해매며 알게 된 매임단지 선정방법(feat.시세그룹핑 활용방법)[내안의풍요]



내안을 풍요로움으로 채우기위해 하루 하루 온마음을 다하며

주변을 풍요롭게 만들고 노력하는 내안의 풍요입니다.



투자의 기본원칙인 잃지않은 투자에서 내가 할 수있는것에 최선을 다하여 

더 벌수 있는 투자를 위해 해야 할 것은 무엇일까요?

저는 선명하게 앞마당을 만든것이라고 생각합니다.

선명한 앞마당을 위해 분임- 단임 – 매임이라는 단계를 거쳐 한 지역을 온전히 알아가는 과정을 보냅니다.

지역에서 살아가는 사람들의 사람, 상권을 보며 그 지역의 위상과 선호도를 알아보는 분위기임장

지역안에 형성된 단지를 보며 지역내 사람들의 선호도와 단지의 가치를 찾는 단지임장, 매물임장을 하여

매달 한개의 앞마당의 임장을 마무리 합니다.

분위기 임장과 단지임장은 지역전체를 임장하면 되는데. 

매물임장은 어떤 기준으로 선정하지? 라는 고민 많이 해보셨을것입니다.

생활권 내 상중하로 선정해볼까? 투자금으로 기준으로 투자금에 맞는 것을 선정해볼까?

 선호도와 투자의 결론을 내리기 위해 매임단지의 선정이 쉽지않다고 생각할때가 많았습니다.

여러과정을 통해 매단지를 선정하면서 시세그룹핑을 기준으로 한 매임단지 선정법을 소개해드립니다. 

그럼 매물임장에서 가장 우선적으로 생각해야 할 우선시 해야 할 기준이 무엇일까요?

저는 해당지역에서 저평가가 된 단지에 대해 우선적으로 생각해야 한다고 생각합니다.

그럼 저평가 단지는 어떻게 찾을수 있을까요?

저는 그 생각을 시세그룹핑에서 찾는데요~ 

가장 먼저  사전임보에서 시세그룹핑을 한땀 한땀 올려봅니다.

가격대별로, 생활권별로 하나씩 수기로 적으면 같은 생활권내에서 비슷한 가치인데 싼 것

 같은 가격인데 가치가 높은것들을 생각하며 투자생각을 쌓아갈 수 있습니다. 

그럼 어떤 생각의 흐름으로 단지를 선정하는지 하나씩 알아볼까요?

해당지역의 좋은 생활권부터 차례대로 세로로, 가로로 가치와 가격을 생각해보며 

매임단지 선정이유를 생각해보며 선정합니다.

그럼 가장 좋은 A생활권부터 가볼까요?

A생활권은 지역 내 가장 선호되는 생활권으로 7억후반부터 3억대까지 금액대의 상하단이 큰 생활권입니다.

그래서 선호도적인 면에서는 우위에 있기에 위부터 차례대로 같은 금액대를 비교하면서 생각의 흐름를 적어봅니다.

B단지: 같은 7억대 중에 연식이 좋은 신축 B단지가 A단지보다 싸네?

E단지: A,B,C 생활권에 같은 6억 초반 중 B생활권과 연식과 가격이 같은데 더 좋은 생활권이 더 싸네?

H단지 : A,B생활권 중 H단지의 생활권과 연식이 더 좋은데 더 싸네? 근데 전세가는 낮네. (HH단지도 keep)

M단지 : A생활권의 최하단은 어떤 수요로 이루어져 있을까?

✔ 가장 좋은 생활권부터 동일금액대 중 가치대비  싼것 찾기

그 다음으로 B생활권으로 가봅니다.

B생활권은 A생활권과 비교해하며 생각의 흐름을 적어봅니다. 

CC단지 : 같은 생활권 중 7억대 물건 중 연식은 같지고 A생활권의 연식대비 CC단지가 가격이 가장 싸네?

HH단지 : 같은 생활원내 5억대 중 연식은 차이없는데 매매가격이 싸고 전세가가 높네?

앞단에서 A생활권과 비교시 연식이 더 떨어지는데 전세가가 높네. 비교해보자

II단지 : 4억대 초반 중 더 좋은 생활권의 구축과 같은 가격대이지만 전세가가 높네? 

연식이 좋아서인가? 같은 금액대에서 생활권이 떨어지지만 연식이 좋으면 어떤 수요가 있을가?

✔ 가장 좋은 생활권과 비교하며 연식대비 싼것(전세금도 함께보기) 가치대비  싼것 찾기

다음으로 C생활권으로 가볼까요?

C생활권부터는 지역내 중심에서 멀어질 가능성이 큰 생활권입니다.

중심에서 멀지만 지역 내 사람들이 선호할 수 있는 단지가 무엇인지 찾아보며 단지를 선정해봅니다. 

AAA단지 : 이 지역의 상단은 A생활권이 아닌 C생활권에 있네?

수요와 가치, 어떤 사람들이 선택하러 오는지 알아보자.

CCC단지 : 앞서 A생활권과 B생활권의 H단지와 HH단지를 매임단지로 선정했는데 

투자금은 대략 1.5억을 기준인데 1억대 중후반 투자금에 해당하는 단지가 5억대에 포진해있네~

5억대의 선호도와 가치, 투자로 접근하기에 가능한 단지들을 비교가 필요하지 않을까?

✔ 선호생활권보다 더 높은 가격대 및 앞선 생활권 내 동일금액 내 비교단지 찾기

마지막으로 D생활권을 빼놓을수 없죠~

후순위 생활권까지 다 봐야 하나 고민할때가 많았습니다.

임장을 하며 느낀 것은 어느 행동이든 의미없는 행동이 없다는 것을 알게되었는데요

그이유가 좋은 것을 봐야 안좋은 것을 알수 있고 안 좋은 것을 봐야 좋은 것을 알수 있다는점이였습니다.

BBBB단지 : 앞선 5억대를 타켓으로 투자후보를 보았는데 후순위생활권의 같은 금액대를 어떤 수요가 있을까?

✔ 후순위생활권  투자가능범위 단지 중 선호단지 찾기

위 생각의 흐름대로 생활권순으로 지역의 가치와 가격을 파악할 수 있는 단지를 선정합니다.

그리고 매임에서 부동산을 나오기 전 이 한가지를 확인하고 옵니다.

그것은 바로 매임을 하지 못한 주변단지에 대한 선호도인데요~

예를들어 B생활권에서 CC단지를 매임하면 AA단지와BB단지와의 선호도와 장단점을 부사님께 물어보며 

다른 3개단지의 선호도와 가치파악까지 하며 직접 보지 못한 단지는 브리핑으로 

가치와 가격을 파악해는 것이 해당생활권을 이해하는데 도움이 됩니다.

이번 글을 작성하며 지난 시절 단지를 돌며 매물임장 하였던 시절을 떠올려보았습니다.

투자를 진행할 때 해당생활권에서는 어느한단지도 매임하지 못한 곳도 있었고.

접근하지 못하는 단지들만 매임한 시간, 매임을 소수로 한 지역 등등등 

투자를 하려고 보니 매임을 하지 못한 단지들이 한 단지들보다 많았습니다.

그러나  4년의시간을 해오면서 알게 된 것은 

온전치 않아도 모든 시간들은 저를 성장시켜주었다는것입니다.

성장이란 완벽한 계획 후에 행동이 아닌 완벽하지 않은 계획이라도 

그안에서 길을 찾아 가는것이라는 알게 되었죠.

잠시 길을 헤매어도 방향을 잃지 않고 가면 축척된 시간들은 

경험을 토대로한 성장이라는 결과를 나타내어준다는것을  믿습니다.

내가 지금 하고 있는게 맞을까? 헤매며 시간낭비하지 않고 싶은데 ..

라는 생각에 투자에 대한 발걸음을  멈추지 마세요.

헤맬지라도 이 길에 확신이 들지 않지라도 

여러분이 들인 시간은 성장이라는 결과로 돌아온다라는 믿음으로 행동하시길 바라며 

그간 헤매며 쌓아갔던 저의 부족한 생각의 글을 마무리 지어봅니다.

https://www.youtube.com/shorts/aYW2OfhYe5g