안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
최근 기사들을 보면 여러 대출 규제 강화가
지속되면서 전세의 월세화로 인해
전세거래보다 월세 거래가 폭발적으로
늘어나고 있다는 것을 알 수 있습니다.
최근 발표된 자료에 따르면 올 9월에
임대차 계약 비율 중 월세가 차지한
비율이 65%에 달한다고 하는데요.
아파트만 보더라도 23년 43.9%보다
높아진 47%로 상승하는것을 봤을 때
월세 거래량은 꾸준히 상승하고 있다고
생각합니다.
어떤 이유에서 월세 거래가 증가하고
있는지 전월세 전환율 지표를 통해
확인하고 생각을 정리하는 글을
남겨보겠습니다.
# 전월세 전환율이란?
전월세 전환율이란 보증금을 월세로 전환할 때
적용하는 비율입니다.
전세금의 일부를 보증금과 월세로 나누어 적용했을 때
매월 임대인에게 지불해야하는 비용을 계산할 때
사용하게 되는데요.
예를 들어 전세금 1억을 월세로 바꿀 때
전월세 전환율이 5%라고 하면
연간 500만원(월 41만 6천원)을 월세로
내야하는 것입니다.
전월세 전환율에는 2가지 종류가 있는데
법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율입니다.
법정 전월세 전환율은 법으로 정한 비율로
기존 전세계약을 월세로 전환할 떄 적용되는
비율인데요.
전환비율의 결정은
대통령령으로 정하는 비율 10%와 기준금리 + 2%의
값 중에서 낮은 값으로 설정해야 합니다.
2025년 10월 기준 기준금리는 2.5%이기 떄문에
두 값 중 낮은 값은 4.5%가 되며 현재 기준의
법정전월세 전환율을 4.5%가 됩니다.
시장 전월세 전환율은 실제 부동산 거래 시장에서
임대인과 임차인의 협의에 따라 거래되는 실제 금액을
토대로 전환율을 계산하는 방식입니다.
수도권과 지방의 비율이 상이한데
현재 기준 수도권은 5% 후반대, 지방은 6% 후반대로
형성되어 있습니다.
수도권의 전환율이 지방보다 낮은 이유는
전세가 수준 자체가 수도권에 비해 큰 차이가 있기에
상대적으로 낮은 전환율이더라도
지방 아파트보다 수익이 크기 때문에
이런 차이가 발생하게 됩니다.
전환비율은 임대인과 임차인의 합의에 따라 결정되며
법정비율은 강제사항이 아니기에 시장의 수요에 따라
결정됩니다.
따라서 수도권에서는 현재와 같이 임차 물량이
줄어드는 상황에서는 월세를 비싸게 주고 계약할 수 밖에
없어 지속적으로 전환율은 상승하지 않을까 생각됩니다.
# 전월세 전환 비율 수치 상승 이유
전월세 전환 비율이 상승하는 이유, 즉 월세로의 전환이
많이 일어나는 이유는 크게 3가지로 정리해볼 수
있습니다.
1. 대출 규제 강화
- 6.27 규제 대책 이후 전세와 관련된 규제가 지속적으로
강화되면서 높아진 전세가를 감당하기 어려운 실수요자가
늘어나고 있으며 투자자들의 물건이 시장에 나오지 않아
전세 물건 자체가 부족해지면서 전세를 구하고 싶어도
어려운 상황이 지속되고 있습니다.
2. 임대인들의 인식 변화
- 전세와 월세 계약 체결에 따른 수익을 계산해봤을 떄
현재 구조로는 월세계약이 유리한 경우가 있다고
판단하는 임대인이 늘어나고 있으며 과거와는 조금
다른 새로운 흐름이 발생하고 있는 것은 사실입니다.
3. 공급 감소
- 수도권의 공급 물량은 기정 사실화 되어있으며
실수요자 중심의 수도권 부동산 시장에서 투자자
매물이 줄어들면서 전세 물건 자체가 귀해졌으며
이 떄문에 임차인은 불리한 입장이라도 전세가
아닌 월세를 선택할 수 밖에 없는 상황이 지속되고
있습니다.
전세의 월세화, 전세의 소멸이라는 단어는 전세금을
통해 투자하는 방식에 큰 위험이 될 거라고 생각합니다.
서민을 위해 만들어진 전세라는 제도 자체가 어쩌면
매우 소수의 사람들만 활용할 수 있는 제도가 되지
않을까 생각도 되는데요.
전세제도 자체가 없어지지는 않겠지만 보편적으로
활용할 수 없게되면서 투자하는 방식에도 변화가
생기지 않을까 생각합니다.
어느정도의 월세화를 인정하면서도 나머지 금액을
다른 방식으로 레버리지 할 수 있는 방법도 생각해
볼 수 있다고 생각하며 이 부분은 저 역시 꾸준히
연구하고 생각해 볼 필요가 있다고 생각합니다.
또한 전월세전환율은 금리와 시장 상황에 따라
변화는 것으로 사람의 심리에 따라 움직입니다.
그 상황에 맞는 방법을 꾸준히 생각하고
사람에 초점을 맞춘다면 분명 좋은 투자 방법을
찾을 수 있을것 입니다.
맞다 틀리다는 생각보다는 시장과 현실을
직시하는 태도가 필요한 시점이라고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
