수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요 있으면 좋고 없으면 아쉬운 히히못가입니다.
이미 작성했었던 투자경험을 어떻게 풀까 고민하다가 반장님 도움을 받아 글을 작성해보게 되었습니다.
제가 투자한 1호기와 투자 당시 봤었던 후보들의 지금 수익률 차이는 어느 정도일지가 저도 궁금하더라고요.
그래서 당시에 후보로 봤었던 단지를 어떤 이유로 소거했었는지, 후보단지들의 지금 시점 수익률은 어떻게 변했고 어떤 마음으로 보유해나가고자 하는지 정리해보려 합니다.
# 1호기 투자단지와 후보군의 현재 수익은?
저는 25년 1월에 1호기를 투자했습니다.
당시 후보로 지방 5개 지역이 나왔었고 그 중 공급이 가장 양호한 곳에 싸지도 비싸지도 않은 가격에 A(1호기) 투자를 마쳤었습니다.
25년 하반기에 세를 새로 맞추면서 최종적으로 들게 된 투자금은 매매 4.1억/전세 2.95억에 투자금 총 1.15억을 소요한 투자가 되었네요.
투자 전 상황은 이렇습니다.
도시 | 단지 | 위상 | 선호도 | 연식 | 평형 | 매매호가 | 전세호가 | 투자금 |
지방 광역 | A(1호기) | 2 | 중 | 2017 | 59 | 41,000 | 29,500 | 11,500 |
지방 광역 | B | 1 | 하 | 2005 | 84 | 38,500 | 28,000 | 10,500 |
지방 광역 | C | 2 | 중 | 2017 | 59 | 44,500 | 35,000 | 9,500 |
지방 중소 | D | 1 | 중상 | 2015 | 84 | 44,000 | 36,000 | 8,000 |
지방 중소 | E | 1 | 중 | 2013 | 84 | 44,000 | 35,000 | 9,000 |
B의 경우 지역 위상은 높은 편이었는데, 생활권과 단지의 선호도가 매우 아쉬워 배제되었습니다(=입지 별로 준구축).
C는 위상도 나쁘지 않고 상품성도 좋은 단지였는데, 생활권 선호도는 중간 정도에 너무 외진데다가, 공급 상황이 좋지 못하여 배제되었습니다(=입지 별로 준신축).
D는 좋은 생활권 내 입지 양호한 준신축으로 1호기 다음으로 가장 마음이 갔던 단지였습니다만, 중소도시 + 공급으로 우선 순위가 밀렸습니다(=입지 좋은 준신축).
E는 입지와 상품성 모두 양호했지만, 약간 외져서 단지 선호도는 애매한 편이었고 시장 흐름이 많이 넘어와 가격에 반영되었을 거라는 판단에 우선순위에서 밀렸습니다(=입지 좋은 준신축)
결국 최종 선택은 지역 위상과 단지 선호도를 일부 양보하고 시장 + 상품성을 주로 고려한 A로 1호기 투자가 되었습니다(=입지 좋은 준신축).
그렇다면 현재 시점의 수익률은 어떨까요?
도시 | 단지 | 위상 | 선호도 | 연식 | 평형 | 매매호가 | 현재 매매 | 수익률 |
지방 광역 | A(1호기) | 2 | 중 | 2017 | 59 | 41,000 | 44,500 | 9% |
지방 광역 | B | 1 | 하 | 2005 | 84 | 38,500 | 37,900 | -2% |
지방 광역 | C | 2 | 중 | 2017 | 59 | 44,500 | 52,000 | 17% |
지방 중소 | D | 1 | 중상 | 2015 | 84 | 44,000 | 50,000 | 14% |
지방 중소 | E | 1 | 중 | 2013 | 84 | 44,000 | 46,500 | 6% |
단편적으로 보았을 때는 A보다 C나 D를 했어야 했다는 생각이 들 수도 있겠습니다.
9개월간 수익률이 자그마치 17%, 14%이니까요, 더군다나 투자금이 별로 없어 수익률을 중점으로 고려해야 하는 입장에서는 더더욱 솔깃해보입니다.
학교 수강 전이었다면(수익률 비교는 해보지도 않았겠지만...) '저거 할껄'이라는 생각의 지분이 못해도 절반 이상은 되지 않았을까 싶습니다.
사실 지금도 '아 그냥 저거 했어야 했나'라는 생각이 안드는 건 아닙니다만, 그런 생각의 지분이 지금은 굉장히 낮은 편에 속합니다.
그러면 왜 지금의 저는 '저거 할껄'이라는 생각의 지분이 낮은 상태일까요? 정리해보니 크게 2가지 이유 때문인 것 같습니다.
1. 부동산 투자는 사면 끝나는 게 아니다
저는 매수경험이 1회로 매우 적지만, 강의와 튜터님을 통한 배움으로 매수 후 관리와 운용이 더 중요하다는 걸 알게되어 위와 같이 생각했던 것 같습니다.
부동산은 주식과 달리 환금성이 떨어져 사고나서 수익을 보았다고 바로 팔 수 있지 않습니다.
단기간 내 팔게된다면 양도세 이슈도 있어 회수할 수 있는 수익이 적을 것입니다.
물론 양도세 이슈를 안더라도 수익을 볼 수 있다면 좋겠지만, 단편적인 시점의 시장 수익만 보고 거래를 반복하면 시스템 구축은 힘들 것입니다.
투자의 대원칙, 싸게 사서 비싸게 판다, 수익이 날 때까지 기다리고 보유를 해야하며,
포트폴리오를 잘 쌓아서 자산을 불려나갔을 때만 각자가 달성한 목표 달성에 더 가까워 질 수 있음을 배웠기 때문에 표면적인 수익률에 당황하고 동요하지 않았던 것 같습니다.
잘 심은 씨앗을 제손으로 파버리는 행동을 해서는 안되겠습니다.
2. 시장에 대한 경각심
튜터님께서도 그렇고 매코를 받았을 때도 그렇고 느꼈던 것이, 시장에 대한 경각심이었습니다.
어제도 튜터님께서 초보 투자자는 경험해보기 전까진 역전세의 무서움을 모른다는 말씀을 해주셨는데요.
지방은 대체로 공급에 의해 시장 분위기가 형성되는 것이 일반적으로, 지금이야 수익률이 좋게 보이고 전세 매물도 적어보일 수 있습니다.
저는 아직 시장을 온전히 겪어보지는 않았지만, 배움을 통해 공급을 의식할 수 있었고,
공급 이슈가 있는 C나 D가 앞으로도 계속 지금같은 수익률을 보일 수 있을 거라는 느낌은 적게 느껴졌습니다.
1호기와 당시 후보단지들의 현재 시점 수익률을 비교해보고 난 후,
1호기의 수익률이 다른 후보단지들보다는 낮았지만, 9개월에 9%라는 수익도 매우 큰 수익으로 매우 만족스럽습니다.
다만 비단 수익률 때문에만 만족스러운 것은 아닙니다. 지금의 수익률은 후보 C,D가 더 좋을 수 있겠지만,
모든 앞마당에서 지역의 위상과 공급 시장, 상품성을 고려하여 선택했던 1호기가,
보유하고 관리함에 있어 더 부담이 적다는 생각이 더 크기 때문입니다.
앞으로 투자를 지속해나가는 과정에서 수익과 수익률도 중요하지만,
핸들링을 신경쓸 수 있는 투자자가 되도록 노력하겠습니다.
