1. 초강력 부동산 규제에도 실수요자 내집마련 포기하지 말아야 하는 이유는?
출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005579413
요약
- 외곽지역 가격 ‘풍선효과’ 우려해 거래 원천 봉쇄
- 예상된 것과 같이 정부는 가장 먼저 규제지역 지정 카드를 꺼내들었음. ‘한강벨트’ 마포, 성동구를 중심으로 지정할 것으로 예상됐지만 실제 대책은 예측을 훨씬 뛰어넘었음.
- 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3종의 규제를 서울시 전역과 경기도 12개 시구에 지정하였음. 서울 외곽지역은 사실 주택 가격 상승이 미미하거나 22년 대비 아직 하락 상태인 8개 구도 포함되었음. 가격이 오르지 않았음에도 풍선효과로 가격이 상승할 걸 우려하여 서둘러 지정한 것임.
- 일각에선 상당한 무리수를 둔 과잉 규제라고 비판하지만 연말까지 당분간 수요 위축에 따른 관망세가 유지될 것으로 판단됨.
- 정부는 또한 대출 규제와 부동산 자금 출처 등 조사를 강화했음. 대출한도를 주택가격에 따라 차등 적용하고, 부동산 감독기구 출범을 공식화했음. 수도권 부동산 거래를 꽁꽁 묶겠다는 의도로 해석되는 것임.
- 하지만 현재의 부동산 시장 상황을 개선할 수 있는 근본적인 해결책은 공급 확대임. 공급은 물리적으로 단시간 내에 이뤄지기 어려움. 현재의 공급 부족은 지난 10년간 정부가 체계적으로 공급하지 않은 결과임. 곧바로 해결되지 않는 만큼 구체적인 로드맵을 제시해야 함.
- 재초환 폐지, 용적률 상향을 통한 도심공급 확대, 부동산 PF 문제 조기 해결 등 민간 공급을 위한 도시개발사업 활성화와 비아파트부문 세제 개선을 신속히 추진해야함.
- 조정대상지역이 되면 대출규제인 LTV 40% 적용, 신용대출, 중도금과 이주비 대출 요건 등이 강화되고 세제와 청약 규제 등 전 분야에서 영향력이 강화됨. 세제의 경우 대표적으로 다주택자의 취득세가 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용되어 진입 문턱이 높아짐. 다주택자 양도세 중과는 2주택자는 기본세율에 20%를 더 내고, 3주택 이상은 30%를 추가함. 또한 장기보유특별공제도 배제됨.
- ‘토허구역’ 전체 아파트 확대로 부작용 우려
- 취득세 중과는 일정부분 효과가 있음. 새로운 다주택자가 늘지 않는 것은 어떤 면에서 다행스러운 부분. 양도세가 중과되면 매도 물량이 급감함. 팔지 않으면 내지 않아도 되는 세금이고, 당장 보유세도 부담이 없기 때문임. 물론 정부가 준비하는 보유세 인상안은 내년 이후로 예고됨. 궁극적으로 매물을 늘리려면 양도소득세를 완화하여 퇴로를 확보하는 것이 우선임.
- 투기과열지구가 지정되면 일정부분 조정대상지역과 중복된 규제가 적용됨. 정비사업에서는 조합원지위 양도가 제한됨. 당장 조합설립부터 늦어질 수 있는 등 사업이 전반적으로 지체될 여지가 큼. 재당첨 제한은 조정대상지역(7년)과 동시에 지정되면 더 강한 기준인 10년이 적용됨. 청약에서도 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급됨. 정비사업과 청약 전반에서 강도 높은 규제로 사업 진행 속도가 더뎌질 우려가 있음.
- 토허구역을 전체 아파트로 확대함에 따라 상당한 부작용이 우려됨. 갭투자 방지를 위한 조치로 실거주 2년을 의무적으로 해야함. 하지만 다주택 취득세 중과로 일정부분 제한이 가능하고 최근 부동산 매입 경향은 다주택자가 되려는 수요는 제한적이므로 과잉 조치로 판단됨. 특히 재건축, 재개발 등과 상과없는 일반 아파트까지 모두 포함함에 따라 거래 불편과 부작용이 우려됨.
- 무엇보다 거래 자체가 급감할 수 있어 우려됨. 부동산 거래가 침체하면 경제의 선순환 흐름을 이어가기 어려움. 전체적인 경제 활성화도 멀어짐. 부동산 경제가 전체 경제에 미치는 순기능과 영향은 무시할 수준이 아님.
- 금리 인하기 앞두고 실수요자는 관심 유지해야
- 대출 규제는 금리 인하를 앞두고 있는 시점에서 그 근거가 합리적이지 않음. 오히려 금리가 인하되면 한도가 늘어날 수 있어 그것을 선제적으로 대비했다는 정부 발표는 놀라움.
- 부동산 감독기구는 보든 거래를 조사 대상으로 취급하여 감시와 수사까지 함. 특히 현금 부자인 자산가뿐만 아니라, 전체 매수자는 자금출처 등 세무조사 준비를 철저히 해야함. 금액 기준은 국토부 20억 이상, 국세청은 30억 이상으로 예상함.
- 초강력 규제가 발표된 상태에서 매수자는 자금조달 등 상환 능력을 점검해야 함. 매수 시기는 당분간 연말까지 지켜보며 대응하는 전략이 필요함. 시장의 방향성은 입주물량 등 공급부족이 단시간 내 해결되기 어려운 상황이고, 금리 인하를 앞두고 있어 실수요자는 관심을 유지해야 함.
- 매수에 비중을 두고 꾸준히 준비해야 하는 이유임. 아무리 강력한 수요억제책이라도 공급이 뒷받침되지 않는 한 오래가기 어려움.
- 향후 전세시장은 매입을 보류한 안주 수요와 신규 수요의 진입, 신규 주택공급 감소 등으로 상승 추세를 이어갈 확률이 높음. 전세대출 규제에 따라 반전세, 월세화 경향이 뚜렷해지며, 세입자의 주거비용도 증가할 수 있음.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
댓글
골목길님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
