지방투자 기초반 오프라인, 온라 3주차 강의 후기 [지투기 31기 2년안에 십억 달성 7ㅏ보자구 Woody] (feat. 투자하기)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

1,2주차에 이어 마지막 3주차 자모님의 강의까지 오프라인으로

초대해주신 덕에 1,2,3주차 모두

오프라인 강의에 참여할 수 있어 너무나 큰 영광이었습니다.

이번 3주차는 아쉽게도 연차를 내진 못해서 반차를 어떻게든 내고

12시쯤 동탄에서 부랴부랴 출발해서 1시부터는 강의를 들을 수 있었고

돈버는 독서모임 기간과 겹쳤기에 저녁 7시 정도까지 수강을 하다가

독서모임을 하기위해 나왔습니다.

그래서 온라인 강의로 못들은 부분을 빨리 들어보고싶다고 생각만 하면서

강의 나오기를 손꼽아 기다렸던 거 같습니다. 

오프라인 강의로 들었을 때, 정말 자모님께서 저희에게 투자하라는 메세지를

너무 많이 던져주시는 거 같아 정말 좋은 시장 속에 있구나란걸 느꼈고

특히 지금 부산 임장을 하고있다보니 자모님의 설명들도

예전에 들었을 때보다 훨씬 선명하게 다가오고

말 한마디 한마디가 다가오는게 다른걸 느꼈습니다.

투자해야하는 부산

이번 3주차 강의에서는 투자를 하라는 지속적인 원메세지를 전달하시는게 느껴졌기에

부제목을 투자하기로 정했습니다.

별 생각없이 만들러왔던 부산의 앞마당이 이렇게 좋은 시장 속에 있는지 몰랐어서

이제 매물임장을 앞두고 정말 열심히 2호기를 위한 매물들 털어봐야겠다는 생각이 들었습니다.

전세, 매매가 증가하는 싸이클이 지금 왔고 지금 수도권 규제나오기 전에 할걸 하던 사람들이

지방도 나중에 똑같은 상황을 맞이할 수 있다는 말에

아직 지방도 규제를 하는 시장은 겪어본적이 없는 저는 생각할 수 없었던

인사이트를 얻을 수 있었고 정말 지금이 굉장한 기회라고 다시 한번 생각이 들었습니다.

추가적으로 나중에 매도까지 생각해서 전세를 낮게 유지하면서 실거주자에게 다음에 팔아야겠다는

포지션의 중요성도 알려주셨는데 이는 제가 생각하던것과는 완전히 반대로서 솔직히 놀랐습니다.

저는 단순히 전세를 올려받을 수 있는 시장에서는 전세금을 올려받아 투자를 하면 좋지 않나?라는

단순한 사고만을 하고 있었는데 전세를 싸게 올려서 계약하면 세입자분이 매도시에 협조를 해줄 가능성도 높고해서

수익이 났을 때 매도가 원할하게 하는게 좋다라고 알려주셔서 지방 투자에서 너무 함부로

전세금을 올려받고 하지 않아야겠다는 생각이 들었습니다.

BM

전세 낮게 유지하면서 실거주자에게 판다는 마인드

(1) 울산, 창원 한판 정리

1,2주차때 배웠던 역시나 투자하기에 좋은 도시 울산과 창원에 대해서

한판 정리를 해주시고 들어갔습니다.

여기서 지역에 대한 설명들도 물론 너무 도움이 되었지만

자모님의 투자 인사이트에 대하여 뽑을 수 있는게 많다고 생각하여

그 부분들이 인상적이었습니다.

구축 투자를 할 때의 자모님의 관점은 그 해당 구축이 정말 그 일대에

수요를 끌어올만한 입지와 위치, 학군을 가진 단지인가?가 중요하고

세대수가 큰 단지여야하며 공급물량이 없는 곳을 투자해야한다고 알려주셨습니다.

그래서 이런 구축들에 투자해도 벌 수 있지만 조건이 많이 붙기에

우선적으로 신축을 고려하라고 하신거 같고 보유의 관점에서도 수월하며

수리비도 세이브 될 수 있고 울산의 남구 구축의 경우 전저에서 어느정도 반등을 했으므로

여러 면에서 고려를 해봤을 때 신축을 투자하는게 좀 더 좋은 방향이라고 말씀주신거 같습니다.

추가적으로 자모님이 돈 벌 수 있는 눈으로 갈아끼는게 정말 중요하다는 말씀을 해주셨는데

그 예시로 07년식 정도 되는 단지들도 진짜 괜찮은 단지라는 말씀을 해주셔서

어느 정도까지 괜찮게 봐야겠다 생각보다 범위를 넓혀야겠다는 생각이 들었고

내가 돈 벌 수 있는건 선호도가 정말 높아 실거주자들과 경쟁하는 물건보다는

조금 더 넓은 범위에서 봐야하는구나를 느꼈습니다.

BM

구축 투자시 확인점 - 가치, 세대수, 공급물량이 없는 지역

투자 범위 넓히기

(2) 부산의 A to Z

부산이라는 굉장히 큰 지역에 대해서 간략하게 구별 특징들을 설명해주셨고

현재 매매지수는 떨어지고 일부 선호하는 구들이 하락폭이 멈춘 모습속에서

전세지수는 대부분의 지역이 올라가고 있고 네이버 부동산에 전세가 0개인 경우가 많습니다.

매매가는 하락 or 보합의 흐름인데 전세가는 올라가고있는

전형적인 투자자에게 이상적인 상황이며 공급 물량들이 어느정도 정리가 되었으므로

부사님들께 전세 거래가 적극적으로 물어봐가며 기회를 잡을 수 있는 시장 속에 있습니다.

이후에는 부산이라는 지역의 개요 및 인구 현솽, 구별 키워드 분석 등을 진행해주셨고

그 덕에 선호하는 구가 어디인지 대략적으로 감이 잡혔고

아직은 친숙하지 않은 부산이라는 곳에 대해 대략적인 감을 잡아나갈 수 있었습니다.

그리고 입지 분석에서 직장을 통해 주요 산단 및 일자리가 몰린 구가 어디인지 알 수 있었고

학군을 통해 부산 내에 정해진 학군지는 어디인지 파악했고

환경에서 주요 상권은 어디인지?, 평지에 대한 선호도가 어느정인지?, 산뷰 바다뷰중에 무엇을 더 선호하는지?

등을 알 수 있었고 특히나 환경 파트는 직접 임장을 가보는 것에 대해 강조해주셨고

해당 상권에서의 분위기를 정리해놓는걸 중요하다고 해주셨습니다.

그리고 공급 측면에서는 공급이 정리되고 신축이 움직이는 시기가 왔고

지금과 같이 전세가 없는 시장에서 도전적으로 전세를 놓는다고 생각해야함을 알려주셨습니다.

교통은 일단 1,2호선 정도가 3,4호선,동해선보다는 주요 거주지역과 업무지역을 지나가는 관점에서

더 중요하다고 할 수 있다 하지만 역세권보다는 절대적인 단지의 선호도 자체가

더 큰 영향을 주는 경향이 크고 지하철 이용량 보다는 자차 이용 비율이 보통 압도적으로 더 높기에

역세권이라는 비중을 크게 보진 않아야 될 거 같다고 말씀주셨고

제가 임보에서 파악한 부분과 일치하여 그래도 판단을 잘 했구나를 느꼈습니다.

BM

상권의 분위기 기록하여 임보올리기

(3) 부산의 가격

시세를 분석할때는  상, 중, 하로 나눠 가격대의 감을 먼저 잡으면 도움이 된다고 말씀주시며

랜드마크 아파트들의 가격대에 대해 먼저 파악하셨습니다.

그리고 과거에 비해 구별 평당가가 오르고 있는 점과 전세가율 또한 전체적으로 오르고 있다는 점을 통해

투자하지 않을 이유가 없다고 하시며 다시 한번 투자하라는 원메세지를 전달해주셨습니다.

그리고 각 생활권별 가격을 올려보시며 비교평가를 하는 자모님의 생각도 조금 엿볼수 있었습니다.

다른 구에서 비슷한 가격대의 아파트들이 나오고 선택지가 많이 지면 그 안에서 선호도를 고려해

소거하는 방식으로 비교평가를 하시고 계시는 거 같았습니다.

투자를 한다고 했을 때, 그 지역/생활권 안에서 선호도가 더 높은 단지를 하는걸 중요시 하셨고

물론 이 과정에서 다른걸 선택한다고 해서 망하지 않음을 아는게 중요하고

비교했을 때 비슷하게 좋으면 둘 다 해도 된다는 관점까지 알려주셨습니다.

BM

상, 중, 하로 나눠 가격대 감 익히기

시세대로 나열하고 그 안에서 선호도 비교를 통한 소거하기

마지막으로 앞으로 해나가야될 자세에 대해 올려주셨는데 무조건 시세는 다 따놔야하고

투자금 맞는 단지들을 뽑아놓고 트래킹하면서 전세가가 올라오는지 확인해야한다고 하셨습니다.

완벽한 투자는 없으며 해보는게 중요하고 망하지 않는게 중요하다고 한번 더 투자의 원메세지를 던져주셨습니다.

그리고 와닿았던 말씀이 노력을 들이면 반드시 보상이 온다는걸 믿으라는 것이고

무언가를 시작할 때 너무 재지 않고 노력을 해보는 것의 중요성을 말씀해주셨는데

이에 너무 공감도 많이 된다고 느꼈습니다.

결국에 투자하는 사람이 이기는 게임에서 저도 노력을 들여 투자라는 결실을 한번

이번 지투기에서 맞이해보도록 하겠습니다.