좋아지면 다 오르나? - 교통변화에 따른 가격분석 [내안의풍요]

내안을 풍요로움으로 채우기위해 하루 하루 온마음을 다하며

주변을 풍요롭게 만들고 노력하는 내안의 풍요입니다. 

최근 몇 달간 수도권을 임장하면서 현장에서 새로운 모습으로 변화하는 현장을 눈에 담을 수 있었습니다. 

이곳이 완성되면 어떤 사람들로 변화할까?지 상상해봅니다. 

새로운 환경이 변화하면  그 안을 채우던 사람들이 변화됩니다.

그중 가장 큰 변화는 교통의 변화라고 생각합니다.

그 이유는 교통이란 삶의 질을 결정하는 가장 중요한 부분인데요.

매일 출퇴근 하는 직장인에게 전쟁같은 출퇴근시간을 변화시켜주기 때문이죠.

이에  교통의 변화는 부동산가격에 어떤 영향을 줄까를 생각하게 되었습니다.

삶의질을 변화시킬 만큼의 교통이 달라진곳이 어디일까 생각해보았습니다. 

기존에는 지하철이 없었거나 불편해서 교통의 가치가 적었던 곳!

그러나 교통의 가치가 실현되면 사람들이 획기적으로 좋아할 곳!

그곳은 구리시 였습니다.

구리시는 서울 강동구와 연접한 도시로 물리적 거리로는 

서울 내 어느구보다 부럽지 않은 위치입니다.

다만 지하철이 경의중앙선에 의존하다보니 배차간격이 길고 정시성이 부족하여

구리시의 수요들이 서울로 이동하기에 자차나 버스를 이용하는 경우가 많았습니다.

교통이 불편했던 지역에 암사역에서 별내역까지 8호선이 연장 개통합니다.

8호선 연장은 구리시에서 잠실권 및 강남권 통근시간을 20분을 단축시키고 

광화문, 종로권로 상대적으로는 작은 변화이지만, 지하철 환승으로 정시성이 확보되었습니다.

그리고 이런 기사들이 발표됩니다.

교통이 좋아진 것 알겠는데? 집값이 들썩일만큼 변화했을까?를 생각해보았습니다.

개통한다고 지역 사람이 1년안에 우르르르르르르 바뀌는것도 아닌데 어떤 변화가 있을까? 

이에 구리의 8호선연장에 따라 발표/착공/개통시기를 구분하여 매매와 전세지수를 확인해보았습니다. 

교통 계획 발표 후 착공때까지 꾸준히 오르지만 오히려 개통시 가수요가 포함된 매매는 보합입니다. 

반면 비해 실수요의 가치인 전세가는 큰 폭으로 오르는 것을 확인할 수 있습니다.

그럼 구리시의 모든 단지들이 같은 흐름을 보일까?라는 생각에 

역세권단지와 비역세권 단지의 흐름을 보았습니다.

이에 발표부터 착공까지는 매매가의 상승패턴을 보이고 역세권 단지가 더 높은 비율로 상승을 보이다가 

착공부터 개통까지는 비역세권 단지의 매매가의 상승비율이 더 큰 것으로 확인됩니다.

이는 착공까지 역세권단지의 가치가 좋으므로 먼저 오르지만 

아직 오르지 않은 것은 심리와 만나면 가격에 반영된다고 생각되었습니다.

그러나 개통 후에는 역세권 단지는 소폭 오르지만 비역세권 단지는 하락을 보입니다. 

전세가의 경우도 개통 후에 두드러진 결과를 보여줍니다.

교통의 가치가 내눈 앞에 보이지 않을 때는 역세권이거나. 비역세권이거나 전세상승을 보이지만 

개통되고 지하철을 실제로 이용하면서 역세권 단지의 가치가 높아지면서 전세가가 큰 폭으로 상승했습니다.

이런 결과를 보았을 때 투자방향성을 어떻게 생각해야 할까요?

교통의 변화는 가시화되기 전까지는 가격은 심리의 변화에 많은 영향을 받는다는 생각을 했습니다. 

이에 단지의 위치에 관계없이 지역 전체의 온기가 흐를 수 있습니다.

또한 사람의 심리가 살아나는 상승기에  개별적 가치에 관계없이 가격의 상승을 보이기도 합니다.

반면 하락기에는 단지의 위치(가치)가 있음에도 가격영향에 제한적일 수 있습니다.

변화란 실현되었을 때 제대로 된 가치를 인정받을 수 있고 

그 전의 가격의 반영은 실수요의 가치보다 심리에 따른 가수요가 채울 수 있음을 알게 되었습니다.

교통이 실현되는 시기에 단지마다 다른 결과를 보여주는 모습을 보며

가치를 인정받는 단지는 상승을 보인 반면 그렇지 않은 단지는 손실을 볼 수 있음을 알 수 있었습니다.

제가 생각한 결론은 변화된 가치를 나의 수익으로 만들기 위해서는 

단지마다의 가치를 정확히 아는 것이 중요하다고 생각합니다. 

워렌버핏이 성공 할 수 있었던 이유 중 한가지가 아는것에 대해서 투자한 점입니다.

많이 벌지 못해도 잃지않는 것, 

잃지 않기 위해서 아는범위안에서 행동하는것이라는 것을 

워렌버핏의 투자철학을 통해 알 수 있듯이

투자에서 아는 범위를 늘리며 실력을 쌓아가는 것이 중요함을 깨달았습니다. 

마지막으로 요즘 규제정책 발표 후 많이 흔들릴 수 있다고 생각합니다.

 이럴 때일수록 가장 중요한 것을 

중심을 잡을 수 있도록 실력을 쌓는 것이라는 것을 

교통 변화에 가격변화를 통해 다시 한번 알게 되었습니다.

투자자로 성공하기위해 낮이나 밤이나 최선을 다하는 멋진 동료분들

밝은 내일을 위해 진심을 다하는 오늘 함께 파이팅 함께 외쳐봅시다.