매물 임장 가서 이 4가지는 꼭 남겨오세요 (feat. 사장님과 대화팁) [포도링]

25.10.23

안녕하세요.

포도링입니다!

오늘은 매물임장 이야기를 해볼거예요.

열심히 부동산 예약까지는 했는데,

가서 부동산 사장님과 무슨 말을 해야할지,

뭘 봐야할지..

고민되지 않으시나요?

저도 처음에는 매물임장가서

어떤 말을 해야할 지 몰라서 아무말하고 오기도 했고,

사장님한테

“투자는 처음인가봐?”
라는 말을 듣기도 했습니다.ㅎㅎ (수치사)

그렇게 몸으로 부딪히며 배운지 어느새 4년차!

저는 이제 매물임장 후 이 4가지는 꼭 남겨옵니다.

바로 “선호도, 상태, 상황, 가격” 입니다

선호도

① 단지간 선호도

A단지, B단지 중에 어느 단지가 더 좋은 단지일까요?

바로 옆 같은 입지에 있다면? 연식도 비슷하다면?

단지임장, 단지분석으로는 확인이 어려울 수 있습니다.

연식이 3년정도 좋은 B단지와

초품아에 연식이 덜 좋은 A단지

사실은 사람들은 조금이라도 연식이 좋고

상권접근성이 좋은

앞에 대형마트가 있는 B단지를 좋아합니다.

거주민이 아니면 파악하기 어려운 디테일한 선호도죠.

💡 대화 Tip

궁금한 A단지와 B단지를 같이 예약한다.
전세놓을 때, A단지랑 B단지랑 같은 가격에 내놓으면 어디가 더 잘 빠져요? (투자자)
매도할 때, A단지 매물이랑 B단지 매물 중에 뭐가 더 팔기 쉬워요? (실거주, 투자자)
전 !@#$한 이유로 A단지가 나은 것 같은데, 사장님이라면 둘 중에 어떤거 하실 거예요? (실거주, 투자자)

=> 예상 답변:

A단지 전세가 먼저 나가지~ or A단지가 먼저 팔리지~ (A단지 선호도 높음)
그치. A단지가 그런게 좋긴한데 대신에 B단지는 @#$게 좋아서 B단지가 조금 더 나아~ (B단지 선호도 높음)
단지는 A단지가 좋은데, 가격은 B가 싼거 같아~ (A단지 선호도 높음, 근데 투자로는 B단지 고려해볼만 함)

② 단지내 선호도

여기서 어떤 매물이 싼 매물일까요?

네이버 부동산에서만 본다면?

어떤 매물이 싼 매물인지 정확히 알 수가 없습니다.

104동은 사실 앞이 뻥 뚤린 로얄동이지만,

매물임장 가보면 104동 5층이하는

앞에 주택가가 정면에 있는 뷰라 비선호하죠.

직접 집안으로 들어가보지 않는다면 알 수 없는 부분입니다.

💡 대화 Tip

자리에 앉아서 부동산 사장님에게 단지내 나와있는 모든 매매 or 전세를 물어본다. (실거주 or 투자자)
제가 방금 본 매물이 여기 N억에 나와있는 것 보다 나아요? 이거는요? 저거는요? (실거주, 투자자)
그럼 제가 본 동이 로얄동인가요? (실거주, 투자자)
만약에 제가 전세 내놓으면 지금 나와있는 전세 이거보다 빨리나갈 수 있어요? 이거는요? 저거는요? (투자자)

=> 예상 답변:

우리가 본 건 306동이잖아~ 걔는 305동인데 지하주차장 연결 안되어있어서 별로야~ (선호동/비선호동 확인)
로얄동은 입구에 있고, 뷰 트여있는 301동이야~ (선호동 특징 확인 = 입구가까운 동, 뷰)
전세는 우리가 본 306동이 더 잘나가~ 층이 높잖아~ 301등 5층은 로얄동인데 앞에 상가가보여.. 그거 보단 낫지~ (매물 특징 및 선호도 확인)

매물임장에서만 알 수 있는

선호도가 있습니다.

더 선명한 앞마당을 위해

디테일한 선호도를 남겨오세요.

상태

여기서 두 매물 중 어떤게 더 투자금이 적게 들까요?

기본집이요? 아닙니다.

특올수리매물은 원래 전세 시세보다 전세를 더 높게 받을 수 있습니다. 4.5억 / 3.5억 (1.0억)

기본집 매물은 수리가 필요하기 때문에, 수리비 3천 (59 특올수리)을 더하면 4.3억/3.5억 (0.8억)+0.3억 = 1.1억 이되죠.
기본집을 수리하지 안한다면? 4.3억/3.0억 (1.3억)이 들어가죠.

이렇게 물건의 상태에 따라 매매가, 전세가, 투자금이 달라질 수 있습니다.

💡 대화 Tip

사장님, 이거 전세 내려면 어느정도까지 수리해야돼요? 이거해야돼요? 저거는요? 얼마정도 들까요? (투자자)
사장님, 여기 나와있는 전세들은 어디까지 수리되어있어요? (투자자)
사장님, 여기 나와있는 매매들은 어디까지 수리되어있어요? (실거주)
저 특올수리하면 전세 얼마에 낼 수 있어요? 기본이면 얼마에 내야해요? (투자자)
샷시 수리, 확장한 집 많아요? 인테리어된 집 많아요? 보통 어디까지 수리해요? (실거주, 투자자)

=> 예상 답변:

싱크대랑 화장실만 해줘도 전세나가~ (수리 범위 확인)
A매물은 샷시빼고 올수리고, B매물은 기본이야~ (경쟁 매물 확인 → 얘보단 상태 좋아야 함)
특올수리 하면 5억이고~ 기본은 4.5억이야! (투자금 확인)
샷시, 확장 한 집 별로 없어~ 외부나 내부샷시 중 하나만 해. (수리 범위 확인 → 상태 좋을수록 내물건 경쟁력 up)

상태를 명확히 파악하고,

수리비를 계산해보세요.

상황

요즘과 같은 규제 시장에서 가장 중요 부분입니다.

A매물은 비규제지역에 전세가 낀 물건이고,

B매물은 비규제지역에 주인이 살고 있는 물건입니다.

어떤 매물을 투자할 수 있을까요?

둘 다 할 수 있습니다.

A매물은 껴져있어서 좋고,

B매물은 “주인전세” 나 “신규 전세입자 구한 후 전세승계”를 협상해볼 수 있습니다.

지피지기 백전불태(知彼知己百戰不殆)

“상대의 강점과 약점을 알고 나의 강점과 약점을 알면 100번 싸워도 위험하지 않다”

협상은 점유자와 매도자의 "상황을 아는 것” 에서부터 시작합니다.

💡 대화 Tip

사장님뿐만 아니라 “점유자에게 직접" 질문한다.
점유자에게: 사시면서 어디 불편한 점은 없으셨어요? 말씀해주시면 적극 반영할게요~ (하자 확인/투자자)
점유자에게: 계속 거주하실 예정이세요? 아니면 어디 가실 곳이 정해지셨나요? 날짜는요? (점유자 상황 확인/투자자)
부동산사장님에게: 매도인은 왜 파신대요? 잔금은 언제까지 해드려야돼요? 더 길게도돼요? (매도인 상황 확인/실거주, 투자자)
부동산사장님에게: 혹시 주인전세도 가능하실까요? 신규 전세 맞추고 전세 승계 가능할까요? (조건 확인/투자자)

=> 예상 답변:

점유자 : 수전도 너무 헐렁하고, 물이 잘 안내려가요! 그리고 미닫이문 고장났어요! (수리비 확인)
점유자 : 아 저는 사실 가능하면 빨리 나가고싶어요~ 원래 내년 6월만긴데 1월에 나가고 싶어요! (전세입자 만기일 변경 가능 조건 → 현재 승계전세가가 낮다면 시세로 맞출 수 있어서 장점)
점유자 : 전 12월 1일에 나가기로 했어요. (가격 고정 조건 → 다음 세입자 구할 때 단점)
점유자 : 저 애들 학교때문에 송파구로 갈거에요~ (수요 흐름 확인)
부동산 사장님: 사실.. 집주인이 대출때문에 잔금이 빠를수록 좋아 (협상 포인트 확인 → 중도금 등으로 조건, 가격 협상 가능)
부동산 사장님: 주인전세 된대~ 6개월정도 시세대로 가능하대 (조건 장점)

매도자, 점유자의 정확한 상황을 파악하고,

협상 포인트를 찾아보세요.

지금 시장에서는 “가격"도 중요하지만, “조건”에 대한 협상도 중요합니다.