안녕하세요, 벨라권입니다.
이번 글에서는 부동산 계약 실전 가이드 시리즈,
첫 번째 가계약 문자에 이어 본계약 잘하는 법을 안내드릴게요.
본계약이란
실제로 매도인과 부동산을 만나 계약서를 작성하고, 계약금을 입금하는 단계를 말합니다.
이때 중요한 포인트는 다음과 같습니다.
본계약 필수 체크리스트
계약서 확인
매매 금액, 잔금일, 중도금 일정, 특약 사항까지 꼼꼼히 확인
계약금 준비
통상 전체 매매가의 10% 수준
준비물
신분증, 도장(막도장이나 서명 가능), 계약금
확인 서류
등기사항 전부 증명서
중개대상물 확인·설명서
공제증서 사본
건축물대장, 토지이용계획확인원
매도인 신분증, 계약서(특약 포함)
마지막 팁
약속한 본계약 시간 1시간 전쯤 커피 들고 방문하면 마음이 조금 편해져요 ☕
생각보다 정말 많은 서류들이 있죠?
“계약서 하나였는데…” 하고 놀라실 수도 있어요!
그래서 여기서 꼭 확인해야 하는 서류를 다시 정리해드릴게요!
첫번째 서류, 중개대상물 확인·설명서
계약서는 알겠는데, 중개대상물 확인·설명서는 뭔가요?
저도 처음에 이걸 받고는 “이게 뭐야…?” 하면서 당황했어요
간단히 말하면, 부동산 사장님이 준비해 주시는 이 서류는 매수자가 꼭 알아야 하는 집의 정보 안내서예요.
건물 구조, 층수, 권리관계, 관리비, 재개발 계획까지… 처음 보면 복잡하고 어려운 용어가 잔뜩 있죠.
하지만 당황하지 마세요. 모르는 건 바로바로 질문하고, 계약서와 함께 꼼꼼히 확인하면 안전하게 거래할 수 있어요.
왠만한건 등기부등본에 적혀있는 서류이고 부동산 사장님이 설명을 꼼꼼하게 해주셔요.
근데 여기서 우리가 꼭 확인해야되는 부분! 2가지는 꼭 확인해주세요!
1. 벽면 및 도배 상태
누수 여부에 꼭 없음으로 체크를 해주셔야되요! 계약 후 만약 6개월 안에 누수가 발생하면 유리하게 작용하기 위함이죠!
**매도인의 하자담보책임은 ‘강행규정’이 아니라 ‘임의규정’**이에요.
강행규정 vs 임의규정
강행규정: 법에서 정한 내용으로, 당사자 간 협의로 바꿀 수 없는 규정
임의규정: 법에서 정한 내용이라도, 당사자 간 협의로 계약 조건을 달리할 수 있는 규정
즉, 준공된 지 오래된 집을 매수할 때 당연히 낡고, 수리가 필요한 부분이 있을 수 있잖아요?
그럼에도 모든 하자를 매도인에게 책임지라고 하면 형평성에 맞지 않겠죠.
그래서 하자담보책임은 임의규정으로, 계약 특약에 따라 매도인의 책임을 줄이거나 면제할 수 있어요.
예를 들어, 매각 시 건물 연식, 수리가 필요한 부분을 매수자에게 충분히 설명하고
“이 부분은 매도인이 담보책임을 지지 않는다”는 특약을 넣으면,
법적으로도 효력이 인정됩니다.
2. 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역
그간 고생해주신 부동산 사장님 보수(중개수수료) 관련 내용도 정리해드릴게요.
사장님이 계산을 정확하게 해주시겠지만, 아래 링크에서 한 번 더 금액을 확인해보세요.
공인중개사 중개보수(중개수수료) 계산기 - 부동산계산기.com
.
종종 계약 과정에서 금액을 부풀리거나, 계약서 작성 시 “돈을 달라” 하시는 사장님도 아주 가끔 계시더라고요!
계약뿐 아니라 잔금까지 모두 마무리한 후에 중개보수(복비)를 정확히 지급하는 것이 중요합니다.
꼭 확인하고, 안전하게 거래하세요!
두번째 서류, 등기부등본
“등기부등본은 이미 확인했는데 또 확인해야 하나요?”
네 하셔야합니다.
본계약 직전에 다시 한 번 등기부등본을 뽑아 맨 마지막 페이지까지 꼼꼼히 확인하세요.
근저당이 새로 설정되진 않았는지, 갑작스런 변경은 없는지 무조건 확인 또 확인이 필수입니다.
혹시라도 변경된 것이 있다면, 첫 번째 글에서 다룬 계약 특약이 큰 힘이 됩니다.
“현 시설 상태에서 계약하며, 있는 상태 그대로이며, 등기부등본상 하자 및 담보대출은 없고, 매도인은 잔금일까지 다른 제한물건 설정 없는 상태를 유지한다.”
출처 입력
이 문구 덕분에 내 계약이 지켜지고, 예기치 못한 문제가 생기는 것을 방지할 수 있어요.
세번째 서류, 드디어 계약서
계약서를 볼 때는 숫자와 조항 하나하나까지 꼼꼼하게 확인하는 것이 정말 중요해요.
계약서 확인 체크리스트
-각종 오탈자 확인
주소(동·호수), 계좌번호, 주민등록번호 등 숫자 하나라도 틀리면 안 돼요
-조항 누락 여부 확인
특히 제2조~제6조는 꼭 있는지 확인
-핵심 조항 체크
제3조(제한물권 등의 소멸): 권리관계가 말소되는지 확인
제6조(계약의 해제): 계약 해제 시 절차와 책임이 명확히 규정되어 있는지 확인
-특약 사항 확인
문자로 보낸 특약 내용이 계약서에 정확히 반영됐는지 꼭 확인
가끔 사장님이 내용을 변경하시거나 마음대로 작성하시는 경우가 있으니
문자 내용과 동일하게 확인 후 작성 요청
작은 실수 하나가 나중에 큰 문제로 이어질 수 있으니, 한 줄 한 줄 꼼꼼하게 확인하세요!
계약서 하나하나 꼼꼼히 확인하고, 특약과 서류까지 챙기면 내 집 거래는 안전하게 지킬 수 있어요.
처음에는 복잡하고 힘들게 느껴질 수 있지만,
이렇게 하나씩 확인하며 경험을 쌓다 보면 다음 거래는 훨씬 자신감 있게 진행할 수 있을 거예요.
모두 안전하고 똑똑한 계약 하시길 응원합니다!
