부동산 사장님은 절대 안알려주는 전세 5가지 : 1호기 세팅중 피눈물 흘린 이유[가즈엇]
안녕하세요 오늘도 한걸음 나아가는 가즈엇입니다.
최근 1호기 전세 세팅을 마무리하며 느낀 생각들과, 다음 전세 세팅 그리고 투자 물건 운용에 대해 어떻게 가져가야 할 지 배울 수 있었던 소중한 시간이었습니다.
1. 매물을 볼 때는 최대한 사진을 많이 찍어야 한다.
그동안 투자 물건을 보러 다닐 때, 다른 분들이 거주하고 계시면 혹시 기분나빠하실까봐 사진을 많이 찍지 않았습니다. 하지만 이번에 기존 전세 임차인분이 나가시면서 문제가 발생했습니다. 우리는 특약에 ‘원상 복구 원칙’을 넣고 계약하지만, 정작 ‘원상복구‘의 기준이 없었습니다.
세입자분들은 “처음부터 그랬다” 라고 말씀하시면 사실상 끝나는 문제 였기 때문입니다.
결국, 제가 매수할 당시의 집 상태 사진, 즉 돈을 내주고 돌려받을 수 있는 원상 복구의 기준점이 필요했습니다. 그 기준이 없으니 할 말이 없더군요. 다음 물건을 볼 때는 세입자가 있든 주인이 거주하든, 집의 상태를 꼼꼼하게 사진으로 남겨두어야겠다는 생각을 깊이 했습니다.
2. 가격 차이가 크지 않다면 시스템 에어컨 설치 물건을 선택
제가 투자했던 물건은 지방의 준식축으로 향하는 단지였습니다. 당시만 해도 시스템 에어컨 설치가 그리 흔하지 않았습니다.(물론 설치된 물건도 있긴 했습니다.). 처음 이 물건을 매수할 때 부동산 사장님 말씀은 이랬습니다.
“그냥 2in1 에어컨 놓으면 금방 전세 빠져요. 원래 여기 단지는 시스템 에어컨 그렇게 많이 설치 하지 않았어요.”
하지만 실제 전세 맞출 때가 다가오자 사장님들의 말씀은 달라졌습니다.
“전세 빨리 빼려면 시스템 에어컨 있는게 좋아요. 요즘 시스템 에어컨 없으면 전세 안나가요.”
다시 생각 해 보니, 제가 투자한 단지에만 시스템 에어컨이 없는 것이지, 연식 좋은 주변 단지들 상태에 대해서는 체크해 보지 않았습니다. 그리고 시스템 에어컨은 공실 상태에서 설치 하는 것이 저의 입장에서는 가장 좋습니다.
그렇지 않으면 추가 비용이 들 뿐만 아니라 분진,먼지, 소음 등으로 설치 과정이 매우 복잡해 집니다.
기존 세입자가 나가고 다음 세입자가 들어오는 상황에서는 날짜가 협의가 되면, 다행이지만 그렇지 않다면 기존 세입자에게 잔금을 치르는 등 복잡한 과정을 거쳐야 할 수 있습니다. (저는 다행히 다음 세입자 분들이 결혼하시는 분들이라 각자 부모님 집에서 들어오는 입장이어서 협의가 가능했습니다.)
다음 집을 매수 한다면 조금 돈을 더 주더라도, 최저가가 아니더라도 나중을 위해서 에어컨이 설치 되어 있는 집으로 매수 할 것 같습니다.
3. 시설물 체크 꼼꼼히(현관 키,음식물 카드키 등)
생각해 보니 매수, 매도 할 때 이런 사소한 시설물들을 제대로 주고 받지 않았더군요. ‘당연히 세입자가 다 가지고 있겠지’라고 생각했지만, 그건 저의 착각이었습니다.
저런 사소한 것들이 오히려 머리를 더 아프게 했습니다. 현관 카드키, 도어록 키, 음식물 쓰레기 키 등은 구매하면 그만이지만, 가장 중여했던 것은 도어록 수동키였습니다.
(부동산 사장님이 겁을 주시려는 것인지는 모르겠지만, 수동키가 없어서 도어록을 새로 했다는 곳도 있었습니다.)
다음 물건을 매수하기 전에는 이런 필수 시설물들이 있는지 꼼꼼하게 확인해야겠습니다. 부동산 사장님들이 챙겨주시는 분들도 계시지만, 안계신 분들도 많으니까요.
4. 인덕션은 ‘빛 좋은 개살구’
집을 보면서 인덕션이 있으면 ‘ 오~ 괜찮네?’ 이런 생각이 먼저 들었습니다. 하지만 이제는 인덕션이 있어도 가스레인지로 바꿔야겠다는 생각이 더 많이 듭니다.
가스레인지는 10년도 거뜬하고 건전지만 갈아 끼우면 되는 경우도 있으며, 가격도 인덕션에 비해 저렴하기 때문 입니다. 물론 인덕션이 안전하다고 하여 요즘은 많이 사용 되지만 세입자를 받을 때는 오히려 좋은게 별로 없습니다. 실사용 기간도 거의 4년 정도이고, 고장나면 가스레인지 비용의 두배, 이런 저런 자잘한게 돈이 나가는 것을 보면서 마음이 아프더군요. 이번에 바뀐 생각은 기존 가스레인지가 있고, 세입자가 인덕션을 들고 오거나 본인들이 새로 설치하는것이 편하다는 사실을 이번 전세 세팅을 통해 배웠습니다.
5. 매도는 모르겠지만, 전세는 ‘많이 내놓는것‘ 이 최고다.
기존 세입자가 나간다고 연락이 오고 다음 세입자를 맞추기 위해 전세를 내놨는데, 생각보다 부동산 사장님들의 연락이 잘 오지 않았습니다. ‘뭐가 문제일까?‘ 싶어서 주변 동료분들에게 문의 해 보니, ’많이 내놔야 한다‘고 조언해주셨습니다. 제 기준에서는 10군데면 많이 내 놨다고 생각하고 지내고 있었는데, 우연히 전세가 빠졌다는 동료분의 경험담을 듣고 조언을 구했습니다.
그 동료분은 무려 150 군데에 내놓고 하루만에 전세가 나갔다고 했습니다. 이 말을 듣고 저의 짧은 생각에 바로 그날 250군데에 문자를 돌렸고, 일주일 만에 전세가 나갔던 것 같습니다.
전세를 구하는 동안 가격을 더 내려야 하나 고민할 때마다 들어주신 동료분 들께 정말 감사합니다. 다시 돌아보니, 온통 내가 하나하나 챙겨야 하는 일들이었고, 다른 사람들이 알아서 해주는 것이 아니였습니다. ‘왜 지금 배우는 과정이 자영업자라고 하는지, 내가 직접 다 해야하는지‘를 조금 더 자시헤 배울 수 있었던 시간이었습니다.
다음투자를 하다면 조금 더 꼼꼼히 이번에 깨달은 과정들을 보완하여 하나하나 자산을 늘려가 보겠습니다.
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