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너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요
2030 싱글들의 희망이 되고싶은
5년차 투자자 갱지지입니다 ✨
서울 전체 구가
조정지역+실거주만 해야하는 지금
어디로 투자하러가면 좋을지 고민이됩니다.
아직 남아있는 기회의 땅!
수도권 비규제 지역이 좋을지
KTX타고 지방의 대장을 잡으러 가야할지
고민이 되시죠?ㅎㅎ
이럴 때 일수록
과거의 일을 한번 살펴보면
도움을 받을 수 있습니다.
오늘은 과거에 서울 25개구
조정지역 당시에 어디를 투자하면 좋았을지
같이 이야기 나눠보도록 하겠습니다
2017년 8월
서울 조정지역 지정
물론, 이번 토허제 강도의 규제는
과거에 없었지만
2017년에 서울 25개구를
조정으로 묶은 사례가 있습니다
경기도에 상급지들도 마찬가지로요!
과천, 광명, 하남, 성남, 동탄,고양, 남양주
조정지역이 된다면
크게 매수자들에게는
이러한 타격이 생길 수 있습니다.
- 실거주에게는 대출 한도가 줄어듭니다.
투자자에게는 취득세 중과가 될 수 있습니다.
그때 시장 분위기를 살펴보면요
가장 입지가 좋은 반포의 아파트는
2년간 스물스물 25%가 오르더니
조정지역이 묶이고 나서
1년에 6억이 오르게됩니다.
반면에 5급지라고 불리는
노원구의 아파트는
조정지역 전에는 시세 상승이 거의 없었고
조정지역 이후에 40%가 오르는 모습입니다.
정리해보면, 입지가 좋은 곳일수록
조정지역 전부터 꾸준히 오르다가
조정지역 이후에는 1~5군 대부분의 집값이
30~40%정도 상승했다는 것 입니다.
그러면 2017년 8월 규제 한복판에
어떤 집을 투자하면 좋았을지 살펴보겠습니다.
서울 규제 시장에
어디를 투자하면 좋았을까?
사실 2017년에는 취득세 중과가 없었습니다.
4주택자부터 4%의 취득세를 내야하죠
그래서 조정지역이더라도
저희같이 전세레버리지투자는
크게 변경점은 없었습니다.
다만, LTV는 40%로 줄어서
지금과 비슷한 상황은 맞습니다
아까전에 덜 올랐던
노원구의 7호선 역세권 공릉풍림
7000만원에 4억을
벌 수 있는 투자였습니다.
그리고 비규제인 부천
이때도 그때도 부천은 비규제네요 :)
5000만원에 4억을
벌 수 있었습니다.
그리고 지방은 대구를 가져왔어요
이시기에 부산은 상승장의 한복판이어서
아직 흐름이 덜 온
대구를 가져왔습니다.
5000만원에 4억..
엄청난 수익이네요
이 세곳의 투자를 정리해본다면
비규제와 대구 모두
조정지역 못지않은 수익과 수익률을 주는 투자였습니다.
| 서울 | 비규제 | 대구 |
투자금 | 7500 | 5000 | 5000 |
수익 | 40000 | 40000 | 40000 |
수익률 | 533% | 800% | 800% |
과거를 복기해보니
이제 투자 결정에 대한
의사가 명확해집니다.
2025년 10월 규제에도
우리는 풍선효과를 기대하며
앞으로 오를 곳에 먼저 가야할까요?
아니라고봐요
앞으로 더 조정지역으로 묶일 수 있다면
취득세가 달라질 수 있겠죠.
투자금 / 저평가 / 리스크
적인 부분으로 정리를 해보니 의사가 명확해집니다.
1. 취득세 중과가 중요한 것이 아니라
내가 가진 돈으로 어떤 단지를
살 수 있는지가 더 중요합니다.
2. 규제 상황에서 풍선효과로
비규제가 오르지않을까? 라는 희망회로보다
저평가 된 지역과 단지가 중요합니다.
결국 가치대로 오릅니다.
3. 지방은 공급에 의해서
산 가격보다 더 밑에
가격으로 떨어질 수 있습니다.
고점에 팔지 못했다면
사이버 머니에 불과하다는 뜻입니다.
단순히 지방과 수도권을 가치적인 부분을 넘어
투자의 특성을 파악하고
나에게 맞는 투자를 선택하는 것이 좋습니다.
그래서 2025년 10월에
내돈으로 할 수 있는 지역과 단지가 어딘지
아는 것이 너무너무 중요합니다.
문제를 보지말고
목표를 보고
지금 해야할 투자를 해나가는
우리가 되었으면 좋겠습니다.
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