(줴러미튜터님 보세요!!) 서울 1호기 투자 후기 (1년 만에 씁니다.ㅠㅠ)

안녕하세요. 지방에 살며 좋은 투자자가 되기를 꿈꾸는 듀크탱크입니다.^^

자본주의와 투자에 대해 문외한이었던 저와 아내는
2023년 쯤부터 유투브에서 월부 영상을 종종 시청하면서 부동산에 대한 관심을 갖게 되었습니다.

그리고 2024년 1월「평범한 월급쟁이도 부동산 투자로 부자되는 공식」을 시작으로 

본격적으로 월부 강의를 수강하였습니다.
 

<투자 전 들었던 강의: 내마중, 열기반, 실준반, 열중반, 서투기>

지방의 0호기를 매도하고 3개월 이내에 서울로 갈아타기 하기

2024년 8월 투자의 방향을 잡고자 줴러미튜터님의 투자 코칭을 받았다.

1. 0호기를 적극적으로 매도하기 위해 광고하는 부동산의 개수를 늘리고, 매매가를 네고 해주더라도 ‘3개월 이내에 서울로 갈아타기하는 것’을 제안해주셨다.
2. 초보 투자자가 매물 임장을 하다가 부사님들에게 받은 압박과 상처에 대해서도 따뜻하게 위로해주셨다.^^b.b
3. '그 지역이 물리적으로 얼마나 강남과 가까운지'가 중요한 요소이자 가치임을 알려주셨다.
4. 그 당시 1~3급지에서는 전고 대비 25% 하락을 기준으로 단지를 찾기가 타이트한 상황이었기에, “15% 정도 하락이라도 가치 있는 곳에는 충분히 투자할 수 있다”는 용기를 주셨다.

But, '돈을 들고 있는 초보 투자자는 위험하다.'

아내와 같은 마음을 갖고 있었기 때문에 탱크처럼 자산 재배치를 추진하였다.

1. 0호기를 저층 가격으로 10군데 이상에 매물을 내놓고, 최종 2000을 더 네고 해주면서 매도하였다.
2. 아내의 직장과 가까운 곳의 구축 아파트 월세로 이사했다.
3. 줴러미튜터님이 우선순위로 추천해주신 지역을 속성으로 앞마당으로 만들었다.

• 잘한 점

     1) 0호기를 적극적으로 매도한 것

     2) 월세로 이사하면서 가용 현금을 만든 것

• 아쉬운 점

     1) 네고 2000 요청을 바로 수락하기보다 500 정도라도 협상하며 이사비, 복비를 확보를 했어야 했다.

     2) 앞마당을 속성이 아닌 FM(분임, 단임, 매임 등)으로 완료했어야 했다.

9월 2단계 스트레스 DSR 시행 후, 기본집 전세 낀 매물 매수

2024년 9월 2단계 스트레스 DSR 시행되었다. 
이에 따라 여름에 뜨거웠던 불장이 순간 잠잠해지게 되었다.

하지만 당장은 기존에 싸고 좋은 물건들은 대부분 거래가 되었고,

매매가가 높거나, 상태가 안 좋은 물건들만 남아 있는 상태였다.

이 때 초보 투자자인 저는 ‘사자가 사냥감을 기다리듯 자세를 낮추고 때를 기다렸어야’ 했는데

도로 한복판으로 대책 없이 뛰어드는 고라니처럼

‘지금이 길을 건널 때라고 생각하고 8차선 도로로 뛰어든 상황'이 되었다.

한 부사님과 전임을 하는 중에 네이버에는 입주물로 나왔는데

실제는 전세 만기 시점에 맞춰서 기존 세입자와
전세 낀 매물로 거래할 수 있는 물건이 있다는 것이었다.

그 날 반차를 쓰고 SRT를 타고 서울로 향했다.

지금 생각해보면 그 매물은 비확장에 체리색으로 된 기본 집이었고,

화장실 타일 상태나 싱크대의 상태, 베란다, 보일러 등

싹 다 고쳐야 하는 컨디션이었다.

그 당시 리모델링에 대한 가격 감이나 수리에 따른 네고에 대한 개념이 없었고,

단순히 매매가 조정 요구와 전세 낀 매물, 동/층/향, 감당 가능에 대한 부분만 체크하고

아내에게 전화해서 네고 가능 시 매수를 진행해보자고 하였다.

다행히 매수 문의가 줄어든 시점이라서

2500만원 정도 네고한 가격으로 당일 가계약금을 넣었다.

• 잘한 점

     1) 그 단지와 주변 단지의 시세와 조건에 대해서 대부분 파악하고 있었고,

         저환수원리에 부합하는지 판단하고 비교 평가하여 매수하려고 노력한 점

• 아쉬운 점

     1) 매물코칭을 받지 않았다.

     2) 나중에 올수리를 해야 하는 기본집이었다.

     3) 그 날 가계약금을 넣지 말고 집으로 돌아 온 후에 아내와 더 깊이 상의해보고 결정해도 늦지 않았다.

     4) 규제 때문에 기다리다 보면 나중에 더 좋은 가격과 컨디션의 매물이 나올 수 있다는 것을 보지 못했다.

기존 세입자가 퇴거 의사를 밝히며 멘붕에 빠진 매도자와 매수자

기존 세입자가 현재 집을 매수하려는 시도를 했었다고 한다.

본인들이 제시한 금액과 별 차이가 나지 않은 금액으로 매매가 이루어지니 

기분이 나빠진 세입자분이 만기 시점에 갱신하지 않고 이사를 나가겠다는 상황이 되었다.

그 지역에 곧 입주가 예정되어 있는데 전세를 새로 맞춰야 하는 상황이 된 것이다.

저희는 “계약 조건과 다르다.”
“곧 있을 입주와 겹치면 현시세와 같은 전세금을 맞추기 힘들 수 있다.”

예상과 다른 시나리오로 모든 것을 처음 겪는 초보 투자자에게는

두려움과 염려에 휩싸이게 되는 상황이었다.

가계약금이라도 돌려 받고 모든 것을 원상 복구 하고 싶은 마음에

변호사까지 찾아가 문의를 해보기까지 했다.

계약일을 일주일 미루면서 매도자, 매수자 모두 생각할 시간을 가졌다.

매도자는 오히려 세입자의 요구를 핑계로 우리에게 500을 양보할 것을 요구해 왔다.
우리 쪽에서는 계약 불이행으로 배액 배상을 구두로 요구하는 상황까지 오게 되었다.

마음을 비우고 계약서 작성 당일 가계약금 원금이라도 받고 끝내자는 마음을 가지고 있었다.
하지만 결국 양 쪽의 부사님들이 당일 새벽까지 협상하여 매도자와 세입자 사이를 조율 해냈다.

세입자가 매도인에게
1. 전세금 500 낮추기(+보일러 교체/전체 전등 교체/인터폰 교체/경첩 등 교체)를 요구하였고,
   처음의 갭투자 비용을 맞추기 위해
2. 매도자가 매매가 500을 더 네고 해주는 상황으로 모든 것이 종결되었다.

• 잘한 점

     1) 가계약금이라도 포기하면서 극심한 스트레스에서 벗어나고 싶었는데 포기하지 않고 모든 과정은 버텨낸 것

     2) 태어나서 처음으로 변호사 사무소에 찾아가 문의해 본 것

     3) 내 편이 되어서 문제를 해결할 수 있는 부사님을 만난 것

• 아쉬운 점

     1) 매물 코칭을 받지 않았다.

     2) 전세 계약을 승계 받을 때 갱신권 사용한 계약서라는 문구를 넣지 않았다.(세입자는 갱신권을 다시 얻게 되었다.)

     3) 전세계약의 특약 사항에 새로운 세입자를 구할 시점에 세입자가 집을 보여주는 것을 협조한다. 

         라는 문구를 넣지 않았다.

     4) 어려운 상황에 조언을 구할 수 있는 동료가 많지 않았고, 월부 커뮤니티의 Q&A를 활용하지 못했다.

부동산 시장, 사람과의 관계 등 많은 것을 배우게 하는 1호기

역시나 그 이후 더 좋은 조건의, 더 저렴한 가격의 물건들의 거래가 이루어졌다.

1억 짜리 교육비를 지불한 경험이었던 것 같았다.

그러기에는 아끼고 아끼고 또 아끼면서 살아 온 아내에게

너무 미안한 마음이 들었다.

똑같은 실수는 반복하지 않기 위해서

이번의 경험을 1년이 지난 지금이라도 반드시 기억해야겠다!

1호기가 생긴 이후 강의에서 알려주신 내용과 

시장의 흐름이 알려주는 정보에 대한 흡수력이 달라졌다.

부족한 점이 많았지만 용기 있었던 결정이

우리 가정의 현재와 미래의 삶에 좋은 결과를 가져다 줄 것이라 믿고 있다.

앞으로도 헤쳐나가야 할 일들이 남아 있다.

1. 10년 보유를 위해 한 번쯤 수리를 해야 할 수 있다.(도배,장판,화장실2,싱크대 필수, 필름/중문 등 선택)

2. 전세퇴거자금대출의 가능 금액을 파악해서

   혹시나 세입자가 갱신권을 쓰지 않고 이사 가는데 전세입자를 구하지 못하는 경우를 대비해야 한다.

3. 현 세입자와의 관계를 원만하게 하여서 새로운 새입자를 구해야 하는 시기에 협조가 잘 되도록 한다.
4. 그 지역을 제대로 앞마당으로 만들어서 내 물건에 대한 가치를 스스로 알고 있어야 한다.

너무 늦은 1호기 투자 후기이지만 쓰다 보니

바로 어제 있었던 일처럼 그 때의 감정이 다시 살아나는 것 같다.

좋은 투자자가 되기 위해서 더욱 겸손히 독강임투의 실력을 쌓고

좋은 사람이 되어서 월부 안에서 좋은 사람들과 함께 성장할 수 있으면 좋겠다.

이제는 혼자 고립되어 어려움 속에 혼자 허우적 대지 않고

도움을 요청하며 도움을 줄 수 있는 사람으로 한 걸음 나아가야겠다!

2025.10.24. 듀크탱크