그 집을 못 판 이유 _ 1호기 매도 복기글 [다꼼이]

안녕하세요,

월부학교 가을학기 2반 

밥잘튜터님 반의 다꼼이입니다.

저는 지난 여름학기에 지방 1호기를 매도하고 수도권으로 갈아타기를 했습니다.

하지만 1호기 매도,

그 결정이 쉽지많은 않았기 때문에

복기하고 싶어서 이 글을 적게되었습니다.

혹시 매도를 앞두고 계신 분이 있다면

제 글이 도움 되었으면 합니다.

저는 2022년 12월 침체된 시장에서 지방에 소액투자로 매수를 계약했고 잔금은 2023년 4월이었습니다.

싸게 샀고 전세도 낮은 금액으로 맞췄기 때문에 역전세 이런 어려움 없이 평온하게 보유를 했고

일반세율이 되는 2025년 4월을 기다리는 동안

전세레버리지 투자로 서울과 수도권을 매수할 수 있는 시장상황으로 바뀌면서

1호기를 매도하고 종잣돈 모은 것을 합쳐서 갈아탈 결심을 하게 됩니다.

이 매도 결심은 2024년 가을학기를 마무리 할때 즈음,

당시 학교 튜터님이셨던 잔쟈니 튜터님의 조언 덕분에 시작되었습니다.

지금 복기해 보면

당시 2024년 가을에 이미 매매가로 4천만원 오른 상황이라 24년 말에 매도계약을 하고 잔금을 2년에 맞춰 한 뒤

서울 투자 물건을 찾아서 갈아타기를 했다면, 가장 저스트(just)한 효율적인 의사결정이었을 겁니다.

하지만 그렇게 하지 못했고

질질 끌다가 2025년 9월이 되어서야 매도를 할 수 있었습니다.

그럼 저는 왜 그렇게 매도 결정을 하지 못했을까요?

1) 00 지역으로 투자하러 오는 동료들

제 1호기가 있는 지역은 2024년 말에 전세가가 많이 올라주고 매매가는 그대로면서

동료들이 투자로 많이 진입을 했습니다.

남과 비교하면 안되지만 환경안에 있다보면 자연스래 알게되는 이런 소문들..

예를 들어, '월부학교에서 00지역에 투자를 이번에 많이 했데' 하는 이런 소문들이 있었고

제 스스로 시세트래킹을 하면서도,

1호기가 있는 00지역이 매매-전세 차이가 많이 줄어서 소액이 들어오기 좋은 곳이구나를 알게되었습니다.

그러면서 이런 생각을 했습니다.

00 지역은 이제 시작이구나, 아직 여름은 전이구나.

더 오를게 있으니 투자자들이 유입되는 건데 왜 나는 지금 팔려고 하는거지?

하는 마음을 한편에 가지면서, 더 오르겠지 더 오르겠지 하고 기다렸습니다.

실제로 실거래 되는것을 보면 제가 투자한 구축 단지까지 실거래 매매가가 쭉쭉 오르면서

세 낀 물건 외에는 매물이 없는 지경에 이릅니다.

하지만, 냉정하게 제 물건을 보지 않았습니다.

제 물건이 새로 전세를 세팅할 수 있는 물건이었나요?

소액으로 투자할 수 있는 물건이었을까요?

아닙니다.

제 세입자는 심지어 집도 험하게 쓰시고 물건 보여주는데 협조도 안되는 분이었습니다.

애매하게 1년 뒤에 완공되는 분양권을 들고 계셔서 실소유자가 이사들어올 수 있게 이사비 협의도 안되는 분이었어요.

그런데 막연히 동료들이 00 지역에 투자하러 온다는 말을 듣고

매매-전세가 오르기 때문에 내것도 언젠가는 잘 될꺼라는 마음

그것만 가지고 매도를 미루고 있었습니다.

2) 현상유지편향, 후회회피편향

"모두가 세상을 바꾸겠다고 생각하지만, 정작 자신을 바꿀 생각은 아무도 하지 않는다."

-레프 톨스토이 (제3의 부의원칙 p353)

혹시 지금 매도해야 하는 물건이 있는데 행동이 되지 않는다면,

내가 현상유지편향이나 후회회피편향에 빠져서 생각하고 있는것은 아닌지 고민해 봐야 합니다.

현상유지편향은 실수를 저지를 것 같으면 뇌는 차라리 아무것도 하지 않아서 생기는 실수를 선택한다.는 것으로

우리 인간은 가만히 있다가 생기는 손해보다 무언가 행동해서 생기는 손해에 훨씬 민감하게 반응한다는 연구내용이고

잘못된 현상 유지일지라도 현재 상태를 유지하는 것은 선택이라고 여겨지지 않기 때문에 우리는 순응으로 생기는 나쁜 결과에는 더 쉽게 체념하고 받아들이는 경향이 있다는 것이이 심리학의 후회회피 편향입니다.

저는 1호기를 2년 채우자 마자 '급하게' 매도했을경우,

내가 팔고 오르면 어쩌지? 팔고나서 전고까지 가면 어쩌지?

팔고 나서 오를수도 있는데 그걸 포기한다는 손실에 너무민감하게 반응했습니다.

하지만,

매매가가 오르는 것은 일반매물이고

저는 낮은 세를 안고 파는 물건이었습니다.

또한 1호기는 매매가 단위가 2억, 3억인데

갈아탈 수도권 물건은 6억이상인 물건입니다.

그렇다면 상승의 폭과 가치적인 관점에선 지금 1호기의 1천만원 2천만원에 연연할 것이 아니었습니다.

25년 봄과 이번 가을까지, 서울수도권 장이 얼마나 드라마틱하게 바뀌었는지를 미리 알았다면 결코 하지 않았을 선택인데 그럴줄 몰랐기 때문에 순응하고 움직이지 않았다고 하기엔, 

지난 거래내역과 사람들의 선호도 등 뻔히 보이는 답을 저런 현상유지편향과 후회회피편향때문에 제대로 보지 않았습니다.

3) 실거주 재배치 까지 해야하는 부담

매도를 결심했지만 월부학교 수강이 안되던 중에 저는 투자코칭을 받게 되었습니다.

그때 양파링 멘토님께서는 그 당시 투자자로서 제가 할 수 있는 최고의 선택을 조언해 주셨습니다.

그것은 1호기매도와 종잣돈만 모아서 서울 수도권을 투자하는 것도 좋지만

높은 취득세를 내는 만큼, 거기에 실거주 재배치(전세주고 월세이동)해서 그 돈까지 모아서 하는 것으로 코칭을 해 주셨습니다.

저 역시도 나름 배운 투자자이니 멘토님의 말씀에 적극 공감하고

반드시 그렇게 하겠다고 마음먹었습니다.

하지만 꾸준히 올라주던 실거주 물건이 있던 곳의 전세가가 주춤하기 시작했고

그런 상황에서 전세를 주고 월세로 옮겨간다고 해도

대출 근저당 상환하고 나면 남는 돈이 '별로' 없어서

'어쩔수 없이' 전세가 더 오를때까지 기다리기로 합니다.

네, 1호기 매도를 미루며 기다리기로 합니다.

하지만 복기해 보면,

목표전세가가 있다면 그 금액으로 전세를 내어 놓는 적극적인 행동을 해야하는데 그 행동을 하지 않았습니다.

또한 월세 갈아탈 물건을 적극적으로 알아보지 않았습니다.

전세가가 생각보다 안나와서 재배치 해도 별로 남는돈이 없겠네, 좀 더 기다려야겠다. 생각했지만 이건 다 제 합리화였습니다.

하기 싫은 행동을 하지 않으려는 핑계였습니다

그냥 제가 떵떵거리며 살고있는 멀쩡한 신축 아파트에서 나와서

옆의 화장실 하나인 구축에 가고 싶지 않았던 것이었습니다.

아이들이 학교나 유치원에서,

너 어디살아? 라고 할때 아무렇지 않게 '아파트 이름을 말할 수 있는' 그 환경에서

물러서기가 싫었던 것입니다.

1호기를 팔면, 실거주 재배치를 해야하고,

생활이 바뀌는게 싫다보니

제일 첫 단추인 1호기 매도에 대해 소극적이었습니다.

살던 곳의 전세가 오르고 전월세 매물이 없어지기 시작하면서

정말로 전세가 올라서 재배치의 효과를 볼 수 있게 되었는데도 행동하지 않았던 저에 대해

여름학기 줴러미 튜터님과 이야기 하면서 깨달았습니다.

그리고 스스로를 받아들였습니다.

나는 주위 눈을 굉장히 신경쓰는 사람이고

가족들과 이 아늑한 집에서 좀 더 살고 싶다.

그리고 그렇게 스스로를 속이지 않고 내 마음과 대면하고

제가 편안한 생활을 함으로써 잃게 되는 것을 받아들인 뒤

실거주 재배치 없이 투자하기로 마음먹고

그렇게 결정하고서야

1호기를 매도하고 갈아탈 수 있었습니다.

이렇게 복기 하면서도, 매매가와 취득세를 생각하면

실거주 재배치를 하고 투자를 하는게 훨씬 좋은 선택이었습니다.

아쉽습니다.

막상 구축으로 이사가고 나면 3개월만 지나도 적응을 한다고 합니다.

그런데 그런 선택을 못한 저는 월부에서 3년동안 대체 뭘 배운걸까, 하는 자책도 했습니다.

제 투자 그릇은 정말 종짓그릇이구나 부끄러웠습니다.

하지만 이번에 밥잘튜터님과 가을학기를 하면서

튜터님이 복기에 대해서 해 주신 말씀이 있습니다.

어떤 결과를 두고 내가 후회가 남고 스스로가 미워지는 때는

내가 보낸 시간에 자신이 없어서일 가능성이 높다.

그렇다면 그것을 '자책', '자기비하'의 감정으로 남기는 것이 아니라

복기하고 수정할 수 있도록 해야 한다고 해 주셨습니다.

때문에

이 매도에 대한 복기를 하고 앞으로 저는 개선하기 위한 행동은

1) 작은 것에 대한 욕심 버리기

30억 40억을 목표로 하는 만큼

손에 쥔 것을 놓아야 새로운 것을 가질 수 있는데

욕심이 많아서 지금 가지고 있는 이 한줌도 놓지 못하는 스스로를 알고

감정을 뺀 투자자로서의 판단을 많이 연습해야 한다는 것을 느꼈습니다.

2) 내 것에 대한 에고를 깨기 위해 많이 알기

서울보다 훨씬 못한 수도권 외곽이 제가 살고있는 지방보다도 좋구나 하는 배움을 계속 해 나가야 합니다.

특히 이번달 임장지인 수도권 외곽의 상승률과 인구구성, 직장을 보면서 서서히 느끼고 있습니다.

배움과 적용이 더디지만 꾸준히 이 환경안에서 더 많은 지역을 배우면서 깨어가야 할 숙제인 것 같습니다.

3) 배운대로 행동할 수 있는지 빨리 점검해 보는 것의 중요함

양파링멘토님께서 재배치 코칭을 해 주셨을때

배운대로 그게 좋다는 것은 알았지만 행동까지는 안되었는데

제가 행동이 안되는 이유는 무언가가 걸리기 때문이었습니다.

다음에 이런 상황이 생긴다면 내가 행동이 안되는 이유를 빨리 고민하고

부족하거나 도움이 필요한 부분은 물어보고 스스로 공부하면서 고민하도록 하겠습니다.

부끄럽지만 솔찍하게 복기하면서

다음에는 더 현명한 선택을 할 수 있도록

재조정해서 행동하겠습니다

제대로된 복기를 할 수 있게 해 주신 밥잘튜터님,

감사합니다.