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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요, 투자자 지구a입니다.
이번 주와 다음 주
열심히 매물 임장을 다니고 계시는 분들이
많이 계실 것 같은데요!
매임을 하다보면 부사님들께서
“여기는 모아타운으로 개발 중이야~”
“신속통합기획이니까 이제 될거야~”
“여기는 재개발로 지어진 단지지~”
라고 말씀하시는 것
한 번쯤 들어보시지 않으셨나요? :)
대체 재건축과 재개발은 뭐가 다른건지,
모아타운은 또 뭐고
신속통합기획은 어떤 건지
알쏭달쏭하셨던 분들을 위해
주택 정비 사업을 정리해보았습니다😁
1. 재건축 & 재개발
재건축과 재개발은 가장 대표적인 정비사업입니다.
정식적인 사업명으로는
<주거환경개선사업, 재개발사업,
재건축사업, 빈집정비사업,
소규모주택정비사업, 재정비촉진산업>
이며 이를 모두
재건축/재개발이라고 쉽게 부른다고
생각하시면 되겠습니다.
이 중
비교적 양호한
기반시설(도로, 공원, 상하수도, 주차장 등)을
갖추고 있지만
건물만이 노후주택이거나 불량건축물인 경우
이를 개선하는 사업을 재건축이라고 하고
기반시설이 열악하여 생활에 불편함을 주고
이에 더해 건물 또한 노후,불량한 경우
집+동네 의 전반적인 환경을 개선하는 사업을
재개발 이라고 합니다.
일반적으로는
아파트 허물고 아파트 지으면 재건축
빌라/주택을 허물고 지으면 재개발
이지만, 예외인 사업장도 있습니다.
재건축은 안전진단을 시작으로
사업이 진행되는데,
A등급의 경우 사업진행불가
B,C등급은 리모델링 허용
D는 조건부재건축
E는 즉시 재건축 입니다.
이후 소유자 ¾ 이상의 동의,
토지면적 ¾ 이상의 동의.
동별 ½ 이상의 동의를 거쳐
조합을 설립하게 되고
조합설립인가, 사업시행인가,
관리처분인가, 철거와 이주를 거치면
착공, 준공, 청산이 진행됩니다.
대표적인 재건축 단지로는
올림픽파크포레온(둔촌주공),
디에이치퍼스티어 (개포주공),
과천푸르지오써밋(과천주공)이
있습니다.
재개발의 경우 주민의 ⅔이상의 동의,
토지면적기준 ½ 이상의 동의가 필요합니다.
또 ⅔이상이 노후주택으로 인정받아야 하며
땅이 너무 잘게 쪼개져있거나,
주택이 너무 밀집해 있거나,
도로와 붙어있는 집이 너무 적으면
재개발 대상 사업지로 지정이 되어
재개발구역으로 묶이게 되고
재개발 1,2,3구역로 지정구역이 많을 때
이 곳을 재정비촉진지구(뉴타운)
이라고 부르게 됩니다.
이후 재건축과 마찬가지로
조합설립인가, 사업시행인가,
관리처분인가, 철거와 이주를 거치면
착공, 준공, 청산이 진행됩니다.
대표적인 재개발단지로는
래미안에스티움(신길뉴타운)
박석고개힐스테이트1단지(은평뉴타운)
래미안길음센터피스(길음뉴타운)
등이 있습니다.
2. 모아타운
그렇다면 모아타운은 무엇일까요?
모아타운이란 소규모저층주택 여러개를
블록단위로 묶어서 정비하는 사업입니다.
즉 재개발을 소규모로 진행하면
모아타운이 됩니다.
그래서 정비구역 내에 새 집도 짓고,
기반시설도 조성하지요.
일반 재개발보다 규모가 작으니
환경개선효과나 기대수익면에서는
아쉬움이 있지만,
재개발보다 진행단계가 줄어들어
더 빨리 추진이 가능하다는 장점이 있습니다.
모아타운은 서울시에서 찾아볼 수 있는
오세훈 서울시장의 대표적인 주택정책이고
역사가 짧아 아직 준공된 곳이 없습니다.
1호 모아타운은 강북구 번동(1242가구)으로
2022년에 사업지로 선정되어
25년에 착공에 들어갔습니다.
그 외에도 서울시의 대표적 모아타운은
구로구 개봉동 270-38 (848세대)
중랑구 망우본동 354-2 (1179세대)가
있습니다.
3. 신속통합기획
다음으로 신속통합기획 역시
서울의 대표적인 주거정책으로
재개발사업 중 하나입니다.
개발시행은 민간에서 하되,
개발가이드라인을 공공에서 제공하여
최대한 빨리 재개발이 진행되도록
하는 것이 신속통합기획인데요,
모아타운의 경우
기존에 재개발이 어려웠던 곳을
소규모로 지정하여 가능하게 해주는 반면
신속통합기획은
기존 재개발이 가능했던 곳의
속도를 올려주는 사업이라고
생각하시면 되겠습니다.
보통 사업초기 정비구역지정에
5년 정도의 시간이 소요되는데,
신속통합기획에서는
정비구역지정에 필요한
여러 단계를 하나로 모아
약 2년만에 구역지정이 완료되도록
단축시킨다고 합니다.
대표적인 신속통합기획 사업지로는
대치동 은마아파트가 있습니다.
4. 가로주택정비사업
가로주택정비사업이란
기존의 가로구역(도로로 둘러싸인 구역)의
경계를 유지하면서
그 내부를 재개발하는 사업입니다.
소규모 재개발의 일종으로
1만㎡ 미만 면적을 사업대상으로 하고
모아타운과 마찬가지로
일반 재개발보다 규모가 작으니
환경개선효과나 기대수익면에서는
아쉬움이 있지만,
진행속도가 빠르다는 장점이 있습니다.
가로주택정비사업에서는
정비구역지정, 안전진단과 같은
초기절차가 생략되며
사업시행인가와 관리처분인가가
동시에 진행됩니다.
이로 인해 사업이
평균적으로 4년이면
종결된다고 하니,
보통 10년 이상 소요되는
기존 재건축 재개발에 비해서
훨씬 빠르지요.
대표적인 가로주택정비사업 단지로는
경기 부천 역곡동의
자연앤한양립스(역곡대림아파트)가
있습니다.
5. 리모델링
마지막으로 리모델링입니다.
리모델링이란 건물을 허물지 않고
외관을 유지한 채로
인테리어나 구조 등을 수선하여
사용하는 것을 말합니다.
도배, 화장실, 샷시 등
내부 인테리어 수리를 해도
리모델링이라고 하지만
수평이나 수직으로
면적을 넓히는 증축 역시
리모델링에 포함됩니다.
앞선 재건축 안전진단에서
“B,C등급이면 리모델링 허용”
이라고 설명드렸었는데요,
좀 더 자세히 들어가보면
B등급 이상은 수직증축(층을 올리는 것)
C등급 이상은 수평증축(평형을 넓히는 것)이
가능해집니다.
보통 용적률이 너무 높아
사업성이 나오지 않는
(이미 층수가 높아 재건축을 해도
더 높이 쌓기가 어려운)
재건축 사업 불가능 단지들이
리모델링으로 눈을 돌리는 경우가
많다고 하네요.
대표적인 리모델링 추진단지로는
송파구 잠실더샵루벤(성지아파트),
진행 사업지로는
성남시 분당구 한솔마을 5단지,
군포산본 등이 있습니다.
오늘은 주택정비사업의 일종인
재건축&재개발, 모아타운,
신속통합기획, 가로주택정비사업,
리모델링에 대해서
알아보았습니다.
부사님들의 지역설명이
더 쏙쏙 귀에 들어오시는데에
조금이라도 도움이 되셨다면 좋겠네요:)
긴 글 읽어주셔서
감사합니다!
