[부동산전문변호사] 에어비앤비 불법 운영... 어떤 처벌을 받게 될까요?

안녕하세요, 월부 회원 여러분!

부동산·형사 전문변호사 변호사형입니다.

최근 몇 년 사이, 에어비앤비(Airbnb) 를 통한 숙박 공유가 폭발적으로 늘고 있습니다.

오피스텔이나 원룸 소유자가 임차인을 구하지 않고, 에어비앤비 등에 내 집을 등록해 수입을 얻거나,

아니면 임차인이 에어비앤비 부업을 목적으로 임대인과 계약을 맺은 후, 집을 아름답게 꾸며 수입을 얻는 형태도 유행이라고 하는데요, 

그런데, 이와 같은 방법이 과연 법적으로 아무런 문제가 없을까요?

누구나 자신의 집을 등록해 수익을 얻을 수 있는 것처럼 보이지만,

한국에서는 사정이 다릅니다.

공유경제의 자유와 공중위생·안전 규제의 충돌 속에서,

에어비앤비 운영이 불법으로 처벌받는 사례가 급증하고 있습니다.

오늘은

1️⃣ 한국에서 에어비앤비를 합법적으로 운영하는 절차와,

2️⃣ 그 절차를 어겼을 때 어떤 처벌을 받는지,

3️⃣ 실제 법원 사례에서 어떤 결과가 나왔는지

이 세 가지를 중심으로, 실제 법적 기준과 대응 전략을 정리해드리겠습니다.

1️⃣ 에어비앤비를 합법적으로 운영하려면?

한국에서 에어비앤비를 운영하려면, 단순히 “집을 빌려주는 행위”가 아니라 ‘숙박업’ 등록 절차를 거쳐야 합니다.

(1) 사업자 등록

먼저 국세청 사업자등록이 필수입니다.

업종코드는 “551007”

즉 일반 및 생활 숙박시설 운영업 입니다.

이 단계부터 이미 “취미”가 아니라 “사업”으로 간주되므로, 소득신고 및 세금 문제가 함께 따릅니다.

(2) 관광사업 등록

다음은 관광진흥법상 사업등록입니다.

운영 형태와 지역에 따라 다음과 같이 나뉩니다.

오피스텔, 원룸형 주택, 근린생활시설 등은 원칙적으로 운영 불가입니다.

또한 소방시설·위생설비 등 안전기준 충족 및 관할 구청 신고도 필수입니다.

✅ 핵심 요약

• 단순 임대가 아니라 “숙박업”으로 취급됨
• 세금 + 관광사업 + 안전기준 3단계 등록 절차 필수
• 내국인 숙박 가능 여부는 등록 유형에 따라 달라짐

2️⃣ 절차를 거치지 않으면 ‘불법 숙박업’으로 간주됩니다

에어비앤비를 등록 없이 운영하면 공중위생관리법과 관광진흥법을 동시에 위반하게 됩니다.

위의 법들은 단순히 신고용이 아니라,

화재·위생·보건 안전을 확보하기 위한 강행규정이므로, 어떠한 변명이나 예외사항이 적용되지 않습니다.

또한, 앞에서 보여드린 표를 보면 알 수 있듯, 외국인관광 도시민박업 등록을 했음에도 내국인을 받는 경우,

이는 명백한 등록 범위 위반으로 처벌 대상이 됩니다.

✅ 핵심 요약

• 무등록 숙박업 = 공중위생관리법·관광진흥법 위반
• 등록한 유형(외국인전용, 농어촌 등)을 벗어나도 위법
• 안전기준, 신고 절차 미이행 시 형사처벌 가능

3️⃣ 불법 운영 시 처벌 내용

현행법상 공중위생관리법 제20조에 따르면,

무등록 상태에서 숙박업을 운영할 경우:

“2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금” 이 부과될 수 있습니다.

이와 별개로,

• 지자체의 영업중지명령·과태료(최대 500만 원)
• 소방시설 위반 시 형사처벌 병과

• 관광진흥법 위반 시 별도 벌칙

   

위의 3가지 처분이 동시에 적용될 수 있습니다. 

특히, 지속적·반복적 영업으로 판단될 경우,

단순 과태료가 아니라 형사 입건으로 이어지는 사례가 많아 주의하셔야 합니다.

4️⃣ 실제 판례·사례

💡사례 ① 서울 강남구 — 무등록 영업 벌금형

무등록 상태로 내국인에게 숙소를 제공한 호스트가 공중위생관리법 위반으로 벌금형을 선고받았습니다.

숙소 안전·위생 기준이 미비했고, 외국인 대상 등록도 없었던 점이 문제였습니다.

💡사례 ② 제주도 — 등록 범위 위반으로 행정처분

외국인관광 도시민박업 등록 없이 내국인에게 숙박을 제공해 영업정지 + 과태료 처분을 받았습니다.

💡사례 ③ 부산 — 소방시설 미비

소화기·감지기 등 기본 시설이 없던 상태에서 숙박 제공 → 벌금 + 시정명령 병과

✅ 판례 요약

• 등록 없음 → 형사처벌
• 등록 범위 위반 → 행정처분
• 안전 미비 → 형사 + 행정 병과 가능

5️⃣ 체크리스트: 합법 운영 전 반드시 점검하세요

✅ 사업자등록 완료 여부 (업종코드 551007)

✅ 관광사업 등록 여부 (도시민박업/농어촌민박업/한옥체험업)

✅ 숙박대상자(내국인/외국인)가 등록유형에 맞는지

✅ 소방·위생설비 등 안전기준 충족 여부

✅ 관할 구청에 숙박업 신고 완료 여부

이 다섯 가지 중 하나라도 빠지면,

운영자는 ‘불법 숙박업자’로 분류될 수 있습니다.

마무리하며

에어비앤비는 분명 새로운 형태의 수익모델이지만,

한국에서는 “숙박업”으로 분류되는 순간 법의 테두리 안으로 들어와야 합니다.

즉, ‘공유경제’라는 이유로

행정 절차를 건너뛰면 형사처벌 + 행정제재 + 세무조사가 동시에 이어질 수 있습니다.

합법적으로 준비하면 안전하지만,

무등록 운영은 “한순간의 벌금형”이 아니라 전과기록과 세금추징으로 이어질 수 있다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

💡 변호사형 한마디

"에어비앤비에 내 집을 등록하는 사람들의 취지는 부가적인 ‘수익’일텐데요,

부업을 위해 준비해야 할 것들이 너무 많다는 점이 다소 아쉽다는 생각이듭니다.

먹고 사는게 참 쉽지 않죠… 모든 월부 회원님들 화이팅하세요!"