안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
오늘 이야기 나눠볼 주제는 ‘갑자기 집주인이 바뀌었을 때, 내 보증금은 안전할까?’입니다.
등기부등본을 보니까 집주인 이름이 바뀌어 있거나 중개사를 통해 새 집주인이라는 사람이 연락해 오는 경우가 있습니다.
이럴 때 세입자는 가장 먼저 보증금 걱정이 듭니다.
사실 집이 팔리면 소유권이 새 주인에게 넘어가고 임대인의 권리와 의무도 함께 승계됩니다.
즉, 새 주인이 자동으로 임대인의 자리를 이어받는 되는 거죠.
이런 과정을 악용해서 전세보증금을 노리는 전세사기 사례도 있기 때문에 세입자 입장에서는 불안할 수밖에 없습니다.
‘이것’만 갖추면 보증금 지킬 수 있습니다.
세입자가 전입신고와 주민등록 그리고 확정일자까지 모두 갖춰 두었다면 집주인이 바뀌더라도 법적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.
이 세 가지 요건이 충족되면 대항력과 우선변제권이 생기기 때문에 새로운 집주인이 이전 집주인의 보증금 반환 의무를 그대로 승계하게 되죠.
⚠️ 전입신고를 하지 않았거나 확정일자를 받지 않았다면 세입자는 법적으로 보호받기 어려운 상황에 놓일 수도 있습니다.
100% 안전하다고 할 수는 없습니다.
새 집주인이 등기를 마치자마자 은행 대출을 받아 근저당을 먼저 설정한 경우, 그 근저당이 세입자의 전입신고나 확정일자보다 먼저 잡혔다면 나중에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
또 새 집주인이 보증금을 돌려줄 의사나 경제적 여력이 없다면 계약이 끝나는 날 보증금을 받지 못하는 최악의 상황이 생길 수도 있는데요.
게다가 부동산 시세가 불안정한 시기에는 집값이 보증금보다 떨어지는 바람에 보증금 전액을 회수하지 못하는 일도 있습니다.
집주인이 바뀌었을 때 제일 먼저 확인해야 것은?!
집주인이 바뀌어서 불안하다면 먼저 등기부등본부터 확인해 보세요.
인터넷등기소에 들어가면 누구나 쉽게 조회할 수 있습니다.
그 안에서 꼭 살펴봐야 할 부분은 다음과 같습니다.
- 소유권이 실제로 새 집주인에게 넘어갔는지
- 새 집주인의 이름과 주소가 정확한지
- 근저당권, 가압류, 압류 같은 권리가 새로 생기지는 않았는지
이 중 하나라도 이상한 점이 있다면 새 집주인과 계약 내용을 바로 확인해야 합니다.
새 집주인은 다르게 알고 있을 수도 있습니다.
새로운 집주인이 전세 계약 내용을 정확히 모르고 있을 가능성도 있는데요.
계약서를 제대로 전달받지 못했거나, 받았더라도 내용을 잘못 이해하고 있는 경우도 있죠.
그래서 한 번은 직접 확인해야 합니다.
새 집주인이 전세 계약 조건을 제대로 알고 있는지, 보증금 반환 계획은 세워져 있는지, 관리비나 수리 책임은 어떻게 정리되어 있는지 이야기해 보는 게 좋습니다.
필요하다면 간단한 확약서나 특약서라도 서로 주고받아야 안전합니다.
기다리면 손해입니다.
새 집주인이 계약을 더 이상 연장할 생각이 없다고 말한다면 무리하게 버티기보다는 계약이 끝나는 시점에 맞춰 이사를 준비하는 게 좋습니다.
가능하다면 서로 미리 이야기해서 일정 조율을 하는 게 가장 바람직하고 대화가 잘 안 되거나 입장 차이가 크다면 내용증명을 통해 자신의 의사를 전달하는 방법도 있습니다.
만약 집주인이 보증금 반환을 늦추거나 아예 거부하는 경우라면 세입자도 가만히 기다리지 말고 적극적으로 대응해야 합니다.
먼저 지급명령 신청을 통해 비교적 간단한 서류만으로 법원에서 보증금 반환 명령을 빠르게 받을 수 있습니다.
다음으로 전세보증금 반환 소송을 제기하면 강제집행까지 가능한 본격적인 법적 절차로 이어집니다.
또한 임차권등기 명령 신청을 하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있죠.
이런 절차를 진행하려면 반드시 임대차계약서, 확정일자 서류, 전입신고 내역 등 주요 증거자료를 잘 챙겨두어야 합니다.
사실 가장 좋은 방법은 이런 일이 생기기 전에 미리 대비하는 것이지만 집주인이 바뀌었다고 해서 세입자의 권리가 침해되어서는 절대 안 됩니다.
혹시 지금 불안하고 답답한 마음이 들더라도 내 보증금을 지킬 수 있다는 마음으로 하나씩 차근차근 확인하고 대비하시면 됩니다.
법은 여러분의 편이고, 그 편이 제대로 작동하려면 여러분이 먼저 ‘내 권리’를 알고 지키려는 용기가 필요합니다.
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