[실준 불타오르71 계약서쓰9 5억벌조_월부제제] 3강 후기 : 선호하는 단지 찾기

안녕하세요. [실준 불타오르71 계약서쓰9 5억벌조] 월부제제 입니다.

이번 3강을 들으면서 지금까지의 분임, 단임을 연결해서 단지 임장보고서를 어떻게 쓰는지 알게 되는 시간이었습니다.

단지 분석을 해야하는 이유 : 선호하는 단지 찾기 위해

• 단지 가치 평가 = 입지가치 + 상품가치 

• 선호단지 기준 : 교통(역 접근성), 초품아, 주변 편의시설, 아파트 밀집 지역 

                       + 입지를 넘어서는 연식, 세대수, 중대형평형 구성

• 단지 분석에도 답이 안나오는 경우에는 비교평가를 해보자
  - 아실 그래프 비교 (전 고점에 매물이 안나오는 경우, 실거래가 없었다면 전고점이 잘 못 형성되었을 가능성 O)
  - 호갱노노 거주민 게시판 활용(중학교 배정 등 확인)

  - 매매가 : 역세권 구축 > 비역세권 신축(땅의 가치)

  - 전세가 : 역세권 구축 < 비역세권 신축

• 생활권 한판 정리 - 동별(생활권) 최우선 선호 요소(교통, 학군 등) 확인
  → 단지 상/중/하 구분, 투자가능한 단지 매물 임장 진행

   

매물임장, 매물비교 : 나의 투자범위 안에 이 단지를 넣을 필요가 있을까?

• 가치있는 것(200세대 이상의 아파트, 균질성 등) → 저평가 → 내 투자금에 맞는 것 → 감당 가능한 것
• 매물 임장 전 문의 : 매물의 위치(사이드) 확인, 점유자 현황(점유 현황에 따른 현장질문)
• 매물 임장 check point : 샷시교체여부, 욕실수리여부, 씽크대교체여부, 누수/결로, 곰팡이 확인 등
• 매물 임장 후 기록 : 기초정보/ 점유자 현황(주인거주, 전/월세 거주) / 만기일자/ 공실(수리기간 여부)
  * 수리상태 : 특올수리(최근+샷시포함), 올수리(샷시포함), 부분수리(도배, 장판 등), 기본 집 상태
• 투자 물건 선택 : 같은 투자금으로 매물 종류별, 하위부터 소거 방식
  - 투자금고정 vs 가격고정 : 두가지 다 해봐서
• 저환수원리 교집합 최종 투자결정
  - 원금보존: 지역별 적정 전세가율 (강남 50%, 서울 60%, 경기 70%, 지방 80%)
  - 리스크관리 : 잔금준비/역전세(유동성 10%)

실제로 매물임장에 온 것 같은 상세한 설명!! 

돈을 벌려면 돈이 안되는 시기를 견뎌야 한다는 말씀, 기억하고 실행하겠습니다.

코크님, 감사합니다.