관련 강의
실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
수강후기
[실준71기 장부물건 찾아 자산불릴 행운의 7조 배당받는도비] 달라질 건 없다. 가치와 가격에 집중하고, 내가 할 수 있는 것을 가열차게 밟아나가는 것!(4주차 강의 후기)
25.10.27실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
안녕하세요 배당받는도비입니다.
#1. 반복, 복기, 개선
현재 나를 알고 상대, 즉 시장을 알면 100번 싸워도 이긴다.
현재의 나는 어느 단계에 와있을까?
그래도 배운 것을 꾸준히 행동으로 옮겨왔다고 생각하기 때문에
‘아는대로 한다’는 단계에 있지 않을까.
그렇다면 최소 3년 꾸준히 반복해보자
다만, 하던대로 하지말자
항상 복기하고 더 나은 방향으로 개선해나가자.
#2. 현재 시장 파악(동행지수)
너나위님은 현재 시장 상황을 파악하기 위해
주택가격심리지수, 거래량, 매물수 3가지를 보신다.
주택가격심리지수에서 매수세 상승, 매도세 하락으로 서로 붙고,
거래량은 5천건 이상, 매물 갯수는 감소하고 있다면
불장으로 규제 전 과열이 되고 있구나로 볼 수 있다.
반면,
주택가격심리지수가 매수세 하락, 매도세 상승으로 서로 떨어지고,
거래량은 5천건 미만, 매물 갯수는 증가하고 있다면
물장으로 기회라고 볼 수 있다.
#3. 정책의 이면을 보자.
그러나 너나위님의 부동산 정책의 틀에 대해 들으면서
부동산 정책의 커다란 흐름을 알게되었다.
무엇보다,
지금까지는 기사나 매스컴을 통해 부동산 정책을 아는 정도에 그쳤다.
하지만, 부동산 정책의 흐름을 통해서
정책 입안자들이 실제로 어떤 의도를 갖고 정책을 내는지를 파악하고
그 안에서 내가 어떤 행동을 취해야하는지까지 판단해야함을 깨닫게 되었다.
앞으로 부동산에 관한 기사를 읽고
그 행간의 의미를 파악해보도록 노력하자.
#4. 달라진 건 없다는 확신
규제 때문에 주변이 혼란스러우니까
나도 뭐라도 해야할 것 같은 느낌이 들기도 했다.
하지만 너나위님이 감정에 휩싸이지 않고,
개인별 상황에 따라 어떻게 대응해나가야 하는지 깔끔하게 설명해주시니
흐릿하게 잡혀있던 방향성이 명확해졌다.
나는 1호기를 한 상황이니,
생애최초, 서민 실수요자, 정책대출 대상이 아니다.
그렇다면 비규제 지역이나 지방을 가야한다.
나는 수익을 빠르게 회수해 자산을 짧은시간에 크게 불리는 것을 생각하고 있는만큼
사이클이 짧고 절대적 저평가 시장인 지방에 투자하는 것이 유리하다.
지방에 가자. 그렇지만 수도권 외곽을 외면하지 말자.
지방 2, 수도권 외곽 1의 비율로 앞마당을 넓혀나가자.
#5. 잃지 않는 투자
'더 벌진 못하더라도
덜 위험한 것에 투자해서
목표를 이룰 때까지
투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자'
중요한 말이기 때문에 다시 적어봤다
잃지 않는 투자를 위해서는
내가 할 수 있는 것에 집중해야 한다.
수도권 외곽이 풍선효과로 오르기 때문에 빨리 집을 사야한다?
미래를 예측하는 것은 전문가도 어렵다.
내가 할 수 있는 것은 오로지 가격.
가치 대비 가격이 저렴한 물건 중에서
가장 좋은 물건을 투자해
가격이 제 가치를 찾아갈 때까지 보유하는 것에 집중하자.
보유는 시나리오에 따라 기계처럼 대응한다.
올랐다고 무리하게 재투자하면 큰일난다.
만약 그러다 역전세가 나서 자산을 팔아야하는 상황이라면
가장 가치가 좋아 수익이 많이 난 아파트가 아니라,
수익이 별로 없거나 손해가 나더라도
우선순위가 낮은 단지부터 처분해야 한다.
#6. 절대적 저평가(feat. PIR과 전세가율)
절대적 저평가 시장인지 여부는
PIR(Price to income Ratio, 중위가격/중위소득)과 전세가율을 통해 확인한다.
서울에서 절대적 저평가 시기는 14.1~18.6이다.
이때 평균 PIR이 10.1
따라서 PIR이 11이하면 절대적 저평가라고 판단한다.
전세가율은 비슷한 시기 70% 이상이었다.
따라서 전세가는 60% 이상이면 절대적 저평가라고 판단한다.
본질은 가치와 가격이지만,
내가 시장의 어디에 서 있는지는 스스로 파악할 필요가 있다.
PIR과 전세가율을 통해 서울/수도권이
절대적 저평가 상태인지 주기적으로 관찰해보자
#7. 상대적 저평가(변수 통제, 교통)
연식과 평형을 고정시켜서 비교평가한다.
서울/수도권에서 교통이 중요하다.
교통에서는 강남에 얼마나 빨리 가는지 뿐만 아니라,
강남과의 물리적 거리도 확인해야 한다.
아는 지역이 많아질수록 비교 대상이 많아지고
그러면 더 좋은 투자를 할 확률이 높아진다.
#8. 내게 맞는 투자
소액 투자 다주택 시나리오를 설명해주실 때 가슴이 뛰었다.
나도 할 수 있다.
함께 강의를 들었던 동료가 서울 투자를 했다고 했을 때
지방에 있는 내 1호기가 보잘 것 없어 보였다.
하지만 난 서울 투자를 못한다.
내가 할 수 있는 것은 소액으로 투자하여
가치성장 투자를 할 수 있는 시드를 확보하는 것이다.
#9. 과한 취미
너나위님께서 서울,수도권 아파트 가격을 전부 조사할 때,
5,000개의 아파트를 본다고 하셨다.
지방까지 합치면 15,000개
많다고 생각이 들었지만,
서울대 가는 학생들은 목표에 겁먹기 보다
기어코 끝가지 해내는 사람들이다.
너나위님이나 투자로 성공한 선배들이 그렇게 하고 있다면
그 분들과 나와의 격차를 줄이려면 나도 따라해야 한다.
가열차게 과한 취미를 즐겨보자.
#적용할 점.
1. 매일 신문을 읽고 한 개의 기사라도 행간의 의미를 파악해보자.
2. 앞마당을 전수조사한다.
HOW? 매일 시세를 루틴처럼 따야한다
HOW? 매일 루틴을 만드려면 항상 시간이 확보되어야 한다
HOW? 임보에 쫒겨 루틴이 무너지는 일이 없도록 임보를 효과적으로 써 시세를 딸 시간을 마련해야 한다.
