보단
급한 매도자도 꽤 많지 않을까?'
조급함을 애써 감추고
이런 희망도 품은 채 전수조사를 시작했다.
내 투자금 2.1억
앞마당 모든 단지를 조사할 시간은 없었다.
실전투자를 할 땐 그럴 필요도 없다.
타겟을 더 좁혀야 한다.
그러나 (가치)상단에서부터도 내려와야 한다.
현실적으로 서울은 매매가 Max 8억으로 설정했다.
서울 시장은 현재 전반적으로
전세가 대비 매매가의 상승속도가 빠른 상황이다.
그래서 8.5억 / 6.5억 같은 매물은
현실적으로 단기간에 만들어내기 어렵다고 판단했다.
경기도는 매매가 Max 9억으로 설정했다.
상대적으로 전세가가 탄탄한한데
매매가는 덜 오른 지역들도 있어서
8.5 / 6.5억 같은 매물도
만들어 볼 수 있었기 때문이다.
투자를 하겠다는 결정을 저녁에 내렸기에,
전화임장까지 할 여유는 없었다.
일단 투자 후보 물건을 뽑기 바빴으니까.
이땐 임보, PPT, 엑셀에 쓸 시간도 없었다.
네이버 부동산에서
단지 별로 다 찍어보면서
서울 내, 경기도 내 후보 매물들을 뽑았다.
(이미 예전부터 투자 우선순위로 생각해 둔 단지, 매물들도 있었다)
<10월 16일(목)>
*폭풍 전화(매물털기) → 매물예약 → 매물임장
솔직히, 직장 일이 손에 잘 잡히진 않았다.
밥도 잘 안 넘어가더라.
나의 온 정신이 투자에 집중돼 있었다.
눈에 불을 켰다는 표현은
이날의 내 상황에 딱 들어맞을 것이다.
지방러인 나는 수도권 투자를 할 때,
현장에 자주 갈 순 없으니
전화를 정말 많이 해야 한다.
(지난 2호기 투자도 전화 정말 많이했다)
해당 매물에 대해서도 물어보고,
그 외 다른 괜찮은 것들이 있는지도 물어본다.
특정 단지들이 투자 우선순위로 뽑히면
그 주변 부동산은 가급적 다 전화해본다.
최대한 짧게, 효율적으로.
"사장님, OO아파트 OO평대, O.O억보다 더 싸게 거래될 매물 있나요?"
이런 과정을 통해
서울의 A단지를
내 투자 우선순위로 뽑았다.
이 단지는 사실,
평소에도 내가
'2억으로 투자하기엔 이 정도면 괜찮지 않나?'라고
생각했던 단지였다.
다행히 전화로 조건, 상태를 물어보니
2.1억으로 충분히 접근할 만 했고, 가격도 저렴했다.
고점 대비 -18% 하락률이기도 했다.
(물론 당연히 서울 내 선호도가 확 높은 단지는 아니다.)
한편, 매물코칭 예약 또한 다행히도 성공했다.
수요일에 투자하기로 결단을 내렸으니
목요일인 오늘, 매물코칭도 당연히 신청을 도전했다.
참 다행스럽게도 성공했다!
(행운 점수 +1점)
다음 날인 금요일에 매물코칭 받기 위해
목요일인 오늘, 조퇴 후 바로 서울로 올라가기로 결정했다.
고민할 겨를도, 다른 대안도 없었다.
그냥 가자!
A단지 매물은 임차인이 거주 중인데,
저녁 8시 이후만 가능하다고 했다.
그래서 더욱 더 오늘 갈 수밖에 없었다.
그리고 지난 2번의 투자를 통해
내 투자후보는 최소 2개는 있어야
조급함이 줄어들고,
적극적이고 과감하게 가격협상을
할 수 있음도 알고 있었다.
이를 위해 전수조사+전화를
집약적으로, 열심히 했다.
그렇게 목, 금요일에 후보 단지 매물들을
최대한 예약하고,
2박 3일의 일정을 각오하고
짐 싸들고 서울로 향했다.
(아내는 과거 시험보러 서울 가는 아들을 떠나 보내는 느낌이라고도 하더라^^)
오후 8시, 결국 내가 투자하게 된
A단지 매물을 보았다.
완전 깔끔하진 않지만,
부분수리돼서 나름 괜찮았다.
전세 놓기엔 충분했다.
문제는, 세입자가 26년 2월 OO일에
퇴거를 확정지은 것이다.
경험있는 투자자는 알 것이다.
세입자 이삿날이 먼저 확정되면
전세 놓는 난이도는 높아진다.
이 날에 잔금이 되는 임차인을
찾아야 하기 때문이다.
그래도 서울 전체가 그렇고
A단지가 있는 지역도
전세가 말랐다.
사장님도 걱정하는 나를 진정시켰다.
"충분히 전세 맞출 수 있어요."
"안되면 내가 차용증 쓰고 돈이라도 빌려줄게요"
월부의 투자자라면 수익도 중요하지만
무엇보다도 리스크부터 체크해야 한다.
덜 벌더라도 잃지 않는 투자를 꾸준히 해 나가며
부동산 시장에서 꾸역꾸역 살아남는다면
결국 경제적 자유도 따라오기 때문이다.
내가 이 계약을 했을 때
감당 가능한지?
잔금대비가 되는지?
참고로, 서울 투자에서 잔금 대비는
대출 가능 여부가 아니라,
전세를 더 낮춰서 임차인을 구해도
그 투자금을 일시적인 대출로도 감당할 수 있는지?다.
계산기 두드려보니 감당 가능했다.
현 투자금, 부부 각각의 회사대출(DSR 안잡힘),
부동산 사장님 대출까지...
각이 보였다.
아무리 봐도 내일 볼 경기도 후보 단지들보다
A단지가 가치가 높다고도 생각했다.
(이 과정에서 각자의 의견도 전달해준 우리 월부학교 반원 랑랑이들도 감사합니다!!)
매매가 자체는 경기도 후보 단지들보다
서울 A단지가 더 낮은데,
장기적으로 땅의 가치가 서울 A단지가
더 높다고 판단했다.
이런 생각을 하며,
찜질방에 가기 전에
PC방에 들어가
내일 볼 매물들을 정리도 하고,
매물코칭 때 물어볼 질문들도
최대한 많이 준비하며
하루를 마무리했다.
<10월 19일(금)>
*매물임장 → 매물코칭 → 계약
A단지와 지하철 1정거장 정도
떨어진 찜질방에서 잤다.
강남역까지 직접 출근길을
이동해 보기 위함이었다.
마침 경기도 후보 단지들 보려면
강남쪽으로 가서 환승해야 하기도 했으니까.
네이버 지도에선 54분 정도 걸렸는데
실제로도 55분 정도 걸렸다.
'괜찮네! 애초에 강남업무지구 배후 수요지는 아닌데도 1시간 컷 된다!!'
이렇게 출근길을 체험하며
경기도 후보 매물들을 보러 갔다.
(※출근길 지하철은 지옥철이 맞더라;;)
예약된 매물들을 보고
다른 부동산들도 다 들어가보며(매물털기)
더 괜찮은 매물은 없는지를 묻고,
괜찮은 매물 급매로 나오면
연락 달라고 번호도 남겼다.
신기하게도, 아직 가격 상승 흐름이
늦게 오고 있는 생활권이라 그런지
급매 연락도 꽤 오더라.
이 기간 동안
서울 상급지는 매도자 우위겠지만,
2억으로 접근할만한 곳들은
그렇지만은 않았다.
열심히 매물들을 봤고,
막상 현장에서 조건이
더 좋게 만들어진 경우도 있었다.
(밥도 잘 안들어가서 끼니만 해결하는 식으로 먹었다)
갱신권을 이미 쓴 현 임차인이
시세 대비 저렴하게 거주 중인데,
자녀 학교 때문에 이 동네를 떠날 순 없는데
주변에 전세는 하나도 없고...
하필 다른 전세 손님도 보러 온다고 하니
본인이 그냥 시세대로 신규 재계약해서
살겠다는 매물도 있었다.
이렇듯 B단지는 조건은 훨씬 좋았다.
전세 새로 맞출 필요도 없으니까.
또 한편으론 2순위로 생각한 매물이
갑자기 매도인이 팔지 않겠다고
매물을 거둬버리는 상황도 있었다.
(다행히, 매물코칭 때 이 매물은 좀 아쉽단 피드백을 받았다.)
이렇게 여러 일들을 겪으며
최종적으로 A, B, C 후보를 선정하여
매물코칭 시간을 기다렸다.
서울 A단지
경기도 B, C단지
매매가는 경기도 B, C단지가 더 높았다.
투자금은 같았다.
그래도 서울 투자하고 싶은데
코칭에선 어떤 피드백을 들을지!
'센쓰있게쓰자' 튜터님과의
매물코칭이 시작됐다.
간단한 인삿말을 나누고,
튜터님께선 먼저 내게 이런 말을 해주었다.
"근쌤님께 먼저 이 말을 해주고 싶었어요. 물건 너무 잘 찾으셨고, 잘 보고 계신다고요."
"그동안 오랜 시간 공부하신게 잘 축적되어, 시간이 없는 이 시점에도 좋은 물건을 잘 찾을 수 있는 힘이 될 수 있지 않았을까 생각해요"
순간 소름이 돋으며 울컥하기도 했다.
22년 6월부터 월부에서 투자를 배우기 시작하여
꾸준히, 앞마당을 만들고 투자도 해오며
조금씩 실력을 쌓아오니
이렇게 먼저 이 길을 걸어간 선배님께
인정을 받는 시간도 오는구나!
매물코칭에서도 내가 정한
투자 우선순위와 마찬가지로
서울 A단지를 우선으로 하면
좋겠다는 피드백을 주셨다.
그 외 여러 질문들을 드렸고,
센쓰있게쓰자 튜터님이
정성스럽게, 상세하게 답변을 주셨다.
(자센한 내용은 생략)
50만원이 아깝지 않은
매물코칭을 끝내고,
아내에게 먼저 전화했다.
매물코칭 통과 받았다고
아내에게 브리핑을 했다.
(이미 투자후보단지에 대해선
아내에게 다 설명해 놓았었다.)
아내도 OK했다.
(애초에 나를 정말 믿어주고 응원해준다. 늘 감사하다)
아내와의 통화를 마치고
바로 서울 A단지 사장님께 전화드렸다.
그리고 최후의 협상을 시작했다.
속마음은...긴장됐다.
3번째 투자라도 비슷하구나...
상황이 상황인지라 더 그랬을 지도 모르겠다.
해당 매물의 상황, 매도자의 매도사유를
미리 파악해둔 것을 바탕으로
가격 협상을 제안했다.
매도인은 일시적 1가구 2주택 비과세를 받아야 해서
이 매물을 향후 1년 내로 팔아야 했다.
그런데 갑자기 10.15 대책이 나왔고
임차인은 퇴거하겠다고 확정지어버리니
이 기간 안에 팔아야 비과세를 받을 수 있었다.
등기부등본도 보니 훨씬 낮은 가격에 매수를 했더라.
충분히 더 깎을 수 있겠다 싶었다.
그래서 호가에서 700만원을 더 깎은 가격을 제안했다.
물론, '안되면 어쩔 수 없고!'란 마인드였다.
안 깎여서 안 사는 것보단,
자산을 취득해야 하는 시장이자 상황이기 때문이다.
"사장님, 아내와 상의하여 투자하는 방향으로 결정했습니다. 다만...임차인 퇴거일이 확정돼 저에게 현 임차인 보증금 내주는 것의 부담도 있습니다. 대출을 많이 받아야 해서요...이 부분도 고려해서 O.OO억까지 깎아주시면 바로 계약하겠습니다."
이렇게 제안을 드린 다음
서울로 다시 향했다.
안 깎여도 살 거니까.
그리고 사장님께 전화가 왔다.
사장님: "O.OO억에 해주시겠다네요. 사무실로 오시겠어요?"
나이스!
이미 저평가된 가격인데
700만원 더 깎았다.
충분히 큰 돈이다.
한편, 사람 욕심이란 것이...
막상 700만원 깎이니
'좀 더 세게 질렀어야 했나?'
이런 생각도 들더라;;
(물론 이는 결과론적인 생각이니 PASS)
투자할 각오로 도장, OTP카드를 가지고 왔기에
바로 계약서를 쓸 수 있었다.
'세안고' 매물이었기 때문에
특약사항들을 사전에 체크한 뒤
매매계약서를 무사히 잘 쓸 수 있었다.
토요일까진 계약서 쓰고 오겠단 생각으로
목요일에 집을 나섰는데,
극도의 집중력으로,
일부의 행운으로,
금요일에 매매계약을 마치고
밤 9시 기차를 타고
집에 돌아올 수 있었다.
(저녁식사는 참 잘들어가더라..^^)
시간이 늦어
임산부인 아내는
친정에서 하루를 보냈다.
그 다음 날 우리 부부는
서울에 자산을 취득하게 됨을
축하하고, 기뻐하며
맛있는 음식도 먹었다.
(이렇게 아내가 귀엽게 케이크 선물도 준비해 주었다)
앞으로 1호기도 매도가 되면
저축액+1호기 매도금액+2호기 전세상승분으로
1년 정도 뒤엔 시장 상황에 따라
4호기 투자도 할 수 있을 듯하다.
내년 2월이 되면 아빠가 될테니
투자 공부에 들이는 인풋은
좀 더 줄일 예정이다.
신생아 땐 특히나 손이 많이 간다고도 하니...
그럼에도 불구하고
'느려도 꾸준히'의 모토로
앞마당을 계속 늘려가며
투자실력을 더 쌓아나가야겠다.
'준비된 자가 기회를 잡는다'
이 말이 참 와닿았던 3일이었다.
<지난 시간들을 돌이켜 보며...>
만 3년이 넘는 투자자로의 시간 동안
매주 평일 임보 + 주말 임장의
시간을 보내며
지방 소액투자
수도권 외곽 구축 투자(+인테리어)
그리고 서울 투자까지...
나름 다양한 투자를 경험했다.
이젠 이 투자물건들이
내게 가르침을 계속 줄 것 같다.
앞으로 서울 시장이 어떻게 될진 모르겠다.
단기적으로 하락할 수도 있을 것이다.
각오는 하고 있다. 혹시 모르니.
그러나 결국은 장기적으로 훨씬 더
올라있을 것임도 잘 알고 있다.
3년 정도 경험해 보니
보유를 잘 해낸다는 것은 결국,
지난 날 내 두발로 직접 현장을 누볐던
그 치열한 시간들로 하는 것인 듯하다.
매수한 가격보다 떨어졌다?
'아니, 이 단지는
내 두눈으로 보고
두발로 걸어다니며
가장 후회없는 투자를 한 것이야!'
내 보유물건의 가치를 의심하지 않는 것이다.
그렇기 때문에 그냥 버티면 되는 것이다.
이런 각오로
앞으로의 시장 또한
견뎌나가보고자 한다.
(또 어떤 대책이 나올지 모르니..ㅠ)
매수는 끝, 전세 빼기가 남았다.
확정된 이삿날이 있는 상황은 처음인데
좋은 경험이라 생각하고
집중해서 전세 잘 빼봐야겠다.
-끝-
[복기 POINT]
*실력, 경험이 쌓일수록 투자에 들이는 시간이 줄어들 수도 있다. 느리게 가더라도 꾸준히 성장하자.
*내 투자금은 어떤 상황에서든 달라질 수도 있다. 예상 투자금 내 단지만 보지 말고 더 폭 넓게 보자
(투자금 1억대, 2억대, 3억대 등 다양하게)
*서울, 수도권에서 '위치'는 정말 중요하다. 강남, 한강과 얼마나 가까운가?!
*결국은 행동이다. 준비가 됐기에 행동할 수 있었고, 행동했기 때문에 결과를 낼 수 있었다. 고민만하다가 시간 다 보냈다면 계약은 못했을 것이다.
