[지투기 31기 부산간라빈스31 대연1호점_김밍키] 2주차 자음과모음님 강의 후기 - "이미 오른 지역보다, 아직은 덜 오른 지역으로 투자범위를 확대해서 보세요."

안녕하세요. 김밍키입니다:)

3주차 자모님께서 부산에 대해서 다뤄주셨는데요, 

현재 부산 남구를 임장하며 부산 전체도 찍먹하고 있기에 

더 집중도 있고 재밌게 강의를 들을 수 있었습니다.

더불어 기세반의 투자를 그 누구보다 목 놓아 응원해주시는 자모님의 열강에 감사드립니다!

느낀 점, 깨달은 점

1. 부산은 생각보다 참 크다! 그리고 지형에 의해 단절되어 있다.

부산은 다 같은 지방이 아니야! 동쪽 사람들은 서쪽에 대해 잘 모르고 멀다고 느끼는 경우가 많다.

부산 동쪽 끝의 공급이 부산 서쪽 끝의 공급에 큰 영향을 주지 않을 수 있다.

2. 신축입주할 때 잔금을 길게 빼는 방법도 있다?

강의 중 흘려가면서 말씀해주신 내용인데, 입주장에서 리스크를 헷지하는 방법 중 하나라는 생각이 들었다.

당장 써먹을 수 있을지는 모르겠지만, 뇌의 무의식 공간에 넣어둬야지.

3. 지방에서 내 아파트를 받아줄 사람을 결국 실거주하는 사람들. 그 지역에 사는 사람들이 정말로 좋아하는 것이 무엇인지 파악하고 진짜 좋은 걸 해야 한다.

실거주자 입장에서 생각하기. 싸고 못난이 단지보다는 조금 더 돈이 들더라도 괜찮은 단지 먼저 접근하기

4. 투자우선순위 정하기 : 부산은 이제 하락장이 끝났다. 선호생활권의 대장 및 신축은 가격반등이 있었다.

→ 선호 생할권은 구축까지 넓혀서 투자범위에 넣기

→단지분석에서 얼마나 반등했는지 보기. 남구에는 흐름이 어디까지 왔는지 파악하기

5. 부산은 전세가율이 오르고 있다. 투자하기 좋은 시기!!

적용할 점

1. 공급

적정수요 0.5배만 보면 매매/전세지수의 흐름이 꼭 맞지 않는다. 20년 평균치까지 계산해서 공급과 적정 수요를 봐야한다. 더불어 전세 계약 6개월 전에 입주물량을 다시 체크 해야한다. 임보 쓰던 당시보다 달라진 신규 물량이 있을 수 있다.

→ 자모님뿐만 아니라 1강의 유디님, 2강의 쟈니님께서 중복해서 말씀하신 내용. 그만큼 지방에서 공급은 면밀하게 볼 필요가 있고 더욱 힘줘서 임보를 작성하자. 

그리고 공급은 피해야 하는 것이 아닌 대응해야 하는 것임을 명심하고 투자하게 된다면 전세 맞출 때, 만기 일을 잘 보고 전세를 맞추자.

2. 지금 내 임장지는 흐름이 왔나~?

단지분석 시 실거래의 가격변동을 유심히 살펴서 신축, 구축에 가격 반응이 왔는지 살펴보기

→ 구축에 가격 반응이 아직 안 왔다면 기회일 수 있고, 그 투자금으로 하급지 신축에 가능한 단지가 있는지 앞마당을 넓히고 비교해볼 것!

3. 시야를 넓히자.

 지방에서도 좋은 것들은 비싸다. 엄밀히 말하면 비싸졌다. 즉 투자금이 많이 든다.

결국 1.5억 이내로 할 단지를 찾는 거라면 시야를 넓혀 입지 좋은 생활권의 구축 단지까지 후보에 넣어야 한다.

4. 앞으로의 앞마당은 어디로?

자모님의 강의를 들으니 부산과 사랑에 빠진 느낌이 들었다.

부산의 하락장은 끝났고, 전세가율은 오르고, 투자금이 줄어들어 기회를 주는 단지들이 곳곳에 나타난다. 투자하기 좋은 시기라는 것을 귀에 딱지가 앉게 말씀해주시니 얼른 더 앞마당을 넓혀 투자 후보 단지를 만들어야겠다는 생각이 들었다.

내년 하반기 내로는 부산에 2호기를 해야지!!