안녕하세요~
어제보다 오늘 더 한걸음 성장하며 나아가는
굿데이3 입니다 : )
25년 10월 초 지방 1호기 매도 계약 및 잔금을 완료 했습니다.
누구에나 그렇겠지만 저에게 너무 소중하고 애틋했던 지방 1호기 물건을
왜 매도를 결정하게 되었고, 어떤 과정이 있었는지 매도 복기하면서
저의 경험이 누군가에게 작게나마 도움이 되길 바라는 마음으로 적어봅니다.
# 매도를 결심하다
"데이님~ 저라면 1호기 매도 고려해볼 것 같아요!! "
저에게는 월부 투자공부 전 매수한 0호기가 있었습니다.
돈이 묶여있는 0호기 매도 후 서울 가치 자산으로 갈아타기를 목표하고
매도를 진행 중이였는데 환금성이 떨어져 몇 개월이 지나도 매도가 쉽지 않았습니다.
이 시기 내집마련중급반 오프라인 수강을 하게 되면서 자모 멘토님께 질의응답의 기회를 통해
생각하지 못했던 1호기 매도의 방향을 생각해 보게 됩니다.
그 다음 수강 때 양파링멘토님께서도 앞으로도 공급이 많아서 매도 할 수 있으면 하면 좋겠다는 피드백을 주셨구요.
1호기는 예정 물량 외 추가 공급이 들어오면서 가격이 치고 올라가지 못했고
40% 정도 수익률의 호가가 나오고 있었습니다.
월부에서 투자 공부를 하고 투자를 해보신 분들은 공감 하시겠지만
1호기는 정말 피땀눈물이 다 들어가 있었기에
공급이 있어서 앞으로 리스크를 겪게 되더라도 저의 소중한 1호기를 지켜나가면서 목표 수익의 경험을 하고 싶었습니다.
가치 대비 정말 싸게 샀고 전세가도 욕심을 부리지 않은 덕에 전세가는 오히려 몇천 높게 받는 상황 이였습니다
하지만 매도를 진행 한다면 매전차이의 투자금과 +a의 수익과 현재의 종잣돈으로
훨씬 더 가치있는 자산 갈아타기가 가능 했습니다.
투자는 감정의 문제가 아닙니다. 정말 이성적으로 생각해야 했습니다.
그렇게 멘토님들의 말씀을 수용 하고, "편익과 비용"을 하나씩 나열해 보고,
저의 포트폴리오의 점검과 매도를 하는 기준을 재정립해 봅니다.
당시 저의 포트폴리오는
서울 저가치 0호기와 지방 1호기를 보유 하고 있었습니다.
1호기 매도하고 갈아타는 경우
2호기 매도하고 갈아타는 경우
1+2호기 둘 다 매도 하고 갈아타는 경우 (Best)
이렇게 3가지 경우의 수를 나눠서 최선의 방법을 다시 한번 고민하게 됩니다.
[매도 기준 재정립]
제가 월부에서 배운 매도 기준은 이렇습니다.
1.수익이 났을 때
2.더 좋은 물건으로 갈아타기 할 수 있을 때
3.리스크가 커서 보유가 부담 될 때
저는 2번에 해당 그리고 손해가 아닌 일정 수익은 본 상황 이였습니다.
매도 기준을 재정립해보고 편익과 비용을 계산해본 후, 지방 1호기 매도를 결정합니다.
0,1호기 둘 다 매도가 되어 서울 갈아타기를 하는 것이 베스트인데,
0호기가 환금성이 떨어져 매도가 너무 어려운 상황이다보니
1호기를 매도해서 수도권 갈아타기로 방향을 추가 했습니다.
1호기의 100% 수익은 보지 못했지만 수익이 날 때 까지의 시간의 기회비용,
현재 갈아타기 하는 것이 더 나은 의사결정이라는 확신을 얻을 수 있었습니다.
이 후, 마스터멘토님과의 투자 코칭을 통해서 0,1호기의 매도와 앞으로의 방향성을 점검 받고
확신으로 매도 및 매수를 위한 적극적인 행동을 옮깁니다.
# 삼 세번의 제안 끝, 임차인 에게 매도하다
1호기의 상황은 2년 비과세는 25.9월,
지역 내 공급으로 26.9월 전세만기 3년 전세 계약 상황 이였습니다.
첫 번째, 임차인의 매수 의사 거절! 저 이사 갈께요~
매도를 결정하고 세입자에게 연락을 드렸습니다.
저의 임차인분은 3년 계약까지 거주를 하고 계약갱신청구권까지 쓸 의향이 있음을 파악하고 있었습니다.
기존 옆 단지인 B단지에 매매로 거주하고 계셨고 개인 사정으로 급하게 매도 후 저의 집으로 임차를 선택 했고,
익숙하고 편안한 이 동네를 굉장히 좋아하셔서 오래 살고 싶어 하셨습니다
저의 사정과 매도에 대한 의사를 말씀드리면서 계약 시 '집 보여주기' 협조에 대한 부분에 대해 다시 한번 부탁을 드리면서, 세입자님의 매수 의사를 여쭤보았습니다.
생각지도 못했던 매도 소식에 많이 놀라셨지만 고민 할 시간을 달라고 하셨습니다.
몇 일 후, 개인 사정에 대해서 다 이야기 해주셨는데 아드님의 결혼이 내년 4월에 예정 되어 있고
신축 단지로 입주를 하기에 매매 의사는 없고 대신 이사를 가시는 것으로 협조를 해주신다고 하셨습니다.
이사 협조 동의서를 받으려고 한 이틀 사이 집을 알아보고 오신 임차인분은 보인이 이사 갈 매물이 없자
(공급이 많은데 전세가 씨가 말랐습니다..) 이사를 못 갈 것 같다고 하십니다. (갑자기요...??)
동의서를 아직 받지 않은 상황이라 설득을 해보지만 강건 합니다.
두 번째, 사장님~ 임차인분께 매수 할 수 있도록 도와주세요!
사장님과 임차인분이 오다가다 자주 뵙고 친한 관계를 형성 한 것을 파악하게 되었고,
중간역할을 잘 해주시는 사장님을 통해서 현재 전세가와 매매가 차이가 크지 않고
충분히 가격이 싼 것을 강조해서 임차인을 설득하기로 마음 먹고 부사님께 부탁을 드려봅니다.
안그래도 부사님께서도 세입자와 이야기를 통해
현재 호가 보다 n천만원 저렴한 금액에 해주면 매수 할 의사가 있어보인다고 하십니다.
목표 매도가 보다는 낮은 금액이였지만 고민 끝에 받아들이기로 하고 부사님께 연락을 드립니다.
근데요, 임차인이 갑자기 안한다구요??
지역 내 공급이 있었고 저의 단지에서 분양 받아 이사로 급매로 막 던지는 실거래 건이 생깁니다.
입주장이 되면 가격이 더 떨어 질 것 같다는 아들의 이야기를 듣고,
3년 전세 계약 까지 거주 하시겠다는 못을 박아 주십니다. ㅠㅠ
우선 한 발 물러 서고, 다시 대책을 세워봅니다.
세 번째, 임차인님~ 저 큰일 났어요. 망할 것 같아요.
그 사이 어렵게 어렵게 0호기의 매수자가 나타나 가계약금을 받고, 탄력을 받아서 1호기 매도까지 더 집중을 했습니다.
단지 내에서 신축 단지로 이사 가느라 물건 가격이 계속 최저가를 갱신 하는 와중
로얄동, 로얄층이였던 덕분에 우리동만 보는 젊은 실거주 가족이 가장 집 수리상태가 좋았던 우리 집을 너무 마음에 들어해서 호가 보다 1500만원 높게 바로 계약을 하고 싶다는 연락을 받습니다.
문제는 1년 더 3년 만기 까지 거주하겠다는 임차인과의 협의 였습니다.
임차인과 완만히 이사 비용으로 협의를 진행하고, 실거주를 희망하는 젊은 가족에게 매도를 하고 싶었습니다.
임차인은 계속 거주를 희망한 상황에서 어떻게 해야 마음을 움직일 수 있을까 했을 때,
직접 찾아 뵙고 거짓으로라도 어려운 상황을 만들어서 도움을 요청하는 감정 호소법으로 연락을 드리게 됩니다.
(거짓말 하는 거 세상에서 제일 싫어하는데, 제가 그걸 하고 있어서 마음이 좀 어려웠습니다.. ㅠㅠ)
근데 어떻하나요, 이렇게 까지 해야 하나싶겠지만 그렇게까지 해야겠습니다.
너무 감사하게도 이 방법이 마음에 통했고,
이사를 가는 것이 아닌 가격을 더 조정 해주는 조건으로 매수를 하고싶다는 의사를 표시하셨습니다.
저 또한 서울 갈아타기 투자를 위한 목표 매도가 보다 좀 더 낮은 금액이였지만,
현재 상황에서는 몇백의 문제가 중요한 것이 아니라 '매도를 하고 서울 갈아타기' 에 편익과 비용 측면에서
훨씬 유리한 것을 알고 있었기에 바로 협의 하에 임차인 매도 결정이 잘 마무리 되었습니다.
임차인께서 매매거래는 부동산을 끼지 않고 법무사 사무실에서 직거래로 희망하여
특약 동의와 가계약금을 받고, 계약일 겸 잔금으로 날짜 협의를 해서 잔금까지 잘 마무리 하게 되었습니다.
이 후 10월 한 달
1호기 잔금, 0호기 잔금 하루 만에 서울 투자 갈아타기 까지 성공 했습니다.
다음은 서울 투자 갈아타기 글로 돌아오겠습니다 : )
[잘한 점]
- 세입자의 요구사항을 잘 협조 하고 평소 좋은 관계를 유지 한 것
- 부사님을 통해 재 설득 시도해 본 것. 한번 안된다고 포기하지 않고 삼세 번 시도 한 것
- 추가 네고 할 것을 예상하고 빠르게 계약과 잔금 동시 진행 한 것
[아쉬운 점]
- 세입자가 처음 이사 동의를 을 때 시간을 두지 않고 바로 동의서 진행을 했어야 함
# 매도 후 깨닫게 된 것
1. 투자자는 CEO다. 늘 CEO 마인드 장착하고 행동하기.
0호기의 세를 맞추는 여러번의 과정도 있었는지만
첫 투자를 하면서 너바나님께서 강조하신 CEO 마인드에 대한 진정한 의미를 깨달았었습니다.
투자를 하면서 예상치 못한 일들이 굉장히 많았고
매수-보유-매도의 모든 투자의 과정은 대응의 영역임을 배웠습니다.
어떤 일에 대한 책임을 상황이나 상대방에게 두기보다 나에게 초점을 맞췄을 때
오히려 해결 방법이 또렷하게 보이고 이미 벌어진 일에서 남을 탓하기보다
내가 복기하고 성장 할 수 있는 방향이 훨씬 중요하가 다가왔습니다.
앞으로도 성공의 과정에서 수많은 어러움을 마주하게 될 텐데,
그 때 마다 결정에 책임지는 CEO 마인드로 잘 대처해 나가야겠습니다.
2.결국은 가격이 결정한다.
월부에서 배운 기준과 원칙을 지키면 절대 잃지 않는 투자를 하고,
저환수원리의 저평가인 가치 대비 싸게 샀기 때문에 가능 했습니다.
매물코칭에서도 통과 되었던 가격에서 1천만원 추가 네고로 싼 가격으로 매수를 했고
공급으로 매물을 싼 가격에 막 던지고 가는 호가에도 받쳐줄 수 있었습니다.
그렇기에 매수인의 가격 네고에도 협의를 진행하고 매도까지 진행 할 수 있었습니다.
3.지방에서의 공급은 더 뾰족하게 바라볼 것
1호기 투자를 할 때, 매수한 지역과 함게 B지역을 우선 으로 보고 있었습니다.
B지역은 공급으로 전세가가 낮아진 상황이라 투자금이 많이 들어갔지만
세가 높게 껴진 단지 매물을 발견했습니다.
이 물건을 1순위로 같이 진행을 했었고 매코를 기다리는 사이 역시나 빨리 물건이 날아갔습니다.
매코에서는 1호기 지역이 통과 되었기에 투자를 진행 했지만,
매달 놓친 지역과 함께 비교하며 복기를 하면서
공급이 없어서 전세가 없고 매매가 치고 올라가는 B지역을 보면서
투자 의사결정에 따라 다른 시장을 경험하고 큰 배움을 얻게 되었습니다.
빨간색 : 1호기 단지
파란색 : 함께 고려한 지역의 단지
투자금이 더 들더라도 B지역의 좀 더 다른 방안의 물건을 찾아보지 못한 것이 아쉬웠습니다.
23년 차가웠던 시장이였기에 충분히 더 큰 협상이 될 수 있었을 것을 알게됩니다.
4. 포기하지 않고 될 때까지 하면 된다
0호기를 매도하는데 1년이 걸렸지만 포기하지 않고 정말 최선을 다했었고,
1호기를 임차인에게 세번의 시도 끝에 실거래가 중 가장 높은 가격에 매도하게 되었습니다.
내가 하기로 마음 먹었다면,
계획과 다르게 더딘 과정들이 나를 지치고 힘들게 할지라도 어떻게든 해낼려고 한다면
반드시 해낼 수 있다는 귀한 경험을 하게되었습니다.
현재 1015 규제로 인해서 많은 어려움을 겪고 계실꺼라고 생각합니다.
그럼에도 불구하고 변화하는상황속에서는 변함이 없는 '본질'이 존재한다고 생각합니다.
상황이 어떠하든 내가 할 수 있는 것을 그저 해나가면서
계속 방법을 찾아서 해내간다면 반드시 해낼 수 있습니다.
포기하지 마세요. 끝까지, 될 때까지 하세요. 반드시 해낼 수 있습니다.
제가 해냈으니 여러분들도 반드시 해낼 수 있을꺼라고 믿습니다.
우리 동료들 진심을 다해 응원드립니다.
우여곡절이 있었던 1호기의 소중한 경험을 할 수 있었던 순간에 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. : )
갈아타기 체크리스트
[행동]
1. 매도 후 자금 등 개인상황 파악
2. 갈아타기 물건 Top10 선정
3. 결심했다면 매도 집중하기
[감정]
1.기준과 원칙을 지켜 샀고 기준에 맞게 매도한다면
내 탓으로 돌리지 않기
2. 수익에 매몰되지 않기
3.갈아 탈 물건이 주는 편익을 생각하기
