안녕하세요, 단독세대주 입니다.
매물코칭 후기는 뭘 써야하는거지? 라는 고민과
잔금이 좀 길어서 계약만 했지 본격적인건 아무것도 한게 없는데,
투자했다고 알리는 후기를 쓰기엔 좀 이르지 않나?
..라는 우려로 좀 주저하다가
잔쟈니 튜터님과의 통화 녹취를 거듭 들으면서
그 어떤 옵션을 선택하든 간에 모든 끝이
투자로 귀결된다는 감동적인 인도책을 깨닫고 ㅠㅠㅠㅠ
이건 정말… 꼭 후기로 좋은 소식 전해야한다,
튜터님께서 제시한 방향성을 따랐고,
결과까지 냈다는 것을 알려야 도리에 맞다는 생각에
일주일만에 후기 남깁니다.
앞서 밝힌대로, 계약을 했다 뿐이지 구체화 된 것은 없어서,
1. 대강의 코칭 내용
2. 코칭 때 받은 가이드를 듣고 당시엔 바로 안 떠올랐지만 이후에 생겼던 구체적인 궁금증
3. 그걸 토대로 내가 지금 어떤 부분이 부족한지, 앞으로 채워나가야 할 디테일
정리 위주로 작성합니다.
우선 저는 지방 투자가 적절한 싱글 투자자이고,
작년에 만들었던 울산 앞마당의 A단지와
이번 달 임장지 부산 B단지를
투자 후보에 두고 코칭을 신청했습니다.
울산 A단지는 임장 당시 낀 평형도
투자 엄두를 내기 어려웠던 선호 신축 단지였는데
그동안 전세가가 올랐고, 전용 84 매매가는 덜 올라서 투자 범위에 들어왔습니다.
같은 단지 낀 평형이 먼저 오르면서
84 절대가가 상대적으로 싸다는 생각에
부동산 사장님과 거주자 분들의 협조에 일요일에 매물을 봤고,
그 중 상태적으로는 아쉽더라도, 조건적으로 더 매력있는 물건을 1순위로 뒀습니다.
부산 B단지는 선호 생활권의 중위 선호의 단지였고,
긴 추석 연휴 끝나고 바로 매물을 봐서 그런지
좋은 가격에 준수한 컨디션의 물건들을 보게 됐습니다.
게중에 상태와 조건이 좀 아쉽지만
해당 단지 최저가 물건을 2순위로 두고서
매코를 신청했습니다.
가치: 울산 A < 부산 B
가격 : 울산 A ≥ 부산 B
연식 : 울산 A > 부산 B
사실 마음 같아서는 부산 단지를 훨씬 더 하고 싶었는데
조건적인 쎄함, 그리고 보유기간 동안 관리의 용이성,
5년동안 가지고 있을 때를 가정했을 때..
신축 선호 경향이 매우 짙은 지방에서 전세가 상승은
신축이 훨씬 유리할테니 투자금 회수 면에서
울산 단지가 나을 수 있겠다고 판단했습니다.
연저축액이 적기 때문에 다음 투자를 고려했을 때,
B를 하고 싶어도 A가 더 안전하겠다고 생각하고서
코칭을 신청했고, 일련의 제 의식의 흐름에 대한 튜터님의 주요 피드백은 다음과 같습니다.
이번에 투자하면 충분히 그 이상 버시겠네요
이건 제가 듣고서 좋았던 말이라 그냥 남깁니다ㅎㅎ
손실을 보고 매도한 물건이 있었는데 손실액이 얼마인지 들으시고 해주신 말씀이었어요 ><
부산 단지가 더 나아요
울산은 세팅적인 면에서 더 안정적이기는 해요
근데 지방투자에서 가격의 수준이 한 단계 올라간 상태라는 것은 내가 먹을 수 있는 몫이 줄어들었단 얘기에요.
첫 투자니까 세팅적인 측면을 안정적으로 가져가면서
수익적으로 덜 버는 선택을 한다면 울산이 나아요
근데 내가 돈을 적극적으로 불려보겠다,
(리스크를) 감수하겠다면..
부산은 21년도에 비해 전세가가 많이 올라오지 않았어요
수익적인 부분, 도시의 위상적인 면에서 부산이 더 가치있다고 생각은 돼요
비싼 건 아니라고 생각하지만,
그렇다고 가격이 소름끼지게 싸지도 않아요
울산 A단지 가격에 대한 튜터님의 피드백이었습니다.
울산 타 단지를 보면서는 싸지 않다는걸 확실히 느꼈지만
해당 단지는 충분한 선호를 느꼈기 때문에
투자후보로 염두했는데,
작년에 못 사는 단지가 지금 ‘어쩌면 살 수도 있는’ 단지로 전환된 데에 방점을 찍지 않았나..
본질적으로 가격 감 자체가 부족하구나를 느꼈습니다.
→ P: 가격 감 부족
→ Q: 적정 매수가 및 투자금에 대한 판단을 시기별로 어떻게?
→ T: 일단 해당 단지 모의투자 단지로 두고 때마다 업데이트
시세를 누적해서 꾸준히 봐왔을 때 확신으로 전환되는 순간 + 걱정되는 부분
해당 단지를 매수 검토할 수도 있기 때문에 하는 피드백.
예전에는 어림도 없던 단지인데, 지금 이 돈으로 투자가 가능하다고?!
이 것은 예전에 봤었기 때문에 가질 수 있는 생각이고
이 경험을 잘 기억하기를 당부해주셨습니다.
그리고 낀 평형이 올랐으니까 곧 84도 오를거야
-라는 접근에 대해 우려를 표해주셨는데요
그럴 수도 있지만 아닐 수도 있다는 것,
투자는 오를 것 같아서가 아니라 싸기 때문에 하는 것
-이라는 본질을 잡아주셨습니다.
P: 결국은 가격감이 부족하기 때문에 뇌피셜로 접근
K: 꾸준한 트래킹 + 지역간 비교평가
지역 내에서는 합리적인 판단이에요
울산 A를 뽑았던 과정에 대한 피드백이었습니다.
울산에서만 보자면 적절한 투자후보일 수 있지만
넓혀서 보면 덜 버는 투자처인 것을 알려주셨습니다.
→ P: 지역 간 비교평가의 경험 부족
→ T: 앞마당 관리 - 시세트래킹, 모의투자 단지 매월 임보에 업데이트
실전 투자자의 리스크 대응
부산 B단지 최저가 물건은 현장의 사장님들 다수가 꺼려하시는 물건이었는데요
당시에는 물건을 안내해주신 사장님이 가능한 안만 이야기를 해주셔서 전임을 다각도로 했는데, 일부는 어렵다, 일부는 괜찮다고 한 물건이라..
여전히 쎄측정만 되지 문제의 명확한 파악은 못하고 있었습니다.
그런 사정을 남겨서인지 튜터님께서 해당 물건 등기 상의 근저당 상황을 해석해주시고
이럴 때에는 투자 가능 여부를 어떻게 판단하는지,
내가 리스크를 줄이기 위한 옵션이 어떤 것이 있는지 알려주셨어요.
이건 정말 다년간 시장에서 투자를 하지 않으면 절대 알 수 없는 영역이라는걸 느꼈습니다.
→ P: 경험 부족
→ Q:1 비용을 감수하고 주담대를 일으키는 경우 VS 통상적인 수준보다 높은 계약금으로 근저당 금액으로 줄이는 경우, 둘 다 등기상 남는 채권금액이 비슷하다면 어떻게 유불리를 판단?
→ Q2: 호가가 본격적으로 오르고 네고가 어려운 현장 상황.. 오르는 호가임에도 투자금 범위에는 들어오지만, 처음에 알았던 가격보다 올랐기도 하고, 해당 단지의 분석이나 주변과의 비교평가가 부족해서인지 ‘그럼에도 싸다!’는 판단을 하기가 어려움. 약간의 상승 분위기를 탄 지역에서, 호가가 높아진 상황을 어느정도 반영하는게 불가피하다고 느껴지긴 하지만, 이제 갓 오르기 시작했기 때문에 어느 선까지는 괜찮고, 어느 선 이상이면 더이상 싸지 않다는 수준이 뭔지 판단이 어려움…
→ T: 경험이 정말 중요하다…! 환경 안에서 꾸준히 직간접적인 투자 상황에 노출되어야 함
강의+조모임, 동료 투자 서포트
→ T2: 실효적인 단지 분석에 대해 고민해보자
해당 물건들이 날아간다면?
이 부분은 장기간 투자를 못 한 저의 경우이기 때문에 해당되는 부분일 수 있다고 생각합니다.
매코 신청 단지 외에 제 기존 앞마당에서 실효적인 후보가 없는 것을 파악하시고는, 현재 임장지의 후순위 투자 후보였던 C단지에 대한 가치/가격까지 이야기를 나누게 됐습니다
그 대목에서 저의 부족함을 가장 많이 느꼈고
그래서 너무너무 감사했네요 ㅎㅎㅎㅎ
한 줄 요약을 하자면 “투자 가치가 있는 단지 중에서 내가 할 수 있는걸 해야 한다.”
해당 내용은 제가 갈수록 너무 절감하고 있는 내용이라
약간 한숨 나오는 단지였음에도 불구하고
투자 범위에는 들어와서 사전에 매물은 충분히 봤지만
매코 후보로 고려조차 않았습니다.
예전에는 자체 패스하고 매물조차 안 봤을 것 같아요..ㅎ
근데 결과적으로 C 단지가 저의 1호기가 되었습니다 ㅎㅎ
위치와 연식은 좋지만, 상품성은 떨어지는 단지
그렇지만 2년 전 가격 수준에서 크게 벗어나지 않는다
1순위 울산 A단지와 비슷한 가격 수준인데 위상과 가치를 생각해보라
이 대목에서 싼 가격 수준이라는 것은 이런거구나!를 어느 정도 체득한 것 같습니다.
아직 비교군이 적음에도 불구하고, 절대적 저평가의 정점이었던
‘2년 전 가격 수준’이라는 것에서 확신을 얻었던 것이 컸습니다.
→ P: 가격감 부족 & 가치 판단
→ T: 투자 후보군이면 임장 후에도 색안경 없이 단지분석
쓰다보니 많이 길어졌네요.
다 담지못한 인사이트가 넘치지만..
여기에서 마무리 합니다.
앞서 매코를 받은 적이 있음에도 불구하고,
무의식적으로 매물 YES or NO 를 알려주는
이분법적인 과정이라고 생각했고.. (반성)
또, 매물코칭은 정말 투자가 임박했을 때나 하는거라고 여겼는데
저는 이번 매코를 통해서 내가 어떤 부분이 부족한지를
파악하는 것 만으로도 충분한 가치가 있다고 느꼈습니다.
정기적으로 매코를 일단 신청한다는 분들이 이제야 이해가 되네요.
정말 매수부터 매도까지 폭넓은 가이드를 제시해주시기 때문에,
그리고 또 철저하게 개인 여건을 반영한 투자 판단이기 때문에,
앞으로도 가치/가격/투자판단이 익숙해질 때까지는
꼭꼭 매코를 이용해야겠다고 819862번 다짐했습니다.
잔쟈니 튜터님,
A도 B도 “실상 어렵다”, “혹은 아쉽다”로 매듭지을 수도 있었지만..
제가 뭘 선택하든, 어떻게든 투자할 수 있도록 독려해주셨다는 걸 깨닫고 너무 갬동 + 감사했습니다 😭
그리고 마치 맞춤형 투자코칭처럼 어떤 지역의 월세가 저에게 맞는 예산의 안전한 거주지일지까지 알려주셔서 진심으로 정말 감사드립니다 ㅠㅠㅠㅠ
또, 사실 사전 설문지 작성할 시간이 좀 빠듯해서
필수항목만 작성하고 바로 제출했었는데..ㅎㅎ
실투자금을 디테일하게 계산해볼 기회를 다시 주신
코칭매니저 그린님 너무 감사합니다.
마지막으로.. 저만큼, 혹은 저 이상으로 제 투자를 바란 몇 없는 내 동료들.. 😭
님들 덕에 어찌저찌 꾸역꾸역 여기까지 온거나 다름없어요
전세 맞춰지기 전이지만 일단 연락드릴게유 🫶
전세 세팅하고서 제대로 된 투자후기도 작성해보겠습니다.
그때까지 월부 수강생 모두의 투자 화이팅입니다❤️
