🚨전세 3+3+3=9년? 전세시장의 종말?🚨 [포도링]

포-하-

안녕하세요.

포도링입니다.

최근 공급부족과 유동성 증가로 인하여 

집값이 상승이 불붙기 시작했었는데요.

정부에서는 빠른 대응책으로 

서울 25개구, 경기 12개구를 

규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정해버렸습니다.

하지만 여기에 더해서 최근 

“9년 전세 법안” 이야기가 나오고 있는데요.

이게 갑자기 무슨 얘기일까요?

전세 9년이 현실적으로 가능한 이야기인지

 Fact check 해보겠습니다. 😎

법안의 주요 내용들을 요약하면 다음과 같습니다.

여기서 특히 주목해볼만한 주제는

“1. 대항력 시점, 2. 양도시 통보, 3. 임차인 동의제, 4. 임대차기간” 예요

💡 핵심 쟁점 4가지, “투자자”가 봐야할 포인트

① 대항력 시점

기존에는 임차인이 집에 전입한 다음날 0시부터 대항력이 생겼습니다.
즉, 오늘 오후에 세입자가 들어와도 그 효력은 ‘내일 새벽 0시’부터 시작됐죠.
 

하지만 개정안은 ‘입주 당일 0시부터 대항력 발생’으로 바뀌었습니다.

겉보기엔 사기 방지처럼 들리지만, 
은행은 오전에 대출을 내주고, 오후에 전세계약이 들어오면
그 계약이 ‘0시로 소급’되어 전세가 선순위가 되어버립니다.

결과적으로 은행은 담보 우선순위를 잃게 되고,
→ 주담대·전세자금대출 모두 심사가 까다로워질 가능성이 큽니다.

② 양도 시 통보 

임대인이 집을 팔려면,
매도 15일 전과 계약 후 30일 이내에
반드시 ‘서면으로’ 임차인에게 통보해야 합니다.

문자, 카톡은 불가. 오직 내용증명 우편만 유효합니다.

문제는 “폐문부재”라는 개념입니다.

우편물이 가도 사람이 없으면 받은게 아니라는 거죠. 
임차인 부재 시, 내용증명이 반송되는 경우, 통지 효력에 논쟁이 생기게 되는겁니다.

악용해서 일부러 안 받는 경우도 많죠.

실제로 전세낀 매물의 경우, 거래가 어려워지는 겁니다.
 

③ 임차인 동의제 

새로 집을 산 사람이 임대인 지위를 승계하려면
기존 세입자가 3개월 내 서면으로 ‘동의’해야 합니다.

세입자가 동의하지 않으면,
임대차계약 자체가 승계되지 않아 무효가 될 수 있습니다.

그럼 어떻게 될까요?
 

임차인이 고민하는 3개월동안

매도자랑 매수자가 걍 지켜봐야하는거죠.

임차인 이의 가능성이 있다면 매수자 집사기 어렵기 때문에,

임차인은 이 거래를 허가한다는 확약서 받는 등의 절차가 필요하게 됩니다.

④ 임대차 기간 + 갱신청구권 횟수 증가
 

임대차 기본 기간을 2년 → 3년으로 연장하고,

갱신청구권 횟수를 1회 → 2회로 변경하는 경우,

3+3+3 = 9년의 전세계약이 가능해지고

앞의 1~3번 제도 + 토허제와 맞물리는 경우,

임대인은 거래가 어려워지면서 

9년동안 집을 팔기 어려운 상황에 처할 수 있습니다.

💡 시장에 미칠 영향성은?

그래서.. 이 법안이 통과하면

시장은 다음과 같은 영향을 받을 수 있어요!

• 전세 공급 급감 + 전세가격 급등
• 월세 전환 가속화
• 현금유동성 위축

실제로도 2020년 임대차 3법이 시행된 이후로

서울의 전세가격이 급등한 사례가 있었죠.

💡 현실화 가능성은 얼마나 될까요?

🧭 법안 발의 이후의 전체 절차 (국회 기준)

지금 “전세 9년 법안”은 “2단계~3단계” 사이에 있습니다.
상임위에 상정되더라도, 

여야 합의·부처 의견이 맞지 않으면 임기만료폐기(자동 폐기) 될 수 있어요.

실제로 매년 발의되는 법안 중 

약 70~80%는 상임위 문턱을 넘지 못합니다.

반면, 여론이 강하게 형성되면 국토위 심사 속도가 빨라질 수 있습니다.

실제로 과거 “임대차 3법(2020)”도 7월 28일 발의 → 7월 31일 통과 → 8월 시행

으로 정치적 결단으로 속전속결된 사례도 있었어요.

💡 결론적으로
 

가타부타 말이 많았지만

해당 법안은 발의 초기 단계이고, 현실화 가능성은 낮아 보입니다. 

가격이 급변하고, 규제가 쏟아지고, 새로운 법안이 등장하는 등

그야말로 폭풍의 한가운데에 있는 듯 한데요.

여기서 기억해야할 것은 하나입니다.

투자의 원칙은 변하지 않는다는 사실입니다.

시장의 소음 속에서도 

진실과 거짓을 구분하고,

규제에 대응해나가며,

묵묵히 해야할 것을 해나가는,

투자자가 되시길 바랍니다 😎

화이팅!