수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
투자를 위해서 월세로 자산재배치 하는 분들이 많은데요.
월세로 계약할 때 알고 있으면 좋은 점들을 공유해보려고 합니다.
1. 특약
특약은 부동산 계약을 할 때 계약 당사자 간의 특별한 합의사항을 별도로 작성하는 것을 말합니다.
특약의 효력은 법으로 다른 규정이 있다 하더라도 당사자간의 특약사항을 우선 적용하기 때문에
잘 써놓는다면 여러 분쟁을 예방할 수 있습니다.
하지만 일방에게 불리한 내용은 효력을 잃을 수 있으니 주의가 필요합니다.
특약 예시 :
현 시설상태의 임대차 계약이다.
계약일 현재 권리의 하자나 대출금은 없는 상태이며, 본 조건을 잔금일까지 유지하기로 한다.
임대인은 본 계약체결 당시 국세, 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다.
임대인은 oo년 oo월 oo일까지 등기부에 설정된 ~~등을 말소한다.
계약 체결 후 권리의 제한 사유가 발생하여 임차인의 잔금 지급일까지 해소할 수 없으면 임차인은
계약을 해제할 수 있다.
계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다
외에도 실내 흡연 금지 등등 권리와 시설과 관련된 다양한 특약이 있습니다.
2. 임대인의 주택담보대출 가능 여부
전세는 기본적으로 근저당이 없는 것을 선호하고, 있는 경우 보증금과 근저당을 합했을 때
집값의 85%를 넘지 않는 것을 추천하며, 지방은 이보다 더 보수적으로 봐야 합니다.
그런데 월세의 경우 보증금이 작아 임대인분들이 주택담보대출을 받기도 하는데요.
1금융권에서 대출실행시 세입자의 동의가 필요하지만, 저축은행 등 2금융권 이상에서는
세입자의 동의가 없어도 대출이 가능한 점 알아두시면 좋을 것 같습니다.
3. 최우선변제금 제도
최우선 변제금 제도란 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우,
소액 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 어떤 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.
최우선변제 요건 :
보증금이 소액임차인에 해당
대항력 갖추기(전입신고+거주), 경매 배당요구 종기일까지 유지
경매 또는 공매로 매각되는 경우
배당요구 : 경매, 공매 진행시 법원에서 배당요구서를 제출하기
위의 요건을 모두 갖추면 최우선변제금액 내에서 우선 변제받을 수 있습니다.
이 때 최우선변제금액은 주택가액의 1/2을 초과할 수 없습니다.
주의할 점 :
최우선 변제금액의 기준시점은 주택을 담보로하여 근저당을 설정한 날입니다.
1984년부터 2023년까지 계속 바뀌었으니 부동산 등기부등본의 근저당 날짜 확인이 필요합니다.
| 기준시점 | 지역 | 소액보증금 | 최우선변제금액 |
| 2023.2.21~ | 서울 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역, 용인, 세종, 화성, 김포시 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 이하 | |
| 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택시 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 이하 | |
| 그 외 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 이하 |
4. 보증보험 가입
보증금이 작아 쉬이 넘길 수 있지만 그래도 소중하게 모은 종자돈이니만큼
보증보험 가입도 고려해보는데 금액이 작아 가입가능할까 싶었습니다.
다행이 월세도 보증보험을 가입가능한데요.
주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등에서 가입이 가능합니다.
정해진 전월세전환율을 적용해 월세를 보증금으로 환산한 뒤, 총 보증금이 가입 한도 내에 들어오는지 심사하는데요.
수도권은 최대 7억, 그 외 지역은 최대 5억까지 가능합니다.
연간 보증보험료는 보증금액*보증료율*월세계약기간/365 입니다.
보증보험 가입이 거절되는 경우도 있습니다.
주택이 위반건축물인 경우
집주인의 근저당, 가압류 등 권리침해 기록이 있는 경우
시세 대비 보증금이 과도하게 높은 경우
이미 다른 세입자의 보증금이 우선순위에 있는 경우
월세를 알아보는 분들께 조금이나마 도움되셨으면 좋겠습니다.
