[지투기 31조 15조 꿈미래] 2주차 지방임장 효과적으로 하는 법

2주차는 잔쟈니님의 c지역에 대한 강의다.

1구만 혼자 자실로 단임까지만 시행하고 아직 앞마당으로 두지 못하는곳.

이번 강의를 들으면서 다시 c지역에 대해 현재상태를 알게되고 빠른 시일내 다시 가야함을 생각하게 되었다.

1. c지역의 근황

25년 선호입지에 신축 공급이 있었고 물량이 정리되면서 기회를 주고 있는 곳

선호단지 급매가 정리되고 실거주자 위주 거래, 전세물량 정리되어가며 전세가격 보합 또는 상승중

2. 위치를 통해 알수 있는 것

 도시의 셍활권별 특징 선호요소 파악하여 내 투자에 적용

 투자범위 설정, 직장 접근성이 선호요소인지를 파악

3. 입지분석

• 인구 - 지방도시는 인구가 곧 수요. 세대당 인구=자녀 키우는 가정=30~50대 세대=주요 주택구매층
• 직장 - 직장의 양과 질을 확인, 고소득의 일자리=구매력 좋음
• 학군 - 학원가의 양과질+부자 커뮤니티, 초등학생수 확인- 선호 초등학교를 보내기 위한 수요있는지 확인

               하지만 일부 생활권, 단지에 국한, 학군이 연식을 이길수는 없음, 이긴다면 찐 학군 가능성

• 환경 - 구매력이 높은 고급 상권인지 확인 

• 공급 - c지역은 공급 물량에 따라 가격이 정직하게 반응하는 곳. 미분양 추이를 보며 확인

            이동이 많은 인근 도시 공급량 파악, 현재 진행중인 재건축, 재개발 관찰 필요

• 교통 - 해당 직장까지의 접근성(지하철, 자차, 터널/다리 등), 소요시간 확인

  BM) 입지요소별 질문 체크리스트 이용하여 입지를 분석하고 답 찾기

4. 시세 

• 지역의 한판 그리기 -지역의 신축/구축 랜드마크를 통해 현 상태 파악
• 키워드로 생활권 및 가격 정리

• 지방투자할 때 가격 읽는 법

  BM) 시세그래프 보며 단지의 분위기 파악. 구축도 보며 흐름을 파악하고 매도시기 정하기

• 가격 총정리

   

5. 투자전략- 지역의 아파트값에 영향을 주는 요소 확인

                   지방 20평대 투자-수익성 고려

                                           - 같은 투자금으로 더 상위단지 30평댜 투저허가 어려울때

                                           - 입지 좋고 특장점이 있는 곳

                                           - 비록 20평대여도 사람들이 그곳에 살고 싶은 이유가 있는곳(압도적 선택받는곳)

6. 지방 임장의 특징

 -  시간이 제한적임

 - 도시 개별성이 강함

 - 생활권과 단지 선호도가 다를 수 있음

 - 특출난 상품성을 가진 개별단지의 특징 파악

앞마당을 만들었다고는 하지만 확실한 앞마당이라고 할 수 있는게 몇개쯤 되는지 확신을 가지고 말을 할수가 없다.

나의 시간과 비용을 버리는 앞마당이 아니 나에게 기회를 줄수 있는 앞마당을 만들수 있는 실력을 만들어보자.