수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요,
성장하고 나누며 행복한 투자자가 되고 싶은 로레니입니다 :)
10.15일 규제 발표 이후 혼돈의 5일이 지나고
이번주부터 본격적인 규제 적용이 시작되었습니다.
처음 겪어보는 규제 속에서
앞으로 시장에 어떤 일이 벌어질지,
시장 참여자들은 어떤 모습을 보여줄지 불안하기도 궁금하기도 하지만
중요한 것은 아무도 앞으로의 일은 예측할 수 없다는 것입니다.
아무것도 내가 예상한대로 되는 것도 없구요.
이럴 때일수록 원칙과 기준을 잊지 않으면서 본질적으로
내가 해야하는 것을 꾸준히 하루하루 해나가는 것이 중요하지 않을까 생각됩니다.
우리가 해야하는 본질은 매달 앞마당을 충실히 하나씩 제대로 늘려나가면서
내가 할 수 있을 때, 내가 가진 돈으로 감당가능한 범위 내에서 최선의 투자를 하면서
자산을 쌓아나가는 것이겠죠?
매달 앞마당을 만들면서
임장지의 핵심 입지요소를 파악하고,
단지를 하나씩 눈으로 보고 직접 내 발로 밟고,
전화임장을 하면서 사장님께 지역과 단지, 물건에 대한 정보를 파악하고,
매물임장을 하면서 직접 물건의 가치와 그곳에 사는 사람들을 확인하면서
해당 지역의 투자 범위와 투자 우선순위를 설정하는 작업을 거치게 됩니다.
그리고 결론적으로 그럼 내가 가지고 있는 투자금에선 어떤 단지, 어떤 물건이 최선일까?
라는 결론을 낼 수 있으면 그 달의 앞마당을 충실히 만들어낸 것이 아닐까 생각합니다 :)
우리는 매달 힘들게 시간을 내고 몇만보씩 발품을 팔아 임장을 가고,
이 내용들을 임장보고서에 녹여내면서 가치를 파악하기 위해 애를 쓰고 있는데요.
이렇게 우리의 땀과 노력이 담겨있는 임장보고서.
어떤 내용을 담고 계신가요?
강의에서 배운 것처럼
나무위키 찾아서 개요 ‘장표 채우고’.
입지 분석해야지 하면서 직장 정보 찾아서 '장표 채우고' 직장 ok!
카카오맵에서 강남까지 가는 시간 찾아서 ‘장표 채우고’ 교통 ok!
아실 학군 정보 찾아서 학업성취도율 ‘장표 채우고’ 학군 ok!
백화점 몇 개, 마트 몇 개, 스벅 몇 개, 병원 몇 개인지 찾아서 ‘장표 채우고’ 환경 ok!
이렇게 ‘장표 채우는데’ 집중하며 임보를 쓰고 계시진 않나요?
저도 그랬습니다… ㅎㅎ
학교에서 과제하는 것처럼,
회사에서 보고서 내는 것처럼,
과거에는 해야할 것들을 채우는 것에 머무르는 임보를 썼던 것 같습니다.
사실 처음에 임보를 쓰는 것 자체가 익숙하지 않으신 분들은
이렇게 시작하면서 임보를 완성하는 것에 집중하셔도 충분합니다.
완벽주의보다 완료주의로 임장보고서를 완료하는 경험을 쌓아가는 것만으로도
충분히 훌륭하다고 생각합니다!
하지만 시간이 지나고 임장보고서 작성에 조금씩 익숙해지고
이제 완료를 넘어 내가 지역의 가치를 좀 더 잘 파악하고 싶고,
내가 파악한 내용을 임보에 잘 담고 싶다고 한다면 하나씩 더 추가해보면 좋을 것들이 있습니다.
"임장보고서를 그냥 쓰는 것이 아니라
내가 임장하면서 파악한 가치가 가격과 어떻게 연결되는지를 많이 넣는 것이 중요합니다."
-줴러미 튜터님-
이번 달 반임장을 하면서 저희 줴러미 튜터님께서 해주신 피드백인데요.
우리가 보는 주요 입지가치는 총 4가지가 있습니다.
- ‘위치’ 가치 - 물리적으로 어디에 위치해 있는지? 강남 및 주요 업무지구 접근성은 어떤지? 교통은 편리한지?
- '단지' 가치 - 연식과 단지 퀄리티에서 오는 단지 상품성, 역세권/비역세권, 단지가 가진 쾌적함 등
- ‘환경’ 가치 - 단지 주변 환경이 어떤지? 유해 환경은 없는지? 살기 좋은 쾌적한/편리한 환경인지?
‘학군’ 가치 - 엄마들이 선호하는 초등학교, 중학교를 가는지?
이렇게 4가지 입지 가치 중에 특정 요소가 바뀌었을 때
가격에 어느 정도 반영이 되는지,
즉, ‘가치가 가격과 어떻게 연결되는지’를 임보에 넣는 연습을 많이 해보아야
그 지역 내에서 해당 단지가 가지는 가치를 좀 더 뚜렷하고 선명하게 파악하고
보다 나은 투자의사결정을 할 수 있게 되는 것 같습니다.
경기도 ‘부천’을 예로 한번 들어 보겠습니다.
입지 좋은 구축 vs 입지 떨어지는 신축
수도권의 단골 질문이죠
‘위치’와 ‘연식’ 가치가 변했을 때 어떤 것이 더 중요할지 궁금합니다.
서울 중심부 구축이냐 경기도 외곽 신축이냐
또는 서울의 구 안에서도 역세권 구축이냐 비역세권 신축이냐
많이들 고민하는 부분이고,
실제로 단지를 가보면 신축이 너무 좋습니다.
쾌적한 단지 환경에 혹하게 됩니다.
그런데 가격 흐름은 어땠을까요?
경기도 5급지 부천은 7호선과 1호선 라인을 보유하고 있습니다.
특히 강남으로의 접근성이 좋은 7호선을 선호하고,
역 중심으로는 주요 상권과 학원가, 시청과 공원 등
사람들이 좋아하는 편의시설들이 모여있습니다.
부천의 중심인 7호선 상동역 역세권에 부천에서 가장 선호하는 단지들은
모두 2002년식 구축 아파트들입니다.
반면에 역에서 많이 떨어져있는 2017년식 부천아이파크,
미니 신도시 같은 상권과 환경을 갖추고 있지만 역시 교통이 애매한 옥길 생활권 단지들이 있습니다.
2002년식 행복한금호 vs 2017년식 부천아이파크
2002년식 진달래효성 vs 2018년식 부천옥길자이
이렇게 입지/연식 요소를 고려하여 두 단지들의 가격 흐름을 비교해보니
부천옥길자이가 초초신축일 때는 진달래 효성을 이기고 전고점도 높게 찍습니다.
하지만 하락장을 지나면서 오히려 구축인 진달래효성이 치고 올라와서
지금은 더 높은 가격대를 형성하고 있는 것을 볼 수 있습니다.
연식 차이가 15년 이상 남에도 불구하고
심지어 사람들이 살고 싶어사는 실거주 가치인 전세가도
구축인 진달래효성이 계속 높게 형성되어 있는 모습을 볼 수 있습니다.
아 지금도 이런 모습인데 옥길자이는 ‘연식’가치가 빠질수록
이런 가격차이와 선호도는 더 벌어지겠구나~ 라는 점을 알 수 있습니다.
역시 수도권은 연식 보다 땅의 위치와 입지를 봐야겠다! 라는 결론을 내릴 수 있습니다.
‘단지’ 가치는 연식 뿐 만이 아니라 ‘구조’에 따른 선호도도 생각해 볼 수 있습니다.
복도식 방2개 투자해도 괜찮을까?
부천 역세권 구축 20평대 중에 방이 2개인 단지도 있고,
방이 3개인 단지도 있습니다.
방2개와 방3개 얼마나 차이가 있을까?
투자해도 괜찮은 걸까?
궁금하니 한번 비교해 봅니다.
7호선 역세권 구축 은하주공,
1호선 역세권 구축 반달극동과 반달건영에 복도식 방2개와 방3개
매매가와 전세가 차이를 비교해보니
방 2개도 작은 투자금으로 접근한다면
매매가 상승과 수익을 기대할 수 있겠다는 점을 알 수 있습니다.
하지만, 방2개의 전세 상승률이 확연히 떨어진다는 점 을 확인할 수 있습니다.
전세 레버리지 투자를 하면서 전세가 상승을 통한 투자금 회수가 중요한 우리에게
방 2개 투자는 보수적으로 봐야겠구나~라는 결론을 내릴 수 있습니다.
(강남 같은 상급지 제외)
비슷한 위치에서 ‘환경’ 가치가 변하는 것도 생각해볼 수 있습니다.
7호선 위와 아래,
둘 다 역세권이고 위치 입지는 차이가 별로 없습니다.
물론 둘 다 사람들이 선호하는 생활권이고 둘 다 투자할 수 있지만
사람들이 좋아하는 현대백화점, 시청, 중앙공원, 병원 등이 모여있는
7호선 아래쪽이 상대적으로 조금 더 선호되는 모습을 확인할 수 있습니다.
이렇게 어떤 입지 가치는 고정되어 있는 상태에서,
다른 입지 가치가 변했을 때,
가격에 얼마나 영향을 주는지 확인하고,
단지의 가치와 선호도를 좀 더 선명하게 파악하게 되는 것 같습니다.
이러한 감을 가져가는 연습을 계속 해보았을 때
입지 떨어지는 신축 vs 입지좋은 구축
어디에 투자할까?
이건 얼마 정도 가격 차이가 나니까 그럼 나는 이거할래!!
이렇게 투자 의사결정을 할 수 있도록
임장보고서에 장표 하나씩 담아보는 것은 어떨까요?
줴러미 튜터님께서는
수도권과 지방에서 단골로 나오는 이런 질문들을 고정으로 정해놓고
임보에 항상 적용해보는 연습을 해보는 것이 좋다고 말씀해주셨습니다.
물론 부동산은 수학이 아니기 때문에
공식처럼 딱 떨어지는 것이 아니고,
이런 입지요소 하나로 가치와 가격이 딱딱 맞게 결정되는 것이 아닙니다.
그래서 단지의 개별적인 특성을 종합적으로 살펴보고
전체적인 선호도를 고려해서 최종적인 의사결정을 하는 것이 중요하다는 것도
잊으면 안될 것 같습니다.!
투자와 연결되는 임장보고서 모두 화이팅입니다!!
감사합니다 :)
