토지거래허가구역 아파트 매수, 2년 후 전세 놓기의 모든것 [잠토]

안녕하세요, 잠토입니다.

지난주 부동산 규제정책 발표 이후 

정말 많은 혼란이 있었죠..

그래도 멈출수 없는 우리들이니까

매수하는 방법들을 찾아보게 되었는데요

그 중 좀 오래 걸리지만 

토지거래 허가구역 내 아파트를 매수 후 

2년뒤에 전세를 놓는다면

어떤 절차가 있는지 한번 찾아보고 

관련 내용 동료분들께 공유드립니다 ^^

토지거래허가제(토허제)란?

땅 투기 억제를 위해 정부가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도 입니다.

토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.

토지거래허가구역 내 부동산은 “실거주 목적”으로만 취득이 허용됩니다.

따라서 매매 시 제출한 ‘토지거래허가서’의 조건이 매우 중요합니다.

보통 허가서에는

• 무주택자이어야 할 것 (또는 일시적 1가구로 매도확정한 매수자)
• 본인 및 세대원이 직접 2년 이상 거주할 것

• 임대(전·월세 포함), 전대 금지

   

라는 조건이 명시 되어있습니다.

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토지거래 허가구역 아파트 취득 시 유의사항

• 토지거래허가서: 반드시 매매계약서 쓰기 전에 토지거래 허가를 받아야 합니다. 공동으로 신청해야 하기때문에 매도자랑 협의하여 거래 허가서를 신청하도록 합니다. 
• 실거주 의무: 주거용 주택은 취득일로부터 2년간 실거주해야 합니다.
• 잔금 및 등기 기간: 토지거래허가일로부터 4개월 이내에 잔금을 지급하고 등기까지 완료해야 합니다.
• 자금조달계획서 제출: 모든 자금 출처를 명확하게 기재한 자금조달계획서를 증빙 자료와 함께 제출해야 하며, 허위 기재 시 불이익이 있을 수 있습니다.
• 허가 신청 협조: 매도인과 매수인은 모두 허가 신청에 협력할 의무가 있으며, 이를 위반할 경우 상대방에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다.
• 계약 무효 시: 허가 불허로 계약이 확정적으로 무효가 되면 계약금 등 지급한 금액에 대한 반환 청구가 가능하지만, 별도의 합의가 우선 적용됩니다.
• 무주택자 우선: 원칙적으로는 무주택자만 실거주 목적으로 매수할 수 있습니다. (1가구 1주택자 조건이 적용될 수 있습니다).
• 경매 등 예외: 법원 경매나 신규 분양, 대가 없는 증여 등은 허가 대상이 아닙니다. 다만, 부담부(부부 자식간 부채 포함 증여) 증여는 허가 대상에 포함됩니다.

부동산 토지거래 허가 제도의 경우 서울특별시 사이트에서 자세하게 안내하고 있으니, 해당 사이트에서 참고하시면 좋을 것 같아 사이트 같이 첨부 합니다.

서울특별시 토지거래허가 제도안내

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토지거래 허가구역 아파트 취득 시 절차 및 구비 서류

✅절차

위에서도 말했지만 매도인이 매수인이 신청하여 서류 검토가 끝나면 대략 15일 이내에 심의 결과 통보가 됩니다.

✅ 필요구비서류

1. 토지거래계약허가신청서

2. 토지이용계획서

3. 토지취득자금조달계획서(매수인별 각1부) 

* 자금조달에 대한 증빙서류는 필요 없음

4. 임대차계약종료확인서(임차인이 있는 경우) 

* 기존 계약기간과 협의된 종료기간 동시에 명시

5. 주택추가취득사유등소명서(세대주 및 세대원이 주택을 소유한 경우)

6. 행정정보공동이용사전동의서(세대주 및 세대원 각1부, 14세미만은 법정대리인 서명)

6-1. 가족관계증명서

7. 위임장 및 신분증 사본(매수인, 매도인)

* 법인은 법인인감증명서 첨부

<신청서 예시> 

토지거래허가 서류에 대해서는 강남구청과 송파구청이 잘 정리 해 놨기 때문에 두 구청 사이트도 첨부합니다 (역시 1급지인가..?)

송파구청 토지거래허가 신청 서류

강남구청 토지거래허가 신청 서류

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실거주 2년 후 전세 놓기 

2년 실거주를 모두 마쳤다면, 일반적으로는 자동으로 전세(임대) 전환이 가능합니다.

단, 지자체별 허가 조건이 다를 수 있으므로, 반드시 아래 절차를 거치세요.

✅ 임대 (전월세) 전환 확인 절차

• 해당 구청(토지정보과 또는 부동산허가과)에 문의하여 “토지거래허가 조건이 해제되어 임대 가능한지” 확인
• 부동산 거래나 증빙이 필요한 경우를 대비하여 실거주 의무 이행사실을 확인 할 수 있는 서류 준비

✅ 전세 놓기 전 유의할 점

• 2년은 취득일 기준이나 경우에 따라서 전입신고가 늦어지면 실거주 의무를 다하지 않았다고 판단할 수 있습니다. 전입 신고 후 2년 조건도 충족되었는지 확인하세요
• 경우에 따라 실제 전입을 했는지 전기, 수도 사용량 및 결제내역등을 요구할 수 있습니다. 증빙은 철저히 해 놓으세요.

혹시 또 궁금한점이 있으시면 댓글로 달아주세요~

이 나눔글은 필요할 경우 보완하여 

계속 업데이트 해보도록 하겠습니다 ^^

마지막으로 동료분들께 

힘이 되고싶어 해보는 말

규제가 생기고 나서 많은 좌절과 분노,

우울감을 겪으신 분들이 많을 것 같습니다.

특히 지방자산들 정리해서

이제 수도권 매수하려고 본격적으로 찾으시던분들..

투자금이 꽤 있어서 

이걸로 3급지 아파트 매수 가능했는데

이젠 안되는분들..

비전보드에 서울 아파트 그려놓고

막 시작 한 우리 새내기 동료분들..

저 역시도 규제의 피해가 있는터라

잘 해봐야겠지만 속상하기도 하고

튜터님들의 글들을 보며 힘내야지 했다가도

약간 멍하고 그랬었습니다.

어제 부모님이 저희집에 육개장을 가져다 준다기에

잠시 만났었습니다. 

아버지께 

“이제 토허제때문에 집도 못팔게 생겼어 어떡해” 

라고 했다가 

저희 아버지가 해준 말이 너무 와 닿아 

힘을 내게 되었는데요,

"규제는 너만 생긴게 아니라

모두가 다같이 생긴거잖아.

그럼 그 속에서 방법을 찾는 사람이 되어야지

우울해하면 뭐가 달라질꺼야"

그리고 

한가해보이 멘토님이 올려주신

현금 부자만 집 산다? 아니요, 공부한 사람만 문을 엽니다 글도

많은 힘이 되었습니다.

"시장은 늘 순환합니다.

그리고 준비한 자에게만 열려있습니다"

"환경 탓 보다

내가 당장 할 수 있는 것 부터 바꿔봅시다"

 속담중에

하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다

라는 유명한 속담이 있죠

우리도 솟아날 수 있는 구멍을 만들어서

한번 이 규제도 잘 헤쳐나가보자구요~~!

화이팅!

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