수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요
꾸준한 투자자 주토입니다
얼마전까지만해도 반팔을 입고다녔는데
어느새 아침저녁으로 공기가 쌀쌀해졌네요
강의도 막바지에 달하고있고
이제 본격적으로 매물임장을 많이들 앞두고계실듯합니다
그런데 여러분,
매물임장을 다녀오면 정말 임장지가 선명해지시나요?
매물임장이 투자까지 잘 연결이 되고계신가요?
오늘은 실제 매물임장 상황을 시뮬레이션하듯 살펴보며,
투자와 연결짓기 좋은 질문을 함께 살펴보려합니다
# 부동산에 방문했을때 (사장님과의 첫만남)
- 지도를 보며, 가격과 연결짓는 디테일한 질문하기
우리가 매수할 물건은
단순히 A아파트가 아닙니다
A아파트의 00동 00층 00호, 바로 ‘그 집’을 매수하는 것이죠
그래서 좀 더 디테일한 질문이 필요하고
이를 가격과 연결지어야합니다
저는 보통 부동산에 방문하면
단지지도를 보며 동/층/향/타입에 대한 얘기를 나눕니다
-로얄동은 어디인지?, 다른 동과 얼마정도 차이나는지?
-저층이 0.0억이던데 중층은 얼마정도하는지?
-우리가 보는 물건이 A타입이던데 원래 A타입이 더 비싼지? 보통 B타입과 얼마정도 차이나는지?
-여기가 동향이던데 남향과 가격차이는 얼마인지?
단순히, 어떤게 좋은지를 묻는게 아니라
선호도가 가격에 어떻게 반영되는지 파악하는게 중요합니다
약점이 많아 원래 싼 물건이 아닌
환금성도 좋으면서 싼 물건 즉, 매물간의 저평가를 알 수 있게 됩니다
# 사장님과 물건을 보러가는길
- 시장흐름, 어디까지 왔을까?
물건을 보러가는길
괜히 어색한 침묵이 흐르지 않나요?
저도 예전엔 무슨 말을 해야 할 지 몰라
조용히 따라가기 일쑤였습니다
하지만 요즘은 매물을 보러가는길에
시장분위기를 슬쩍 여쭤봅니다
-사장님 요새 거래 잘되는거같은데 분위기 어때요?
-실거주자분들이 많이 사시나보네요?
-투자자분들도 많이 들어왔어요?
등등 시장분위기에 대해 물어보며
나중의 협상을 위한 빌드업을 깔아봅니다
매도자 우위라면 가격을 깎기 쉽지않겠지만
매수자 우위라면 협상하기 쉽겠죠?
또, 투자자도 많이 매수하는 시장이면
세낀 물건 가격 조율이 쉽지 않겠지만
실거주자가 많이 매수해서 입주를 해야하는 물건만 수요가 많다면
세낀 물건을 협상하기 쉽겠죠?
방문하는 단지마다 꼭 시장분위기를 체크해보세요
생활권마다, 단지마다 시장흐름이 다 다르게 오기 때문입니다
예를 들어, 부산 연제구 아시아드 생활권에서는
선호도 높은 아시아드코오롱하늘채는 상승세를 타고 있지만
선호도 낮은 유림아시아드는 아직 지지부진합니다
랜드마크는 거래가 잘되며 깎기 힘든 시장일 수 있어도
바로 옆의 단지까지는 흐름이 안오며 깎아볼만한 시장일 수 있습니다
각 단지의 흐름을 직접 확인해보세요!
# 집 안을 둘러보기 전, 중, 후
- 상황 / 상태 / 가격 세가지에 집중하기
1. 상황
저는 사장님과 엘리베이터를 타고가면서
보러가는 매물의 상황을 다시한번 파악해봅니다
-주인거주인지, 임차인거주인지, 공실인지
-주인이면 언제 이사 나가는지, 협의는 가능한지
-세입자면 만기는 언제인지, 갱신권은 썼는지, 얼마에 거주하는지
-공실이면, 공실된지는 얼마나 됐는지
등등을 물어보며
거주하고 계신 분들이 어떤 상황에 처해있고
그 때 내가 어떤 문제들을 해결해주며
가격 혹은 조건 조율이 가능할지를 파악해봅니다
2. 상태
물건을 보러 집을 방문한 뒤에는
물건의 상태에 집중합니다
신축이라면, 수리할 부분이 많지않다보니
어떤 옵션인지, 특히 에어컨의 여부가 중요해집니다
에어컨을 들고다니는 임차인분은 거의 없기에
전세를 맞출 때 같은 컨디션이라면
에어컨 풀옵션인 집을 먼저 찾게 됩니다
구축이라면, 기본으로 수리를 한다 생각하고
내가 어떤 부분을 살릴 수 있을지 집중합니다
예를 들어, 싱크대와 화장실을 수리하셨다면
싱크대 화장실을 빼고 나머지(도배, 신발장, 페인트)는 수리해야겠다
생각할 수 있습니다
특히, 구축의 경우 하자는 없는지 꼼꼼히 살펴봅니다
심한 결로는 없는지, 누수는 없는지
천장이나 벽면을 보며 확인해봅니다
내가 집을 많이 본 적이 없어
수리에 대한 감이 안잡힌다면
주인분 안계실 때 슬쩍 사장님께 여쭤보세요
-사장님 제 생각에 벽지는 수리해야될거같은데 임차인 맞추려면 더 수리할게 있을까요?
-타일이 깨져있던데... 이것도 다 수리를 해줘야되는건가요?
그리고 이런 하자들은
나중에 협상 포인트로도 이용할 수 있으니
꼭 체크해놓습니다!
3. 가격
마지막 물건을 보고 나오선 가격에 대한 얘길 물어봅니다
-매도인이 가격 조율 의사가 있는지
-이전에 매수인이 깎아보려는 시도를 한적은 없는지
-얼마를 불렀기에 매도인이 거절했는지
등등을 파악해보며
매도인이 염두에 두고 있는 가격을 파악해봅니다
# 물건을 다 보고난 뒤
-다른 단지와 비교했을 때 이 단지를 택하는 이유가 뭘까?
여기까지 왔다면 이제는 비교평가입니다
저는 비교를 할 때 '시세그룹핑 장표'를 많이 활용하여
내가 보는 단지와 비슷한 가격대의 단지
또는, 비슷한 투자금의 단지를 2-3개 정도 준비합니다
-제가 지금 B단지가 투자금이 비슷해서 같이 고려중인데 사장님 생각에 B단지는 어때요?
-C단지가 이 단지랑 가격이 비슷하던데 원래 비슷하게 가는거에요?
등등을 여쭤보면 사장님께서 답변을 해주실겁니다
확실히 우리 단지가 좋다면, 거기는 비교할게 아니야~
비슷한 선호도인데 수요가 다르면,
거긴 신축이라 젊은 사람들이 찾긴해~ 우리는 애있는 가족들이 많이보지~
우리 단지보다 더 좋아하는 단지라면, 보통 대답을 얼버무리시는 편입니다
매물임장중인 단지 뿐 아니라
다른 단지까지 비교해보며 각각의 수요를 파악해
앞마당을 선명하게 만들어갈 수 있습니다
정리하자면…
#1 부동산에서 첫만남에는
단지에 대한 동, 층, 향, 타입 등 디테일한 질문이 필요하고 이를 가격과 연결지어야합니다
#2 매물을 보러 가는길엔,
시장분위기를 통해 협상을 위한 빌드업을 깔아봅니다
#3 매물을 볼 때는,
상황/상태/가격 세 가지에 집중합니다
4 매물을 보고 나서 해당 단지의 1등 물건이 정해졌다면,
다른 단지와의 비교해 수요를 파악해봅니다
상황별로 매물임장을 할 때 어떤 질문을 해야
내 투자와 연결지을 수 있을지 말씀드려보았는데요
임장은 단순히 매물을 보는 시간이 아닙니다.
좋은 궁금증을 던져야, 투자로 이어지고 앞마당이 선명해집니다.
매물임장은 많은 손품과 발품을 거친
‘마지막 검증의 관문’인 만큼,
앞마당을 더욱 선명하게 그려가시길 바랍니다!
