수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
이거 진짜 급매에요..!
지금 결정 못하면,
다른 사람한테 계좌 넘어간다니까!
투자를 하기 위해 현장을 다니다보면
급매 물건이 내 앞에 찾아와 줄 때가 있습니다.
이런 게 말로만 듣던 급매인건가..
드디어 나에게도…….. ㅠㅠ
이건 무조건 사야해!
…… 사도 될까?
운명적인 급매를 만났다는 기쁨도 잠시
“지금 이 물건, 투자해도 될까?” 라는 물음표에
쉽사리 스스로 결정하지 못하는 나 자신을 마주합니다.
그래서 오늘은 최대한, 스스로 결정할 수 있도록
투자 전, 반드시 점검해야 할 5가지 셀프 질문리스트
에 대해 말씀드리겠습니다.
1. 이 단지는 투자할 가치가 있는가?
(= 전세 수요가 충분한 단지인가?)
가장 중요한 첫 번째 질문입니다.
내가 왜 이 단지를 투자하고자 마음 먹었고
어떤 가치를 보고 판단했는지 스스로 적어봐야 합니다.
이 단지는, 00구 내의 대표적인 대단지 중 하나로
00역 상권과 2호선 00역 접근성이 꽤 괜찮다.
도보 15분, 마을버스 5분 (배차간격 5분)이면 가능하고
출근시간에 직접 타봤는데 충분히 타고 다닐만하다.
(00동 기준, 도어 투 도어로 강남역까지 32분)
평형 구성도 20평대부터 40평대까지 다양하고
단지 내 갈아타기도 활발한 편이다. (2,000세대 이상)
학군지는 아니지만 단지내 초, 중학교가 있어
학기철만 되면 늘 전세는 없어서 난리라고 한다.
현재도 2,000세대 중 전세 매물은 단 2개 뿐이다.
형식을 갖추지 않아도 괜찮습니다.
이 단지의 입지요소와, 사람들의 선호도를
나만의 언어로 꼭, 적어보는 과정이 필요합니다.
2. 가치가 있다면, 가격은 충분히 싼가?
가치에 대해 설명할 수 있다면
다음으로 중요한 것은 가격입니다.
절대적인 가격, 상대적인 가격에 대해
어떻게 생각하고 판단했는지 스스로 적어봐야 합니다.
전고점 대비 18% 하락한 가격으로
일단 절대적으로 싼 가격이다.
강남 접근성 30분대의 지역들 중에서도
평형 대비 충분히 싼 가격이다.
비슷한 위상을 갖고 있는
00구 A단지와는 1억 차이가 나는 상황이고
강남 접근성 1시간 이상인 00구 B단지와는
비슷한 가격이라 충분히 싸다고 생각한다.
가격을 판단할 때 주의하셔야 하는 점은
뇌피셜로 해서는 안 된다는 것입니다.
꼭, 입지요소를 바탕으로 내가 아는 지역과 비교 후
지금 가격이 입지 대비 싼 가격인지 판단해야 합니다.
3. 싸다면, 내 가용자금으로 가능한가?
이제 정말 중요한 가치와 가격에 대한
판단은 끝났습니다.
남은 것은 나와 물건의 상황을
제대로 알고, 의사결정 하는 과정입니다.
현재 취득세 12.4%를 납부할 경우 2.2억 확보 가능
이 가격에 맞추려면 매매가 2천만원 정도 조정하고
전세는 현재 시세에 맞게 셋팅할 수 있다면
충분히 내 가용자금 내에서 투자가 가능하다.
부동산 중개수수료, 법무사 비용 등은 빠듯하지만
다음 달 급여 이후 계약이기 때문에
이 부분도 충분히 문제 없이 진행이 가능하다.
가용자금을 계산해보는 과정에서는
언제든 예기치 못한 비용이 발생할 수 있기 때문에
늘 대응할 수 있는 방안도 함께 고민해보셔야 합니다.
4. 투자 후, 다음 투자에 지장은 없는가?
우리가 투자를 하는 이유는 자산을 쌓기 위함입니다.
자산을 쌓으려면, 꾸준히 오래 투자를 해야 합니다.
이번 투자가 처음이자 마지막이 되어서는 안 되기에
우리는 늘 다음 투자가 언제쯤 가능할 지
고민해 볼 필요가 있습니다.
다시 말해, 너무 무리한 투자로 인해
다음 투자가 뒤로 미뤄져서는 안 됩니다.
이번에 투자금을 모두 사용하면
최소 1년 정도 후에 투자가 가능하다.
1호기를 지금 가격으로 매도해도
투자금 8천만원 정도는 회수가 가능하고
큰 이벤트 없이 연 저축액을 지금 수준으로 유지하면
연 3천 정도는 충분히 저축이 가능하기에
최소 1년 후, 1.1억의 투자금 확보가 가능하다.
최악의 경우 1호기 매도가 안 된다고 해도
3천만원이면 1년 내 지방투자도 가능한 상황이라
다음 투자가 많이 늦어질 염려는 없다.
나의 연 저축액, 보유 물건에서 회수할 투자금
혹은 반대로 발생할만한 비용(역전세 등) 등을
종합적으로 고려하고 다음 투자를 예상해봅니다.
저는 이 때, 다음 투자가 2년 이상 미뤄질 것 같다면
너무 무리한 투자가 아닌 것인지 고민해보는 편입니다.
5. 전세를 뺄 만한 조건이 좋은가?
(안 좋다면, 전세 낀 더 싼 가격의 물건은 없는가?)
투자를 안전하게 마무리하기 위한 가장 큰 관문이죠.
전세셋팅 상황을 제대로 알아야 판단이 쉬워집니다.
이 물건은, 현 임차인이 만기 6개월 남았지만 (갱신권 사용)
지속해서 거주하기를 원하고, 집도 깨끗이 쓰시는 편이다.
현 시세대로 계약하면 0.8억 정도의 증액이 필요한데
이 부분은 현 임차인이 긍정적으로 판단하고 있기에
전세계약서를 새로 작성하는 조건이면 충분히 괜찮다.
주변 전세 시세 대비 많이 비싸지 않은 가격이고
현재 주변 전세도 많이 없고, 전세가 올라가는 상황이라
최악의 경우 전세계약이 파기된다 하더라도
전세를 새로 맞추는 데 큰 리스크는 없어 보인다.
(잔금일 기준, 전세 뺄 기간 4개월 확보)
최근 전세가 많이 없는 시장이라고 해도
철저하게 확인해봐야 하는 부분입니다.
“3개월이면 빠지겠지~”라고
여유롭게 생각하기보다는 현장상황을 제대로 파악하고
최악의 상황이 와도 대응할 수 있는 준비를 해야합니다.
정리하겠습니다.
투자 전, 반드시 점검해야 할
5가지 셀프 질문리스트
- 이 단지는 충분히 투자할 가치가 있는가?
- 전세 수요가 충분한 단지인가?
- 가치가 있다면, 가격은 충분히 싼 가격인가?
- 싸다면, 내 가용자금으로 가능한가?
- 투자 후, 다음 투자에 지장은 없는가?
- 전세를 뺄 만한 조건이 좋은가?
- 안 좋다면, 전세 낀 더 싼 물건은 없는가?
매달 투자물건을 선정하고 난 후
셀프질문을 통해 스스로 “결정” 해보세요.
단순히 O/X가 아닌, 나만의 근거를 바탕으로
매달 결정해보는 연습이 필요합니다.
한 달 동안 임장하고 임장보고서를 쓰며
내가 느끼고 배웠던 모든 것들이 근거가 되어줄거에요.
오늘 날씨가 더 쌀쌀해졌네요.
모두 감기 조심하시고
오늘도 목표를 향해 한걸음 더 내딛고자
최선을 다하고 계신, 모든 분들을 응원드립니다.
