수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
최근 서울 및 경기 주요도시가 토지허가제 지역으로 묶이면서 투자가 어렵게 되었습니다. 그 대안으로 최근 투자자들이 구리, 부천, 안양 만안, 군포 등 비규제 지역으로 몰리고 있다는 소식이 연일 기사에 나오고 있는데요.
하지만, 투자는 가능한대 왠지 모르게 기존보다 안 좋은 곳을 투자하는 것 같은 불안한 마음이 드는 거 같습니다. 그래서, 제가 가진 경기 앞마당을 비교해 보면서 어떤 투자처가 괜찮을까 정리를 해봤습니다.
경기권에서 2억대 이상 투자금을 사용하기에는 다른 대체 수단이 많기에 1억대를 기준으로 살펴봤습니다. 오늘 내용은 특정 단지를 찾아내는 게 아닌 어떤 과정으로 비교를 하는지에 대한 내용입니다.
특히, 최근 많이 찾는 부천 지역이 1억대에서 괜찮은 수익을 볼 수 있어서 관심있는 분들은 참고해 주세요.
강남과의 물리적 거리
너나위 멘토님이 항상 강조하시는 강남과의 거리
[안양>광명>수지>수원>부천]
경기 수도권 투자처 주요 선호 도시 기준으로 정리해 봤습니다.
안양, 광명 : 물리적 거리 가까움
수지, 수원 : 지하철 환승없이 이동 가능
부천 : 물리적 거리 제일 멀고 이동시간 많이 걸림
# 부천을 제외한 지역은 물리적 거리가 가깝거나 이동 시간 40분 미만으로 출퇴근이 가능합니다.
최고가 가격 비교
광명 : 전체적으로 가격대 높고, 신축 입주로 가격 계속 상승 중
안양, 수지 : 경기도 평균 값
수원 : 광교는 경기권에서 넘사벽 가격 ㅣ 하지만, 광명 따라가는 중
부천 : 84대장 외에는 비교 경기권 가격을 못따라감
# 59타입은 광명, 안양, 수지가 높으며 수원, 부천은 못따라감
# 84타입은 전체적으로 15~16억대로 비슷하게 형성
# 부천은 비교군에서도 가격대가 낮은편
생활권 키워드 정리
지역위상 : 광명 > 안양 > 수지 > 수원 > 부천
물리적거리, 교통 접근성, 최고가 아파트, 지역선호 요소, 성장성을 종합적으로 판단했을 때 제가 생각하는 지역 선호도입니다. 그렇다면, 해당 지역에서 1억대 투자처는 어디가 있을지 살펴 볼까요?
투자금 1억대 단지
광명은 1개도 없네요.
규제로 묶인 안양 동안구, 용인 수지, 수원 영통구는 가격이 많이 올랐음에도 규제가 안된다면 1억대 투자할 단지들이 아직도 좀 보입니다.
그리고, 규제로 묶이지 않은 부천 원미구는
투자할 수 있는 단지가 정말 많습니다. 이 중에서 개인적으로 투자를 염두해 볼 수 있는 단지들을 빨간색 하이라이트 표시를 해봤습니다.
지금까지 전체적으로 경기지역의 특징과 위상을 살펴봤으니 이제는 단지대 단지로 들어갈 차례입니다.
단지 비교하기1 : 입지 좋은 구축 비교
각 지역별 생활권의 중간 이상에 위치한 구축 아파트를 비교해 봤습니다.
1. 지역 위상 : 안양 > 수지 > 수원 > 부천
2. 가격 순서 : 부천 > 수지 > 수원 > 안양
3. 지역 위상과는 다른 가격 흐름
4. 부천 원미구 라일락신성은 지역내 1등 생활권 상동에 위치
5. 나머지 3개 지역은 지역내에서 중간 이하 생활권
6. 라일락신성은 유일하게 화장실이 2개임 (단, 방2화1 타입도 있으니 유의할것)
지역을 기준으로 투자처를 찾는 게 아니라
각 지역의 생활권 우선순위를 알고
단지별 구조도 아는 게 중요함 (특히 방, 화장실 갯수. 최소 방3 추천)
단지 비교하기2 : 입지 안좋은 신축
그렇다면 입지가 안좋은 신축 단지들은 어떤 흐름이 있을까 살펴봤습니다.
1. 지역 위상 : 안양 > 수지 > 수원 > 부천
2. 가격 순서 : 수지 > 부천 > 안양 > 수원
3. 신축단지들이라 대부분 전고점이 없으며 부천아이파크만 전고점 있음.
4. 용인 수지 신봉동 힐스테이트광교산 비교 단지들에 비해 1억 높음
5. 수지 외 지역은 가격대가 동일하게 형성되어 있음
6. 안양은 방 2개의 핸디캡이 예상되며 부천은 연식이 빠지면 상품성이 낮아질 수 있음
지역 위상과 다른 움직임으로
입지 안 좋은 신축도 분양가 대비 1억 상승
무조건 지역만 보고 분양 받으면 안됨
1억대 투자 단지 BEST 뽑기
저는 지금까지 과정을 통해 기존에는 급지별로 투자 우선 순위를 정했는데, 이제는 아래처럼 기준을 세웠습니다.
1. 각 지역별 생활권을 구분한다.
2. 생활권별 선호단지를 뽑는다.
3. 가치와 가격 비교를 통해 투자 물건을 찾는다.
이렇게 기준을 세우고
위에 투자금별 그룹핑한 단지에서 가치가 비슷하다고 판단한 단지끼리 붙여서 투자 단지를 찾아내 봅니다. 아래 예시처럼 진행하고 최종 생각과 의사 결정을 정리한 후 동료, 튜터님들과 함께 의견을 나눠보면 좋은 거 같습니다. (정확한 단지명을 찾아내는 게 이번 글의 주제가 아니기 때문에 예시로만 참고해 주세요)
결론 & 정리
이 과정을 통해서 얻은 결론입니다.
1. 비교 지역 중에서는 부천이 1억대 투자로써 BEST였다.
2. 급지별로 투자 우선순위를 정하는 게 아니라 단지 VS 단지로 선정해야 한다.
3. 기존에 1억대 투자 가능했던 급지 좋은 곳은 가격이 상승했다.
4. 항상 기회가 있을 때 투자해야 한다.
5. 1억대 투자시 단지 가치와 가격을 선별하는 능력이 정말 중요하다.
6. 무엇보다 중요한 건 액면가 보다 협상으로 물건을 만들어 낼 줄 알아야 한다.
동료분들도 이렇게 스스로 확신을 갖는 프로세스를 구축해 보고 또 부족한 부분은 주변에 많이 물어보면서 행동하는 투자자 되길 응원할게요~♡
