안녕하세요, 잠토입니다.
요즘 부동산 Q&A 글들을 보다 보면, 토허제로 묶여 황망한 마음을 가진 동료분들이 많이 계신 것 같습니다.
글 하나하나를 읽으면서
그 마음이 어떤 마음인지 너무나도 잘 알기에,
어떻게 말씀드려야 할지 고민하다가 투자물건을 뽑아놓고 매물코칭 전에 토허제로 묶여 다 날라가고
다시 물건을 찾아 투자했던 제 경험을 공유드려보고자 합니다.
2025.01 갈아타기를 결심하다
저는 1급지에 있지만, 어이없게도 6억이 되지 않는,
월부에서 ‘거르고 보는’ 아파트에 살고 있었습니다.
이 단지를 팔지 말지 정말 많은 고민을 하다,
내마기, 내마중을 들으면서 결국 갈아타기를 결심했습니다.
너나위님이 말씀하신 것처럼, 같은 지역 내에서 좀 더 좋은 단지로 이동하는 방향이었죠.
3개월 간의 투자 매물 찾기
송파구라고 하면 다들 잠실, 석촌, 문정을 떠올리지만
사람들이 별로 선호하지 않는 생활권인 거여, 장지, 마천, 풍납도 있습니다.
저는 같은 지역 내에서 더 좋은 생활권으로 가기 위해
자향멘토님의 송파구 특강, 프메퍼튜터님의 위례 특강을 들으며
가락동, 거여동, 장지동, 마천동에 있는
제가 갈아탈 수 있는 9억~11억대 단지들을 선별해
매물을 보러 다녔습니다.
그렇게 소중한 단지 10개를 뽑았던 것 같아요.
그리고 매도와 동시에 갈아타기 위해 투자 코칭도 신청했습니다.
2025.02.13 급작스러운 토허제 해제
투자 코칭을 신청하고 뉴스를 보는데,
토허제가 해제될 것 같다는 소식이 들려왔습니다.
“엇, 뭐야? 토허제가 풀리면... 잠실도 되는 건가? 잠실을 알아봐야 하나? 어떡하지?”
마음이 두근두근했지만,
일단 잡아둔 가락동, 오금동 매물이 있었기에
매물을 보고 생각하자고 마음을 다잡았습니다.
그런데 2월 14일, 발렌타인데이의 달콤함은 온데간데없고
아침부터 부사님들로부터 문자가 연달아 왔습니다.
“주인이 매물을 거둬서요, 내일 집 보러 안 오셔도 됩니다.”
“집주인이 가격을 올리겠다고 하네요.”
“사모님, 내일 집 못 보실 것 같아요. 여기 난리에요.”
잠실이 풀리자 사람들이 득달같이 매물을 보러 갔고,
옆동네인 가락동, 오금동 집주인들까지 매물 가격을 올리기 시작했습니다.
‘어쩌면 가락동, 오금동도 가능하지 않을까?’ 했던 희망은 무너졌고,
심지어 매물을 봐두었던 위례에서도 전화가 왔습니다.
“사모님, 이번 주에 넣으셔야 할 것 같아요.
지금 집주인이 5천만 원 올리겠다는 걸 제가 사모님 계좌까진 올리지 말아 달라고 했어요.”
마음이 너무 혼란스러웠어요.
왜냐하면 아직 매도가 안 된 상태였거든요.
‘그냥 일단 가계약부터 하고 볼까?’ 하는 마음이 너무너무 컸지만, 저는 월부에서 배운 게 있었기 때문에 되뇌었습니다.
“매도부터다. 매도 먼저다.”
그렇게 참았습니다.
2025.03.21 토허제 확대 재지정 발표
강남 3구 해제로 강남 3구의 모든 단지들이 일제히 가격이 폭등하자, 서울시는 갑자기 발표를 합니다.
토허제 재지정 뉴스 한 줄에,
제 3개월의 고민이 증발해버리는 기분이었습니다.
‘매도만 하면 가계약 쏜다’고 했던 단지,
‘제가 사러 갈 테니 킵해달라’고 했던 단지…
모든 단지들이 토요일에 일제히 전화가 왔습니다.
“사모님, 지난번에 보신 그 집 지금 1억 깎였어요.
지금 넣으셔야 해요. 내일이면 계약 못 해요!”
제 마음도 타들어 가는 것 같았습니다.
왜냐면, 아직도 안 팔렸었거든요.
그렇게 제가 보던 모든 물건들이 한순간에 사라졌습니다.
그런데 잿더미 같은 상황 속에서도 딱 하나 희망찬 일이 있었습니다.
내일이면 토허제로 묶일 제 집도 일요일에 팔린 거였습니다.
물론 저도 바겐세일로 내놔서 정말 싼 가격에 매도 된거 였지만 저는 그렇게 종잣돈을 쥔 채 다시 0부터 시작하게 되었습니다.
다시 시작하다
‘더 떨어질 곳도 없으니, 이제 오를 일만 남았다.’
그렇게 생각했습니다.
좌절했지만,
이제는 제 손에 쥔 돈으로 어디를 가도 하급지로 가야 하는 상황이었지만,
여기서 멈출 수는 없었습니다.
정말 빠르게,
내가 가진 단지보다 지역적 급지는 낮을지언정 더 좋은 단지들을 찾기 시작했습니다.
이 투자금으로 내가 할 수 있는 단지들은 어디인지,
할 수 있는 건 다 해봤던 것 같습니다.
밥잘튜터님, 자향멘토님이 말씀하신 것처럼
빗자루 쓸듯이 2급지부터 쓸어 내려왔습니다.
매일 아침 일어나 제가 외쳤던 확언은 이것이었습니다.
“내가 뽑은 단지 내에서 나는 수익을 낼 수 있다.”
그리고 이미 많이 올랐거나 호가가 계속 올라가는 단지보다, 아직 오르지 않아 네고할 수 있는 단지를 찾아갔습니다.
설령 내가 가장 좋은 것을 사지 못하더라도,
잃지 않는 투자는 할 수 있다고 생각했습니다.
왜냐하면 시장은 이미 오름세를 타고 있었고,
제가 선택한 단지는 아직 덜 올랐기 때문에
그만큼의 안전마진이 있었거든요.
내가 사야할 건 집 한 채,
지켜야 원칙도 한 줄이었습니다.
“좋은 아파트를 좋은 가격에 사는 것.”
그렇게 저는 1급지를 팔고 4급지 아파트를 사게 되었습니다.
후회하냐고요?
아니요, 후회하지 않습니다.
제 투자 여정은 아직 한참 남았고,
그 사이에 또 한 번의 기회가 올 거라 믿고 있습니다.
그리고 그 기회가 왔을 때 누구보다 빠르게 잡기 위해
오늘도 열심히 공부하고 있습니다.
저의 작은 제안
5억을 가지신 분들,
2억 투자금이면 4억 아파트, 3억이면 6억 아파트로 살 수 있는 단지를 찾아보세요.
그리고 5억 투자금으로 살 수 있었던 10억대 아파트를 하나 찍어보세요.
그런 다음, 2억·3억으로 두 채를 샀을 때 나올 수 있는 수익과, 기존 자산을 팔고 1주택으로 들어갔을 때의 수익을 최근 2년치로 계산해보세요.
2채의 수익률이 더 좋다면, 고려해볼 만한 투자입니다.
1주택이 낫다면, 시장을 조금 지켜보고 기다리거나
5억에 가용가능한 안전한 선에서의 대출로 내집마련 하는것도 방법입니다.
다양한 방법을 강구해보세요.
4억을 가지신 분들,
4억으로 살 수 있는 대장 단지가 어디인지,
내가 보던 단지보다 수익률이 높은 곳은 없는지 찾아보세요.
3억을 가지신 분들,
아직 규제지역이 아닌 곳 중에서
‘호재’라는 이름으로 이미 많이 오른 단지 말고,
아직 오지 않은 단지를 찾아보세요.
그렇게 스스로 방법을 찾아보고,
주변의 튜터님, 멘토님께 물어보세요.
“이런이런 방법들을 강구해봤는데요,
튜터님이 제 상황이라면 어떤 방법이 가장 낫다고 생각하세요?”
그럼 튜터님도 한마음 한뜻으로 함께 고민해주실 겁니다.
그렇게 하나씩, 할 수 있는 방법을 찾아보시기를 추천드립니다.
마무리하며
제가 좋아하는 책인 빅터 프랭클의 《죽음의 수용소에서》에는 이런 구절이 있습니다.
'인간이 시련을 가져다주는 상황을 변화시킬 수는 없다.
하지만 그에 대한 자신의 태도는 선택할 수 있다.'
이 책을 보면 내일 당장 죽을 수도 있는 아우슈비츠 수용소의 절망적인 상황에서 끝까지 희망을 가지고 있던 사람들은 살아 남았다고 합니다.
그러니 우리 긍정회로를 돌려보는건 어떨까요?
’내가 이런 상황에서 결국 해냈잖아. 그때 그 시도가 지금 까지 온거야‘ 라고 말하며 2년뒤에 웃으셨으면 좋겠습니다.
좌절하고 무기력해지신 동료분들께
조금이나마 힘이 되었길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
